Kostański Piotr, Zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze umowy

Problematyka zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy, mimo dużego znaczenia tej instytucji w praktyce obrotu ziemią i upływu ponad półwiecza od unifikacji polskiego prawa rzeczowego, jest nadal nieuregulowana. Dopuszczalność tego trybu wyjścia z niepodzielności nie budzi wątpliwości, brak jednak wyraźnej regulacji prawnej. Nie ma też monograficznego opracowania tego trybu zniesienia współwłasności, a zainteresowanie komentatorów Kodeksu cywilnego tą problematyką nie jest wielkie. Wszystko to powoduje, że chcącym skorzystać z tego trybu brak jest wiedzy i wskazówek, jak prawidłowo skonstruować umowę znoszącą współwłasność, aby zapewnić jej nie tylko prawną, lecz również gospodarczą skuteczność. Dokonanie sprawnego i poprawnego podziału nieruchomości i rozliczenia byłych współwłaścicieli, w warunkach ożywionego rynkowego obrotu nieruchomościami, staje się wartością samą w sobie.

Omawiany problem jest częścią większego kompleksu zagadnień, który można ująć jako wielość podmiotów w prawie cywilnym. Występuje ona w odniesieniu do różnych praw: do kompleksu praw (np. współwłasność powstała w wyniku dziedziczenia przez kilka osób), co do wierzytelności (zobowiązania solidarne - bierne i czynne), oraz co do prawa własności - jako współwłasność. Złożoność omawianego zagadnienia polega na konieczności łącznego spojrzenia na trzy kategorie spraw, wynikające ze stosunków regulowanych przez różne działy prawa cywilnego materialnego, tj. prawo rzeczowe i spadkowe oraz prawo rodzinne. Chodzi tu mianowicie o następujące sprawy: o zniesienie współwłasności, o dział spadku i o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. Fundamentem rozważań są zagadnienia zniesienia współwłasności. Dla ich pełniejszej analizy odwołuję się jednak niejednokrotnie do problematyki działu spadku i stosunków majątkowych między małżonkami.

Współwłasność ułamkowa - niezależnie od swych źródeł - jest tymczasowa, ustawodawca wychodzi z założenia, że jest to stan gospodarczo niepożądany, przez co szerzej normuje samo jej zniesienie (w trybie sądowym) niż jej funkcjonowanie.

Przedstawiając problematykę zniesienia współwłasności nieruchomości świadomie rezygnuję ze szczegółowego omówienia zagadnień dotyczących nieruchomości rolnych, zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali, jak również zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej. Każde z tych zagadnień, acz niewątpliwie związane z tematem niniejszej pracy, stanowi oddzielny zespół problemów prawnych, których rzetelne omówienie wymaga osobnego, obszernego opracowania. Do wyżej wskazanej problematyki odnoszę się tylko marginalnie tam, gdzie może ona stanowić ważny element rozważań na temat tego opracowania, a zainteresowanemu czytelnikowi wskazuję podstawowe pozycje literatury dotyczące tych zagadnień.

Uwzględniam stan prawny, literaturę i orzecznictwo na dzień 30 września 2003 r.

W tym miejscu pragnę podziękować panu profesorowi dr. hab. Sylwestrowi Wójcikowi, promotorowi pracy magisterskiej obronionej na Wydziale Prawa i Aministracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w 2003 r., za cierpliwą opiekę i wiele krytycznych uwag, które wpłynęły na kształt tej pracy oraz stanowiącej jej kontynuację niniejszej książki. Serdecznie dziękuję również pani profesor dr. hab. Janinie Preussner-Zamorskiej, która, będąc recenzentem pracy magisterskiej, zachęcała mnie do dalszej pracy i publikacji tej książki.

Kraków, 15 listopada 2003 r.