Kostecki Sebastian, Wierzytelność a rzeczowe zabezpieczenia na nieruchomości

Przez wiele lat polski ustawodawca borykał się z problemem wyboru efektywnego środka zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Początkowo rozważał radykalną zmianę katalogu dotychczas znanych w naszym kraju praw zastawniczych przez wprowadzenie – obok hipoteki – również długu gruntowego. Było to podyktowane narastającą krytyką hipoteki i zgłaszanymi przez doktrynę postulatami pilnej zmiany przepisów . Pomysł spotkał się z szerokim zainteresowaniem piśmiennictwa i praktyków z sektora bankowego . Po kilku latach intensywnych prac nad przepisami o długu na nieruchomości normodawca odszedł od tego nowatorskiego rozwiązania i w kolejnych projektach ustaw ograniczył się do modyfikowania przepisów o hipotece, przyjmując jednak – w niektórych wypadkach – pewien kompromis między dotychczasową regulacją hipoteki a długiem gruntowym. Efektem było uchwalenie nowelizacji z dnia 26 czerwca 2009 r., która weszła w życie 20 lutego 2011 r. Powstaje pytanie, czy rezygnacja z długu na nieruchomości na rzecz reformy hipoteki była uzasadniona i czy takie rozwiązanie odpowiada potrzebom obrotu. W jakim zakresie regulacja hipoteki rzeczywiście wymagała zmiany i czy jej mankamenty rozwiązałby dług gruntowy? W niniejszej monografii podejmuję próbę wyjaśnienia tych wątpliwości. Wymaga to przede wszystkim przedstawienia hipoteki w prawie polskim i jej porównania z konstrukcją hipoteki obowiązującą w systemach obcych oraz zaprezentowania długu gruntowego w jego modelowym kształcie występującym w prawie niemieckim. Pożądane jest również naszkicowanie regulacji innych nieakcesoryjnych zabezpieczeń na nieruchomości. W tym zakresie odpowiednie wydają się list dłużny (Schuldbrief) i list rentowy (Gült), funkcjonujące w prawie szwajcarskim. Pozwoli to ukazać najważniejsze różnice, które zachodzą między poszczególnymi zabezpieczeniami. Od razu należy powiedzieć, że hipotekę odróżnia od długu gruntowego przede wszystkim związek ze wzmacnianą wierzytelnością. Można go analizować przy powstaniu prawa zastawniczego, w ramach jego treści, zakresu, przeniesienia i wygaśnięcia. Przy hipotece zagadnienia te są bardzo skomplikowane, gdyż akcesoryjność na poszczególnych etapach istnienia zabezpieczenia ma różne nasilenie. W żadnym razie nie sposób utrzymać tezy o ścisłej, nierozerwalnej więzi między hipoteką i osłoniętą wierzytelnością . Zasada zawisłości hipoteki ma bowiem istotne wyjątki, różnie unormowane w poszczególnych systemach prawnych. Przedstawienie i ocena tych wyjątków ma tym większe znaczenie, że w prawie polskim – w związku ze zmianą przepisów – ustawodawca ostatecznie zdecydował się na znaczne poluzowanie węzła akcesoryjności hipoteki. W konsekwencji hipoteka – w pewnych wypadkach – stała się podobna do konstrukcji długu gruntowego. Rodzi to jednak pytanie, czy rozluźnienie akcesoryjności wystarczyło do unowocześnienia hipoteki. Co prawda w piśmiennictwie cywilistycznym zabezpieczenia nieakcesoryjne, przede wszystkim dług gruntowy, stawiane są za wzór elastycznego prawa zastawniczego, ale uważna analiza pokazuje, że także temu zabezpieczeniu towarzyszą złożone problemy, nieznane akcesoryjnej hipotece .

Porównanie hipoteki i długu gruntowego wymaga wyjaśnienia ich efektywności i poziomu bezpieczeństwa. Jak wiadomo, silna akcesoryjność chroni interesy osoby, na której nieruchomości ustanowiono zabezpieczenie, lecz równocześnie ogranicza praktyczne wykorzystanie prawa zastawniczego. Brak akcesoryjności takiej ochrony nie zapewnia, ale ułatwia wzmacnianie wierzytelności, często w wielopodmiotowych stosunkach prawnych, i sprzyja rozwojowi kredytowemu. Prowadzi to jednak do niebezpieczeństw, które nie występują przy prawach akcesoryjnych . Te ostatnie mogą się okazać dużo bezpieczniejszymi środkami umocnienia wierzytelności.

Uwagi zawarte w książce zostały ograniczone do zabezpieczeń powstających w drodze czynności prawnych. Pominięto zagadnienia związane z prawami o charakterze przymusowym (powstające z mocy orzeczenia sądu czy decyzji administracyjnej), a także szczegółowe problemy przedmiotu praw zabezpieczających, przekształcania praw rzeczowych oraz ich wygasania z przyczyn niedotyczących wzmacnianej wierzytelności. W rozważaniach przyjęto modelową i najczęściej spotykaną w praktyce sytuację, gdy zabezpieczenie jest ustanawiane na nieruchomości, co zresztą odpowiada tematowi publikacji.

Sebastian Kostecki

sierpień 2014 r.