Zmiana zalecenia ERRS/2016/14 w sprawie uzupełniania luk w danych dotyczących sektora nieruchomości (ERRS/2019/3).
Dz.U.UE.C.2019.271.1
Akt jednorazowyZALECENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO
z dnia 21 marca 2019 r.
zmieniające zalecenie ERRS/2016/14 w sprawie uzupełniania luk w danych dotyczących sektora nieruchomości (ERRS/2019/3)
(Dz.U.UE C z dnia 13 sierpnia 2019 r.)
RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,
uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,
uwzględniając rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 1092/2010 z dnia 24 listopada 2010 r. w sprawie unijnego nadzoru makroostrożnościowego nad systemem finansowym i ustanowienia Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego 1 , w szczególności art. 3 ust. 2 lit. b), d) i f) oraz art. 16 i 18,
uwzględniając decyzję Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego ERRS/2011/1 z dnia 20 stycznia 2011 r. ustanawiającą regulamin Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego 2 , w szczególności art. 18-20,
a także mając na uwadze, co następuje:
PRZYJMUJE NINIEJSZE ZALECENIE:
ZMIANY W zaleceniu ERRS/2016/14 wprowadza się następujące zmiany:
| Francesco MAZZAFERRO | |
| Szef Sekretariatu ERRS, | |
| w imieniu Rady Generalnej ERRS |
ZAŁĄCZNIK IV
"ZAŁĄCZNIK IV
WYTYCZNE DOTYCZĄCE METOD POMIARU I OBLICZANIA WSKAŹNIKÓW
Niniejszy załącznik dostarcza ogólnych wytycznych dotyczących metod obliczania wskaźników stosowanych w formularzach załącznika II, a także, gdy ma to zastosowanie, załącznika III. Jego celem nie jest dostarczanie szczegółowych technicznych instrukcji wypełniania formularzy obejmujących wszystkie możliwe przypadki. Wytyczne powinny być ponadto interpretowane jako obejmujące docelowe definicje i docelowe metody, przy czym w niektórych przypadkach uzasadnione mogą być rozbieżności służące uwzględnieniu specyfiki rynków lub segmentów rynku.
1. Pierwotny wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-O)
1. LTV-O definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń »L«:
a) obejmuje wszystkie kredyty albo transze kredytu zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomościach w momencie udzielenia kredytu (niezależnie od celu kredytu), po zagregowaniu kredytów »według kredytobiorcy« i »według zabezpieczenia«;
b) jest mierzony w oparciu o wypłacone kwoty, nie obejmując tym samym kwot niepobranych przyznanych w ramach linii kredytowych. W przypadku nieruchomości w trakcie budowy »L« jest sumą wszystkich transz kredytu wypłaconych do daty sprawozdawczej, a LTV-O jest obliczany w dniu wypłaty każdej nowej transzy kredytu. 9 Alternatywnie, jeżeli wymieniona wyżej metoda kalkulacji nie jest dostępna lub nie odpowiada przeważającym praktykom rynkowym, LTV-O może być obliczony na podstawie całkowitej kwoty kredytów udzielonych i oczekiwanej wartości nieruchomości mieszkalnej, która jest w budowie, po zakończeniu budowy.
c) Nie obejmuje kredytów, które nie są zabezpieczone na nieruchomościach, chyba że sprawozdający kredytodawca uznaje niezabezpieczony kredyt za część transakcji finansującej kredyt mieszkaniowy, łączącej kredyty zabezpieczone z niezabezpieczonymi. W takim przypadku niezabezpieczone kredyty należy również zawrzeć w »L«;
d) Nie podlega korekcie uwzględniającej obecność innych czynników ograniczających ryzyko kredytowe.
e) Nie obejmuje kosztów i prowizji związanych z kredytem zabezpieczonym na nieruchomości mieszkalnej.
f) Nie obejmuje dopłat do kredytów.
3. Na potrzeby obliczeń »V«:
a) jest obliczany na podstawie wartości nieruchomości w momencie udzielenia kredytu, mierzonej jako niższa z następujących:
1) wartość transakcyjna, np. odnotowana w akcie notarialnym; albo
2) wartość wynikająca z oszacowania przez niezależnego zewnętrznego albo wewnętrznego rzeczoznawcę. W razie dostępności tylko jednej z tych wartości należy zastosować tę wartość.
b) Nie uwzględnia wartości planowanych prac remontowych lub budowlanych.
c) W przypadku nieruchomości w budowie »V« uwzględnia całkowitą wartość nieruchomości do daty sprawozdawczej (uwzględniając wzrost wartości wynikający z postępu prac budowlanych). »V« jest oceniany w momencie wypłaty każdej nowej transzy kredytu, co pozwala na obliczenie zaktualizowanego wskaźnika LTV-O.
d) Nie podlega korekcie uwzględniającej obecność innych czynników ograniczających ryzyko kredytowe.
e) Nie obejmuje kosztów i prowizji związanych z kredytem zabezpieczonym na nieruchomości mieszkalnej.
f) Nie jest obliczana jako »wartość długoterminowa«. O ile zastosowanie wartości długoterminowej może być uzasadnione przez procykliczność »V«, LTV-O ma na celu uchwycenie standardów kredytowych w momencie udzielenia kredytu. Jeżeli zatem w momencie przyznania kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej i ustalenia LTV-O »V« nie odzwierciedlałby pierwotnej wartości składnika aktywów zapisanej w dokumentacji kredytodawcy, to nie uchwyciłby odpowiednio rzeczywistej polityki kredytowej kredytodawcy w zakresie LTV-O.
4. Oprócz obliczania wskaźnika LTV-O zgodnie z metodą opisaną w pkt 2 i 3 powyżej krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mogą również, jeżeli uznają to za konieczne w celu uwzględnienia specyfiki ich rynków, obliczyć wskaźnik LTV-O, odejmując od definicji »V« wskazanej w pkt 3 całkowitą kwotę wszystkich pozostających do spłaty kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej, wypłaconych lub nie, które są zabezpieczone »zabezpieczeniami mającymi pierwszeństwo« na nieruchomości, zamiast uwzględniać te kredyty przy obliczaniu »L« zgodnie z pkt 2.
5. W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytowych dla nieruchomości zakupionych na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LTV-O stosuje się z następującymi wyjątkami:
a) dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:
- »L« obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zakupioną na wynajem,
- »V« obejmuje tylko wartość nieruchomości zakupionej na wynajem w momencie udzielenia kredytu.
b) dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:
- »L« obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zamieszkałą przez właściciela,
- »V« obejmuje tylko wartość nieruchomości zamieszkałej przez właściciela w momencie udzielenia kredytu.
6. Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny zwracać uwagę na okoliczność, że współczynniki LTV są z natury procykliczne, a zatem powinny zachowywać ostrożność przy braniu pod uwagę takich współczynników w ramach monitorowania ryzyka. Mogą one również zbadać zasadność stosowania dodatkowych mierników, takich jak wskaźnik wysokości kredytu do wartości długoterminowej, gdzie wartość podlega korekcie zgodnie z długoterminowymi zmianami indeksu cen rynkowych.
2. Bieżący wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV-C)
1. Wskaźnik LTV-C definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń »LC«:
a) jest mierzony jako niespłacone saldo kredytu lub kredytów - zdefiniowane jako »L« w sekcji 1 pkt 2 - w dniu sprawozdawczym, z uwzględnieniem spłat kapitału, restrukturyzacji kredytu, nowo pobranego kapitału, naliczonych odsetek oraz, w przypadku kredytów w walutach obcych, zmian kursu walutowego;
b) podlega korekcie uwzględniającej oszczędności zgromadzone w inwestycyjnej spółce celowej przeznaczone na spłatę kapitału kredytu. Zgromadzone oszczędności mogą zostać odliczone od »LC« tylko w razie spełnienia następujących warunków:
1) zgromadzone oszczędności są przedmiotem bezwarunkowego uprawnienia wierzyciela, z przewidzianym wprost celem spłaty kapitału kredytu w umownie przewidzianych terminach; i
2) stosuje się odpowiednią redukcję wartości, określoną przez krajowy organ nadzoru makroostrożnościowego, w celu odzwierciedlenia ryzyk rynkowych związanych z inwestycją bazową lub osobą trzecią.
3. Na potrzeby obliczeń »VC«:
a) odzwierciedla zmiany wartości »V« zgodnie z definicją w sekcji 1 pkt 3, od ostatniego oszacowania nieruchomości. Bieżąca wartość nieruchomości powinna zostać oszacowana przez niezależnego zewnętrznego albo wewnętrznego rzeczoznawcę. W razie niedostępności takiego oszacowania bieżąca wartość nieruchomości może być szacowana z zastosowaniem granularnego indeksu wartości nieruchomości (np. opartego o dane transakcyjne). W razie niedostępności także takiego indeksu wartości nieruchomości dopuszczalne jest użycie granularnego indeksu cen nieruchomości po zastosowaniu odpowiednio wybranego sposobu odliczenia uwzględniającego obniżenie wartości nieruchomości. Każdy indeks wartości albo cen nieruchomości powinien być odpowiednio zróżnicowany według geograficznej lokalizacji nieruchomości oraz ich rodzaju;
b) Uwzględnia się zmiany w zabezpieczeniach na nieruchomości posiadających pierwszeństwo zaspokojenia.
c) Jest obliczany z częstotliwością roczną.
4. W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej dla nieruchomości zakupionych na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LTV-C stosuje się z następującymi wyjątkami:
a) dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:
- »LC« obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zakupioną na wynajem,
- »VC« odnosi się do bieżącej wartości nieruchomości zakupionej na wynajem.
b) dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:
- »LC« obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zamieszkałą przez właściciela,
- »VC« obejmuje tylko bieżącą wartość nieruchomości zamieszkałej przez właściciela.
3. Pierwotny wskaźnik wartości kredytu do dochodu (LTI-O)
1. Wskaźnik LTI-O definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń »L« ma takie samo znaczenie, jak w sekcji 1 pkt 2.
3. Na potrzeby obliczeń »I« to całkowity roczny dochód do dyspozycji kredytobiorcy odnotowany przez kredytodawcę w momencie udzielenia kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej.
4. Przy ustalaniu »dochodu do dyspozycji« kredytobiorcy adresatom zaleca się przestrzeganie w jak największym stopniu definicji (1), a co najmniej definicji (2):
Definicja (1): »dochód do dyspozycji« = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + dochód czynszowy brutto z nieruchomości + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.
Na potrzeby tej definicji:
a) »dochód czynszowy brutto z nieruchomości« obejmuje zarówno dochód czynszowy z posiadanej na własność nieruchomości bez aktualnego kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej, jak również z nieruchomości zakupionej na wynajem. Dochód czynszowy powinien zostać ustalony na podstawie informacji dostępnych bankom albo ustalonym w inny sposób. W razie niedostępności precyzyjnych informacji instytucja składająca sprawozdanie powinna dostarczyć najlepsze szacunki, opisując metodę zastosowaną do ich otrzymania;
b) »podatki« powinny obejmować, w kolejności według ważności, podatki od wynagrodzeń, ulgi podatkowe, składki emerytalne lub ubezpieczeniowe, jeżeli są pobierane od dochodu brutto, szczególne podatki, np. podatki majątkowe, i inne podatki niebędące podatkami od konsumpcji;
c) »składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne« powinny obejmować sztywne obowiązkowe daniny naliczane w niektórych państwach po opodatkowaniu;
d) »podatkowe ulgi odsetkowe« powinny obejmować zwroty od organów podatkowych w związku z odliczeniem odsetek od kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej;
e) »dopłaty do kredytów« powinny obejmować wszelkie wsparcie sektora publicznego mające na celu zmniejszenie ciężarów obsługi kredytów przez dłużników (np. wsparcie spłaty odsetek, wsparcie dotyczące spłat).
Definicja (2): »dochód do dyspozycji« = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia (np. dochód z zysków) - podatki.
5. W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej dla nieruchomości zakupionych na wynajem oraz nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli definicję LTI-O stosuje się z następującymi wyjątkami:
a) dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:
- »L« obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zakupioną na wynajem;
b) dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:
- »L« obejmuje tylko kredyty lub transze kredytów zabezpieczone przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie ich udzielenia, związane z kredytem na nieruchomość zamieszkałą przez właściciela,
- w przypadku korzystania przez kredytodawcę zarówno z kredytu na nieruchomości zamieszkałe przez właściciela, jak i z kredytu na nieruchomości zakupione na wynajem, do pokrycia spłaty zadłużenia w związku z nieruchomością zamieszkałą przez właściciela może zostać użyty tylko dochód czynszowy z nieruchomości zakupionej na wynajem z odliczeniem kosztów obsługi zadłużenia w związku z zakupem nieruchomości na wynajem. W takiej sytuacji, najlepszą definicją »dochodu do dyspozycji« jest: »dochód do dyspozycji« = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + (dochód czynszowy brutto z nieruchomości - koszt obsługi zadłużenia w związku z wynajmowaną nieruchomością) + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł + dopłaty do kredytów - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.
4. Pierwotny wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI-O)
1. Wskaźnik DTI-O definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń »D« obejmuje całkowite zadłużenie kredytobiorcy, niezależnie od tego, czy jest zabezpieczone na nieruchomości, w tym wszystkie niespłacone kredyty finansowe, tj. kredyty udzielone przez dostawców kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej i innych kredytodawców, w momencie udzielenia kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej.
3. Na potrzeby obliczeń »I« ma takie samo znaczenie, jak w sekcji 3 pkt 4.
5. Pierwotny wskaźnik obsługi kredytu do dochodu (LSTI-O)
1. Wskaźnik LSTI-O definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń »LS« to roczny koszt obsługi kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej, zdefiniowanego jako »L« w sekcji 1 pkt 2 w momencie udzielenia kredytu.
3. Na potrzeby obliczeń »I« ma takie samo znaczenie, jak w sekcji 3 pkt 4.
4. W przypadku odrębnego monitorowania rynków kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej zakupionej na wynajem oraz zamieszkałej przez właścicieli definicję LSTI-O stosuje się z następującymi wyjątkami:
a) dla kredytów na nieruchomości zakupione na wynajem:
- »LS« to roczny koszt obsługi zadłużenia w związku z kredytem na nieruchomości zakupione na wynajem, w momencie udzielenia kredytu;
b) dla kredytów na nieruchomości zamieszkałe przez właścicieli:
- »LS« to roczny koszt obsługi zadłużenia w związku z kredytem na nieruchomości zamieszkałe przez właściciela, w momencie udzielenia kredytu,
- Odpowiednią najlepszą definicją »dochodu do dyspozycji« jest:
»dochód do dyspozycji« = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + (dochód czynszowy brutto z nieruchomości - koszt obsługi zadłużenia w związku z wynajmowaną nieruchomością) + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł + dopłaty do kredytów - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.
6. Pierwotny wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI-O)
1. Wskaźnik DSTI-O definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń »DS« to roczny koszt obsługi całkowitego zadłużenia kredytobiorcy, zdefiniowanego jako »D« w sekcji 4 pkt 2 w momencie udzielenia kredytu.
3. Na potrzeby obliczeń »I« ma takie samo znaczenie, jak w sekcji 3 pkt 4.
4. DTI-O należy uznawać za wskaźnik opcjonalny, gdyż nie we wszystkich jurysdykcjach kredytodawcy mogą mieć dostęp do informacji niezbędnych dla obliczenia jego licznika. Jednakże w jurysdykcjach, w których kredytodawcy mają dostęp do takich informacji (np. przez rejestry kredytowe albo dane podatkowe), krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zdecydowanie zaleca się uwzględnienie także tego wskaźnika w ramach monitorowania ryzyka.
7. Wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR)
1. Wskaźnik ICR definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń:
a) »roczny dochód czynszowy brutto« to roczny dochód czynszowy z nieruchomości zakupionych na wynajem bez odliczenia jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości lub podatków;
b) »roczny koszt odsetek« to roczny koszt odsetek związanych z nieruchomościami zakupionymi na wynajem.
3. Wskaźnik może odnosić się do jego wartości w momencie udzielenia kredytu (ICR-O) albo jego wartości bieżącej (ICR-C).
8. Pierwotny wskaźnik zadłużenia do czynszu (LTR-O)
1. LTR-O definiuje się jako:
2. Na potrzeby obliczeń:
a) »kredyt na nieruchomości zakupione na wynajem« ma takie samo znaczenie jak »L« w sekcji 1 pkt 2, ale jest ograniczone do kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej finansujących nieruchomości zakupione na wynajem;
b) »roczny dochód czynszowy netto« to roczny dochód czynszowy z nieruchomości zakupionych na wynajem z odliczeniem jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości, lecz bez odliczenia podatków;
c) »roczny dochód czynszowy brutto« to roczny dochód czynszowy z najmu nieruchomości zakupionych na wynajem z odliczeniem jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości.
Do obliczania LTR-O powinien być stosowany roczny dochód czynszowy netto. W razie niedostępności tej informacji dopuszczalne jest zastosowanie jako alternatywy rocznego dochodu czynszowego brutto.".
ZAŁĄCZNIK V
»ZAŁĄCZNIK V
WYTYCZNE DOTYCZĄCE DEFINICJI I WSKAŹNIKÓW
Niniejszy załącznik dostarcza wytycznych dotyczących szczególnych zagadnień związanych z definicjami wskaźników, a w szczególności dotyczących załącznika III. Jego celem nie jest dostarczanie szczegółowych technicznych instrukcji wypełniania formularzy załącznika III obejmujących wszystkie możliwe przypadki. Wytyczne powinny być ponadto interpretowane jako obejmujące docelowe definicje i docelowe metody, przy czym w niektórych przypadkach uzasadnione mogą być rozbieżności dla uwzględnienia specyfiki rynków lub segmentów rynku.
1. Definicje nieruchomości komercyjnych
Nie istnieje w chwili obecnej obejmująca całą Unię definicja nieruchomości komercyjnych, która byłaby wystarczająco precyzyjna dla celów nadzoru makroostrożnościowego.
a) Rozporządzenie (UE) nr 575/2013 definiuje w art. 4 ust. 1 pkt 75 nieruchomości mieszkalne, ale nie dostarcza precyzyjnej definicji nieruchomości komercyjnych innej niż opisanie ich w art. 126 jako »lokali biurowych lub innych nieruchomości komercyjnych«. Rozporządzenie to zawiera także dotyczący nieruchomości komercyjnych wymóg, aby wartość nieruchomości nie zależała od jakości kredytowej kredytobiorcy ani od przychodów generowanych przez projekt budowlany stanowiący przedmiot zabezpieczenia.
b) Użyteczne dodatkowe kryterium zostało dostarczone przez EUNB: dominujące przeznaczenie nieruchomości »powinno być związane z działalnością gospodarczą« 10 . Kryterium to jest użyteczne, ale w dalszym ciągu niewystarczająco precyzyjne dla celów nadzoru makroostrożnościowego.
c) Kolejnym możliwym źródłem definicji nieruchomości komercyjnych jest rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) nr 2016/867 (EBC/2016/13) 11 . Chociaż założenie, na podstawie którego pierwotnie wydano niniejsze zalecenie, uzasadniało przyjęcie bardziej szczegółowych definicji na potrzeby stabilności finansowej, ostatnie zmiany w statystyce uwypukliły potrzebę ściślejszego dostosowania definicji nieruchomości komercyjnych do definicji zawartej w rozporządzeniu (UE) 2016/867 w celu ułatwienia działań monitorujących i analiz finansowych krajowych organów makroostrożnościowych oraz umożliwienia pełnej porównywalności między krajami.
d) Inicjatywa grupy G20 12 dotycząca luk w danych jest zestawem 20 zaleceń dla wzmocnienia statystyk gospodarczych i finansowych, opracowanych w celu poprawy dostępności i porównywalności danych gospodarczych i finansowych po kryzysie finansowym w latach 2007-2008. W zaleceniach II.17 i II.18 drugiego etapu inicjatywy G-20 dotyczącej luk w danych (DGI-2) 13 podkreślono konieczność poprawy dostępności statystyk dotyczących zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. W następstwie tej inicjatywy Komisja (Eurostat) opublikowała w 2017 r. sprawozdanie pt. »Commercial property price indicators: sources, methods and issues« (Wskaźniki cen nieruchomości komercyjnych: źródła, metody i trudności) 14 , które zawiera informacje na temat danych źródłowych i metodologii w odniesieniu do wskaźników cen nieruchomości komercyjnych w celu lepszego informowania twórców statystyk oraz użytkowników o alternatywnych źródłach danych, alternatywnych metodach pomiaru i istniejących trudnościach.
e) Dokument konsultacyjny Bazylejskiego Komitetu Nadzoru Bankowego w sprawie zmian w standardowym podejściu do ryzyka kredytowego 15 również definiuje nieruchomości komercyjne jako przeciwieństwo nieruchomości mieszkalnych. Ekspozycja na nieruchomości mieszkalne jest zdefiniowana jako ekspozycja zabezpieczona na nieruchomościach mających charakter mieszkalny i odpowiadających wszelkim wymogom prawnym i regulacyjnym dla zajmowania nieruchomości w celach mieszkaniowych, tj. nieruchomościach mieszkalnych. Ekspozycja na nieruchomości komercyjne jest następnie zdefiniowana jako ekspozycja zabezpieczona na jakichkolwiek nieruchomościach niebędących nieruchomościami mieszkalnymi.
W świetle ograniczeń wskazanych powyżej definicji niniejsze zalecenie wprowadza roboczą definicję nieruchomości komercyjnych na szczególne potrzeby nadzoru makroostrożnościowego. Definiuje się w nim nieruchomości komercyjne jako nieruchomości przynoszące dochód, zarówno istniejące, jak i w trakcie zagospodarowania, w tym lokale mieszkalne na wynajem, nieruchomości przeznaczone przez ich właścicieli na prowadzenie działalności gospodarczej, na określony cel lub określoną działalność, istniejące lub w budowie, niesklasyfikowane jako nieruchomości mieszkalne, włączając mieszkania socjalne.
Dyskusyjne jest, czy za nieruchomości komercyjne należy uznawać nieruchomości w trakcie zagospodarowania. Praktyki krajowe w tym zakresie są rozbieżne. Doświadczenie szeregu państw członkowskich podczas niedawnego kryzysu finansowego wskazało jednak, jak ważne na potrzeby stabilności finansowej jest monitorowanie inwestycji w zakresie tego rodzaju działalności gospodarczej i ich finansowania.
Nieruchomości przynoszące dochód definiuje się jako wszystkie nieruchomości przynoszące dochód generowany przez czynsz lub zyski z ich sprzedaży. Nieruchomości zakupione na wynajem oraz lokale mieszkalne na wynajem stanowią zatem podkategorie nieruchomości przynoszących dochód.
Termin nieruchomości zakupione na wynajem odnosi się do wszelkich nieruchomości stanowiących bezpośrednio własność osób fizycznych, przeznaczonych głównie do wynajmowania najemcom. Nieruchomości zakupione na wynajem są obszarem granicznym między nieruchomościami mieszkalnymi a komercyjnymi. Ponieważ jednak działalność ta jest zazwyczaj podejmowana w niepełnym wymiarze czasowym, przez niezawodowych wynajmujących z niewielkimi zasobami nieruchomości, na potrzeby stabilności finansowej może ona być interpretowana jako należąca raczej do sektora nieruchomości mieszkalnych niż do sektora nieruchomości komercyjnych. Z tego powodu nieruchomości zakupione na wynajem klasyfikuje się jako nieruchomości mieszkalne, automatycznie wyłączając je z definicji nieruchomości komercyjnych, pomimo tego, że uważa się je za nieruchomości przynoszące dochód. Tym niemniej, z uwagi na szczególny charakter występującego ryzyka, krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zaleca się monitorowanie zmian w tym wyodrębnionym fragmencie rynku, jeżeli działalność ta stanowi znaczące źródło ryzyka albo znaczącą część stanu wszystkich lub nowych kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej. Z tego powodu dokonano podziału w ramach kredytów zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej w celu rozróżnienia pomiędzy kredytami na nieruchomości zakupione na wynajem a kredytami na nieruchomości zamieszkałe przez właściciela. Nieruchomości zakupione na wynajem, które są w budowie, również uznaje się za nieruchomości mieszkalne. Podobnie lokale mieszkalne budowane w celu wykorzystania ich przez właścicieli do celów mieszkaniowych również uznaje się za nieruchomości mieszkalne.
Lokale mieszkalne na wynajem oznaczają nieruchomości stanowiące własność osób prawnych (np. zawodowych inwestorów) i przeznaczone do wynajmowania najemcom. Takie nieruchomości uważa się również za nieruchomości przynoszące dochód i jako takie są one klasyfikowane jako nieruchomości komercyjne. Ponadto lokale mieszkalne na wynajem w budowie również zalicza się do nieruchomości komercyjnych, konkretnie do nieruchomości przynoszących dochód w trakcie zagospodarowania. Odrębne monitorowanie finansowania lokali mieszkalnych na wynajem może mieć również znaczenie dla celów związanych ze stabilnością finansową. Z tego powodu przewidziano odrębne podziały dla tego typu kredytów.
Nieruchomości przynoszące dochód inne niż nieruchomości zakupione na wynajem oraz lokale mieszkalne na wynajem, istniejące lub w budowie, również wchodzą w zakres definicji nieruchomości komercyjnych. Przykłady takich innych rodzajów nieruchomości przynoszących dochód stanowią wynajmowane budynki biurowe i wynajmowane lokale użytkowe. W trakcie budowy takie rodzaje nieruchomości przynoszących dochód są uznawane za nieruchomości przynoszące dochód w trakcie zagospodarowania, które klasyfikuje się jako nieruchomości komercyjne.
Nieruchomości przeznaczone przez właścicieli na prowadzenie działalności gospodarczej, na określony cel lub określoną działalność obejmują lokale użytkowe, jak również nieruchomości o szczególnym charakterze, takie jak kościoły, uniwersytety, muzea itp. Dyskusyjne jest, czy nieruchomości przeznaczone przez właścicieli na prowadzenie działalności gospodarczej, na określony cel lub określoną działalność powinny być klasyfikowane jako nieruchomości komercyjne, czy też jako inny rodzaj nieruchomości. Praktyki krajowe w tym zakresie są różne, ponieważ ryzyko związane z takimi nieruchomościami może w niektórych państwach członkowskich być uznawane za inne niż ryzyko związane z nieruchomościami komercyjnymi. Uznając jednak, że ryzyko to może się różnić w poszczególnych państwach członkowskich, ważne jest także monitorowanie takiego ryzyka na potrzeby stabilności finansowej. Z tego powodu nieruchomości przeznaczone przez właścicieli na prowadzenie działalności gospodarczej, na określony cel lub określoną działalność zostały objęte definicją nieruchomości komercyjnych. Ponadto, w celu uwzględnienia specyfiki finansowania różnych rynków nieruchomości w poszczególnych państwach członkowskich, zastosowano również dodatkowe podziały umożliwiające odrębne monitorowanie ryzyka związanego z tymi rodzajami finansowania. Nieruchomości przeznaczone przez właścicieli na prowadzenie działalności gospodarczej, na określony cel lub określoną działalność powinno się także uznać za nieruchomości komercyjne, zarówno w fazie budowy, jak i po zakończeniu.
Mieszkalnictwo socjalne jest złożonym segmentem rynku nieruchomości, gdyż może ono przybierać różne formy w różnych państwach członkowskich, a także w ramach danego państwa członkowskiego. Biorąc pod uwagę, że mieszkania socjalne nie są zazwyczaj budowane, nabywane ani remontowane przez osoby fizyczne, nie są one klasyfikowane jako nieruchomości mieszkalne, lecz jako nieruchomości komercyjne. Jednakże w niektórych krajach, przez wzgląd na stabilność finansową, istotne jest odrębne monitorowanie ryzyka wynikającego z tego typu nieruchomości. Z tego powodu zastosowano dodatkowy podział w celu wyodrębnienia tego typu kredytów. Ponadto mieszkania socjalne
stanowiące bezpośrednio własność państwa uznaje się za nieruchomości przeznaczone na realizację celów państwowych, a zatem klasyfikuje się je również jako nieruchomości komercyjne. Mieszkania socjalne w budowie również klasyfikuje się jako nieruchomości komercyjne, ponieważ uznaje się je za nieruchomości przynoszące dochód w trakcie zagospodarowania.
Wszelkie inne nieruchomości w budowie należy traktować jako nieruchomości mieszkalne lub nieruchomości komercyjne, zgodnie z ogólnymi definicjami zawartymi odpowiednio w ppkt 4) i 38) sekcji 2 pkt 1 ppkt 1.
2. Źródła danych dotyczących nieruchomości komercyjnych
2.1. Wskaźniki na fizycznym rynku nieruchomości komercyjnych
Wskaźniki dotyczące nieruchomości komercyjnych na rynku fizycznym mogą być uzyskane przez:
a) źródła publiczne, np. narodowe agencje statystyczne albo rejestry nieruchomości; lub
b) dostawców danych z sektora prywatnego obejmujących istotną część rynku nieruchomości komercyjnych.
Sprawozdanie ERRS w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE (Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU) podaje przegląd dostępnych indeksów cenowych i możliwych źródeł danych 16 .
2.2. Wskaźniki ekspozycji systemu finansowego wobec sektora nieruchomości komercyjnych
Ekspozycje uczestników rynku, przynajmniej tych z sektora finansowego, mogą zostać zebrane ze sprawozdań nadzorczych. Część danych jest już zbierana przez EBC i EIOPA na poziomie krajowym. Stopień szczegółowości tych danych nie jest jednak wysoki. Nowe formularze sprawozdawczości nadzorczej dla banków, tj. pakiety sprawozdawcze FINREP i COREP, dla zakładów ubezpieczeń podlegających dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/138/WE 17 oraz dla funduszy inwestycyjnych podlegających dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/61/UE 18 mogą umożliwić bardziej granularny wgląd w ekspozycje instytucji finansowych na sektor nieruchomości komercyjnych.
Klasyfikacje przewidziane w statystycznej klasyfikacji działalności gospodarczej we Wspólnocie Europejskiej (NACE rev. 2.0) mogą być użyteczne dla przybliżenia ekspozycji instytucji finansowych na sektor nieruchomości komercyjnych, gdyż są one szeroko akceptowane przez instytucje Unii i stosowane w nadzorczych formularzach sprawozdawczych dla banków i zakładów ubezpieczeń. Istotne w związku z tym wydają się dwie sekcje:
a) sekcja F: budownictwo, z wyłączeniem inżynierii lądowej i wodnej; i
b) sekcja L: obsługa nieruchomości, z wyłączeniem agencji obsługi nieruchomości.
Największą wadą stosowania klasyfikacji NACE jest to, że dotyczą one sektorów gospodarki, a nie kredytów. Przykładowo, kredyt udzielony spółce z sektora nieruchomości w celu zakupu floty samochodowej będzie wykazany w sekcji L, pomimo tego, że nie jest to kredyt na nieruchomość komercyjną.
2.3. Zastosowanie danych z sektora prywatnego
W przypadku stosowania przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego danych od dostawcy z sektora prywatnego w celu opracowania wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych, organy te powinny zidentyfikować różnice w zakresie danych i w definicjach w porównaniu z zakresem i definicjami przewidzianymi w niniejszym zaleceniu. Powinny one też być w stanie podać szczegóły dotyczące metodologii stosowanej przez dostawcę oraz zakresu próby. Dane pochodzące od dostawcy z sektora prywatnego powinny być reprezentatywne dla całego rynku i odpowiednich podziałów określonych w zaleceniu D:
a) rodzaju nieruchomości;
b) lokalizacji nieruchomości;
c) rodzaju i przynależności państwowej inwestora;
d) rodzaju i przynależności państwowej kredytodawcy.
3. Odpowiednie podziały wskaźników
W odniesieniu do odpowiednich podziałów określonych w zaleceniu D krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być w stanie dokonać oceny odpowiedniości takich podziałów dla ich rynków nieruchomości komercyjnych, jeżeli używają ich dla celów monitorowania, uwzględniając zasadę proporcjonalności.
»Rodzaj nieruchomości« odnosi się do podstawowego sposobu użytkowania nieruchomości komercyjnej. Dla wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych ten podział powinien zawierać następujące kategorie:
a) mieszkalne, np. budynki wielorodzinne;
b) działalność detaliczna, np. hotele, restauracje, galerie handlowe;
c) biura, np. nieruchomości użytkowane głównie jako biura dla działalności gospodarczej lub zawodowej;
d) przemysłowe, np. nieruchomości użytkowane dla celów produkcyjnych, dystrybucji i logistyki;
e) inne rodzaje nieruchomości komercyjnych.
W razie jednoczesnego użytkowania nieruchomości w różnych celach nieruchomość tę uznaje się za dwie odrębne nieruchomości (w oparciu np. o powierzchnię wykorzystywaną w dany sposób), o ile dokonanie takiego podziału jest praktyczne; w przeciwnym przypadku nieruchomość tę klasyfikuje się według jej przeważającego sposobu użytkowania.
»Lokalizacja nieruchomości« odnosi się do podziału geograficznego (np. na regiony) lub do fragmentów rynku nieruchomości, przy czym podział ten powinien co najmniej uwzględniać najlepsze i gorsze lokalizacje. Najlepsza lokalizacja to lokalizacja ogólnie uważana za najlepszą na danym rynku, co znajduje odzwierciedlenie w rentowności najmu (zazwyczaj najniższa na rynku). Dla budynków biurowych może to być centralna lokalizacja w dużym mieście. Dla budynków przeznaczonych dla działalności detalicznej może to odnosić się do centrów miast z dużym ruchem pieszym albo położonych centralnie centrów handlowych. Dla budynków przeznaczonych do działalności logistycznej może to odnosić się do lokalizacji dysponującej niezbędną infrastrukturą i dostępem do usług, z doskonałym dostępem do sieci transportowych.
»Terytorium nieruchomości« odnosi się do terytorium, na którym położona jest nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu udzielonego w ramach krajowego systemu finansowego któregokolwiek z państw członkowskich. Podział ten powinien obejmować następujące podkategorie:
a) terytorium kraju;
b) terytorium obce w podziale na poszczególne kraje, które krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego danego państwa członkowskiego uznają za istotne na potrzeby stabilności finansowej.
»Rodzaj inwestora« odnosi się do szerokich kategorii inwestorów, takich jak:
a) banki;
b) zakłady ubezpieczeń;
c) fundusze emerytalno-rentowe
d) fundusze inwestycyjne;
e) spółki z sektora nieruchomości;
f) inne.
Prawdopodobne jest, że dostępne będą tylko dane dotyczące zarejestrowanych kredytobiorców lub inwestorów. Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być jednak świadome, że zarejestrowany kredytobiorca lub inwestor może różnić się od ostatecznego kredytobiorcy lub inwestora, będącego ostatecznym źródłem ryzyka. Organy zachęca się zatem również do monitorowania informacji dotyczących ostatecznych kredytobiorców lub inwestorów, np. przez informacje zbierane od uczestników rynku celem lepszego zrozumienia zachowań uczestników rynku i ryzyka.
»Rodzaj kredytodawcy« odnosi się do szerokich kategorii kredytodawców, takich jak:
a) banki, w tym »złe banki«;
b) zakłady ubezpieczeń;
c) fundusze emerytalno-rentowe.
Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mogą mieć potrzebę zmiany listy rodzajów inwestorów i kredytodawców dla odzwierciedlenia charakterystyki miejscowego sektora nieruchomości komercyjnych.
»Przynależność państwowa« odnosi się do kraju, w którym uczestnik rynku jest wpisany do rejestru. Przynależność państwowa inwestorów i kredytodawców powinna podlegać podziałowi przynajmniej na następujące trzy kategorie geograficzne:
a) krajowi;
b) reszta Europejskiego Obszaru Gospodarczego;
c) reszta świata.
Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być świadome, że przynależność państwowa zarejestrowanego inwestora lub kredytodawcy może różnić się od przynależności państwowej ostatecznego inwestora lub kredytodawcy, będącego ostatecznym źródłem ryzyka. Organy zachęca się zatem również do monitorowania informacji dotyczących przynależności państwowej ostatecznego inwestora lub kredytodawcy, np. przez informacje zbierane od uczestników rynku.
Podziały, o których mowa w zaleceniu D.2 należy uznać za zalecane minimum. Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego nie są jednak pozbawione możliwości korzystania z dodatkowych podziałów, które, w oparciu o własne definicje i wskaźniki oraz przy uwzględnieniu specyfiki krajowego rynku nieruchomości komercyjnych, uznają za konieczne na potrzeby stabilności finansowej. W odniesieniu do tych dodatkowych podziałów krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mogą zdecydować się na monitorowanie i klasyfikowanie tych segmentów rynku, zgodnie z tym, co uznają za właściwe dla swoich krajowych rynków nieruchomości komercyjnych. Ponadto w przypadku nieuznania niektórych podkategorii nieruchomości komercyjnych lub nieruchomości mieszkalnych za istotne na potrzeby stabilności finansowej, krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mają prawo zdecydować o niemonitorowaniu ryzyka wynikającego z takich rodzajów nieruchomości lub ich finansowania. W takich przypadkach niepodejmowanie działań przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego zostanie uznane za uzasadnione, pod warunkiem przedstawienia odpowiedniego uzasadnienia.
4. Metody obliczania wskaźników rynku fizycznego
Cena nieruchomości komercyjnych odnosi się do wartości przy założeniu stałej jakości, tj. wartości rynkowej nieruchomości nieuwzględniającej zmian w jakości, takich jak pogorszenie (i starzenie się) albo ulepszenie (np. remont), za pomocą korekty jakości.
Zgodnie z wytycznymi wynikającymi z prac zainicjowanych przez Eurostat dane dotyczące cen powinny być zbierane na podstawie rzeczywistych transakcji. W przypadku gdy nie są one dostępne lub w pełni reprezentatywne, można opracować dane przybliżone na podstawie danych z oszacowań lub wycen, o ile dane te odzwierciedlają bieżące ceny rynkowe, a nie zrównoważone podejście do pomiaru cen.
5. Ocena ekspozycji systemu finansowego na sektor nieruchomości komercyjnych
Na ekspozycję systemu finansowego na sektor nieruchomości komercyjnych składają się zarówno kredyty, udzielane często przez banki, a niekiedy też przez zakłady ubezpieczeń, jak i inwestycje, dokonywane często przez zakłady ubezpieczeń, fundusze emerytalne i rentowe oraz fundusze inwestycyjne. Inwestycje mogą odnosić się zarówno do bezpośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych, np. dysponowania do nich tytułami prawnymi, jak również pośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych, np. za pośrednictwem papierów wartościowych i funduszy inwestycyjnych. W przypadku, gdy kredytodawca lub inwestor wykorzystuje spółkę specjalnego przeznaczenia (SPV) jako sposób finansowania zakupu nieruchomości na cele komercyjne, takie kredyty lub inwestycje powinny być uznawane za bezpośrednie kredyty lub inwestycje (zasada przełamania osobowości prawnej).
Przy ocenie tych ekspozycji dla systemu jako całości krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być świadome ryzyka podwójnego uwzględnienia. Inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne bezpośrednio i pośrednio. Przykładowo, fundusze emerytalne i rentowe oraz zakłady ubezpieczeń często inwestują w nieruchomości komercyjne pośrednio.
Trudniejsze może być również uchwycenie ekspozycji zagranicznych uczestników rynku, którzy mogą stanowić istotną część rynku 19 . Wskazane jest monitorowanie działalności tych uczestników rynku, gdyż są oni ważni dla funkcjonowania rynku nieruchomości komercyjnych.
Ponieważ straty z działalności związanej z nieruchomościami komercyjnymi często koncentrują się w kredytach na nieruchomości komercyjne udzielanych przez banki, krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zaleca się zwracanie szczególnej uwagi na tę działalność przy ich monitorowaniu.
6. Metody obliczania LTV
Załącznik IV określa metody obliczania LTV-O i LTV-C. Istnieje jednak szereg szczególnych czynników, które należy uwzględnić przy obliczaniu tych wskaźników dla nieruchomości komercyjnych.
W przypadku kredytu konsorcjalnego LTV-O należy obliczać jako stosunek pierwotnej wartości wszystkich kredytów udzielonych kredytobiorcy do wartości nieruchomości w momencie udzielenia kredytu. Jeżeli kredyt dotyczy większej liczby nieruchomości, LTV-O powinno być obliczane jako stosunek pierwotnej wartości kredytu lub kredytów do łącznej wartości nieruchomości, których dotyczą.
Z uwagi na to, że w sektorze nieruchomości komercyjnych liczba nieruchomości jest znacznie mniejsza i nieruchomości te są znacznie bardziej różnorodne niż w sektorze nieruchomości mieszkalnych, bardziej odpowiednie jest obliczanie LTV-C na podstawie oszacowania wartości poszczególnych nieruchomości niż z zastosowaniem indeksu wartości lub cen.
Wreszcie, krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny monitorować rozkład LTV ze szczególnym naciskiem na kredyty obarczone największym ryzykiem, tj. te z najwyższym LTV, gdyż straty często wynikają z takiego ryzyka zdarzeń skrajnych.
7. Metoda obliczania wskaźnika zdolności spłaty odsetek (ICR) i wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR)
Wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR) i wskaźnik zdolności spłaty kosztów zadłużenia (DSCR) odnoszą się do dochodu czynszowego generowanego przez nieruchomość przynoszącą dochód lub większą liczbę takich nieruchomości, lub też do przepływów pieniężnych generowanych przez prowadzenie działalności gospodarczej, realizowanie określonego celu lub prowadzenie innej działalności przez właścicieli nieruchomości lub większej liczby nieruchomości, bez uwzględnienia podatków i kosztów operacyjnych, które kredytobiorca musi ponieść w celu utrzymania wartości nieruchomości oraz - w przypadku przepływu środków pieniężnych - po ich skorygowaniu o inne koszty i korzyści bezpośrednio związane z korzystaniem z nieruchomości.
ICR definiuje się jako:
Na potrzeby obliczania ICR:
a) »roczny dochód netto« obejmuje roczny dochód czynszowy z wynajmu nieruchomości najemcom lub roczny przepływ środków pieniężnych generowany przez prowadzenie działalności gospodarczej, realizowanie określonego celu lub prowadzenie innej działalność przez właścicieli nieruchomości, bez uwzględnienia podatków i kosztów operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości oraz - w przypadku przepływu środków pieniężnych - po ich skorygowaniu o inne koszty i korzyści bezpośrednio związane z korzystaniem z nieruchomości.
b) »roczny koszt odsetek« oznacza roczny koszt odsetek związanych z kredytem zabezpieczonym na jednej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych.
Celem ICR jest pomiar zakresu, w jakim dochód generowany przez nieruchomość jest wystarczający do pokrycia wydatków kredytodawcy na odsetki w związku z nabyciem tej nieruchomości. ICR powinien być zatem badany na poziomie poszczególnych nieruchomości.
DSCR definiuje się jako:
Na potrzeby obliczania DSCR:
a) »roczny dochód netto« oznacza roczny dochód czynszowy z wynajmu nieruchomości najemcom lub roczny przepływ środków pieniężnych generowany przez prowadzenie działalności gospodarczej, realizowanie określonego celu lub prowadzenie innej działalność przez właścicieli nieruchomości, bez uwzględnienia podatków i kosztów operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości oraz - w przypadku przepływu środków pieniężnych - po ich skorygowaniu o inne koszty i korzyści bezpośrednio związane z korzystaniem z nieruchomości.
b) »roczny koszt obsługi zadłużenia« oznacza roczny koszt obsługi zadłużenia związanego z kredytem zabezpieczonym na jednej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych.
Celem DSCR jest ocena całkowitego ciężaru zadłużenia, jaki kredytobiorca ponosi w związku z nieruchomością. Dlatego mianownik obejmuje nie tylko wydatki na odsetki, ale również amortyzację kredytu, czyli spłaty kapitału. Głównym problemem dla takiego wskaźnika jest kwestia, czy ma on być obliczany na poziomie nieruchomości, czy na poziomie kredytobiorcy. Finansowanie nieruchomości komercyjnych odbywa się z reguły na zasadzie ograniczonej odpowiedzialności, tj. kredytodawca jest uprawniony do spłat z dochodu z nieruchomości, ale nie z innego dochodu lub aktywów kredytobiorcy. Bardziej realistycznym i odpowiednim podejściem jest zatem obliczanie DSCR na poziomie nieruchomości. Zorientowanie się na całkowity dochód kredytobiorcy zrodziłoby ponadto istotne problemy dotyczące konsolidacji utrudniające zdefiniowanie miernika, który byłby porównywalny między państwami członkowskimi.
8. Dodatkowe wskaźniki mające znaczenie dla nieruchomości przynoszących dochód w trakcie zagospodarowania
Dla nieruchomości przynoszących dochód w trakcie zagospodarowania krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mogą monitorować wskaźnik wysokości kredytu do kosztów (LTC) zamiast LTV. LTC odpowiada stosunkowi pierwotnej wartości wszystkich udzielonych kredytów do kosztów związanych z budową nieruchomości aż do jej zakończenia.
Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny ponadto skoncentrować monitorowanie na inwestycjach obarczonych największym ryzykiem, np. takich mających bardzo niskie wskaźniki uprzedniej sprzedaży lub uprzedniego wynajmu. Dla każdego budynku w trakcie budowy wskaźnik uprzedniego wynajmu jest stosunkiem powierzchni już wynajętej przez dewelopera w momencie udzielenia kredytu do całkowitej powierzchni dostępnej po zakończeniu budowy; podobnie, wskaźnik uprzedniej sprzedaży jest stosunkiem powierzchni już sprzedanej przez dewelopera w momencie udzielenia kredytu do całkowitej powierzchni dostępnej po zakończeniu budowy.
9. Coroczne publikowanie ekspozycji na sektor nieruchomości komercyjnych przez Europejskie Organy Nadzoru
Zaleca się, aby Europejskie Organy Nadzoru, opierając się na informacjach dostępnych z nadzorczych formularzy sprawozdawczych, ujawniały z częstotliwością co najmniej roczną zagregowane informacje o ekspozycjach na różne krajowe rynki nieruchomości komercyjnych w Unii dla podmiotów podlegających ich nadzorowi oraz na zasadzie nieskonsolidowanej. Można się spodziewać, że podanie takich danych do wiadomości publicznej przełoży się na zwiększenie stanu wiedzy krajowych organów nadzoru makroostrożnościowego w zakresie aktywności podmiotów z innych państw członkowskich na ich lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych. W razie obaw dotyczących zakresu lub jakości publikowanych danych publikacja taka powinna być opatrzona stosownymi komentarzami.
Co do zasady Europejskie Organy Nadzoru powinny umożliwiać każdemu krajowemu organowi nadzoru makroostrożnościowego w Unii dokonywanie oceny ekspozycji wszystkich unijnych instytucji finansowych na jego rynek krajowy. Oznacza to, że dane zbierane dla wszystkich unijnych instytucji finansowych powinny być zagregowane na poziomie krajowym.
Ujawniając takie zagregowane informacje, Europejskie Organy Nadzoru powinny wykorzystać informacje zawarte w nadzorczych formularzach sprawozdawczych podające geograficzny podział ekspozycji kredytowych lub (bezpośrednich i pośrednich) inwestycji. Jeżeli formularze sprawozdawcze przewidują podział według kodów NACE 20 , nieruchomości komercyjne mogą być określane zarówno jako sekcja »F« jak i sekcja »L«, chociaż ściśle rzecz biorąc niektóre podkategorie musiałyby zostać wykluczone zgodnie z definicją nieruchomości komercyjnych przyjętą w niniejszym zaleceniu.
gdzie i = 1, ..., n odnosi się do transz kredytu wypłaconych do momentu n, V0 jest pierwotną wartością nieruchomości będących zabezpieczeniem (np. ziemi), a ΔVi,i-1 odpowiada zmianie wartości nieruchomości, do jakiej doszło w okresach do wypłaty n-tej transzy kredytu.