Rozdział 3 - Określanie wartości nieruchomości w przypadkach szczególnych - Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego.
Dziennik Ustaw
Dz.U.1998.98.612
Akt utracił moc Wersja od: 31 lipca 1998 r.
Rozdział 3
Określanie wartości nieruchomości w przypadkach szczególnych
Określanie wartości nieruchomości w przypadkach szczególnych
§ 20.
Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości, dla których nie ma nieruchomości porównywalnych, będących przedmiotem obrotu na warunkach określonych w art. 151 ust. 1, a także przy określaniu wartości nieruchomości w sytuacji, gdy przepisy szczególne wymagają specjalnego sposobu ich wyceny.§ 21.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane na rynku krajowym.2.
W razie braku cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku krajowym, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane na rynkach międzynarodowych.§ 22.
1.
Dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie.2.
Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się w podejściu porównawczym według stanu i cen na dzień ustanowienia prawa użytkowania wieczystego lub aktualizacji opłat z tytułu tego prawa, z uwzględnieniem warunków wymienionych w art. 134 ust. 2.3.
W razie braku transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość, o której mowa w ust. 1, określa się na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem zasad określających wzajemne relacje pomiędzy tymi prawami, ustalonych zgodnie z § 23.§ 23.
1.
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych nie zabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem czynników wymienionych w art. 134 ust. 2 oraz wysokości stawek procentowych opłat rocznych i nie wykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.2.
Do określania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, w przypadku braku transakcji, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się kwotę równą 25% wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, powiększoną o 0,25% tej wartości za każdy rok nie wykorzystanego okresu prawa użytkowania wieczystego.§ 24.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69, stosuje się § 23 ust. 2.§ 25.
Wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu), określa się stosownie do § 23.§ 26.
Wartość budynków i urządzeń dla ustalenia wynagrodzenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2, określa się w podejściu kosztowym przez obliczenie kosztów odtworzenia tych budynków i urządzeń, pomniejszonych o wartość ich zużycia technicznego.§ 27.
1.
Dla ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub dla aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie.2.
Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się zarówno dla gruntu, jak i dla części składowych tego gruntu, z uwzględnieniem art. 88 ust. 1.3.
W przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2, dla ustalenia ceny nieruchomości określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. Cenę tę pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub modernizację tych części składowych równą kwocie, o jaką wzrosła ich wartość na skutek poniesionych nakładów.4.
W przypadku, o którym mowa w art. 218 ust. 1, do ustalenia wartości nakładów stosuje się odpowiednio ust. 3.§ 28.
1.
Dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele.2.
Jeżeli nie ma cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania, w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość 1 m2 gruntu równą wartości 1 m2 gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono drogi, powiększoną o 50% tej wartości.§ 29.
1.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się szczególne okoliczności wynikające z obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi.2.
Przy określaniu wartości nieruchomości, na której ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jej wartość zmniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.3.
W razie braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego może być określona przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.§ 30.
Przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 140 ust. 4, uwzględnia się wyłącznie te skutki zmian wartości nieruchomości, które zostały spowodowane działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości.§ 31.
Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 146 ust. 3, określa się bez uwzględniania wartości części składowych tej nieruchomości.§ 32.
Różnicę wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowane skutkami działań, o których mowa w art. 120 oraz art. 124-126, określa się według stanu na dzień, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, lub na dzień, w którym decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności.§ 33.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków wyboru podejścia dokonuje rzeczoznawca majątkowy z uwzględnieniem przepisu art. 154 oraz biorąc pod uwagę ustalenia służby ochrony zabytków, a także inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.2.
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się w szczególności:1)
cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków,2)
cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości,3)
ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku krajowym lub międzynarodowym.3.
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego uwzględnia się dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.§ 34.
1.
Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych lub zakrzewionych stanowiących parki, ogrody ozdobne lub zieleńce udostępnione publicznie w podejściu kosztowym stosuje się następujące zasady:1)
dla gruntu przyjmuje się wartość 1 m2 gruntu równą 50% wartości 1 m2 gruntów o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych,2)
dla drzew i roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia wartości nieruchomości.2.
Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, stosuje się metodę stawki szacunkowej gruntów.