Szymańczyk Anna (red.), Umowa deweloperska w praktyce

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), powszechnie zwana ustawą deweloperską, została uchwalona w szczególnych warunkach – w tempie błyskawicznym, by zdążyć przed wyborami do Sejmu nowej kadencji. Nie była konsultowana z zainteresowanymi środowiskami – deweloperami, bankami, notariuszami. Procedura legislacyjna w Sejmie i Senacie była poddana presji czasu, co skutkuje wieloma niejasnościami interpretacyjnymi, a niekiedy wręcz wewnętrznym sprzecznościom. Wszyscy stosujący w praktyce ustawę mają wiele problemów interpretacyjnych, a surowe przepisy karne w niej zawarte zwiększają obawy o właściwe stosowanie poszczególnych regulacji.

Publikacja ukazuje się 2 lata po uchwaleniu u.o.p.n.l. i półtora roku po jej wejściu w życie, można więc było wykorzystać wnioski z licznych dyskusji toczonych w wielu środowiskach i na wielu forach, pomocnych w rozstrzygnięciu trudnych niekiedy dylematów spowodowanych niedoskonałością legislacyjną u.o.p.n.l. Jako uczestnik wielu z tych dyskusji muszę stwierdzić, że wnioski z tych rozważań były bardzo różne i dopiero stosowanie w praktyce przepisów ustawy pozwala przybliżyć się do w miarę jasnych reguł postępowania. W opracowaniu tym przywołane są wprost stanowiska Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Związku Banków Polskich, Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego oraz innych podmiotów i autorów, co pozwala na szersze spojrzenia na omawiane zagadnienia. Nie zmienia to powszechnej oceny u.o.p.n.l., jako mało precyzyjnej i powodującej wciąż niejasności interpretacyjne.

Stąd też niezwykle istotne jest opracowanie wnikliwej analizy poszczególnych przepisów, ich wykładnia, niekiedy uwzględniająca różne możliwe interpretacje i wskazująca zachowania optymalne ze względu na bezpieczeństwo uczestników obrotu mieszkaniami na rynku pierwotnym.

Autorzy niniejszego opracowania bardzo wnikliwie podeszli do tematu. Jako prawnicy zajmujący się na co dzień relacjami konsument–przedsiębiorca wykorzystali doświadczenia z praktyki stosowania prawa konsumenckiego do wskazania sposobów stosowania u.o.p.n.l. zmniejszających ryzyko przedsiębiorcy i zapewniających bezpieczeństwo nabywcy mieszkania zgodnie z celami ustawy.

Bardzo pomocne w kształtowaniu stosunku umownego między stronami umowy deweloperskiej jest przytoczenie wielu rozstrzygnięć Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Znajomość tych wyroków jest wskazówką dla deweloperów w konstruowaniu wzorców umów deweloperskich, by uniknąć zarzutu stosowania klauzul niedozwolonych.

Bardzo ciekawe jest wprowadzenie punktów FAQ – często zadawanych pytań. Autorzy wykorzystali doświadczenia uczestników obrotu deweloperskiego z dyskusji toczonych wokół stosowania u.o.p.n.l. Taka forma może pomóc szczególnie praktykom – deweloperom, nabywcom, notariuszom w znalezieniu odpowiedzi na pytania dotyczące praktycznego stosowania poszczególnych przepisów.

Wiele zagadnień związanych z relacjami deweloper–bank–nabywca jest w ustawie nierozwiązanych. Przykładem jest umowa rezerwacyjna, dzięki której nabywca ma możliwość zweryfikowania swej zdolności kredytowej. Autorzy zaproponowali podejście do tego problemu pozwalające działać zgodnie z celami ustawy, a jednocześnie sprzyjające bezpieczeństwu obrotu i zgodne z interesami stron.

Podobnie jest ze sprawą zgodności wykonania mieszkania z jego projektem. Zdając sobie sprawę z uwarunkowań technicznych, Autorzy sugerują rozwiązanie, które powinno upowszechnić się w praktyce.

Innym zagadnieniem budzącym wiele kontrowersji jest treść prospektu informacyjnego, szczególnie zakres informacji o planowanym zagospodarowaniu otoczenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Autorzy, bardzo obszernie omawiając ten temat, w sposób przekonujący rozstrzygają dylematy spowodowane niedookreśleniem przez ustawodawcę wymogów z tym związanych.

Te i inne przykłady dobrze umotywowanej wykładni przepisów mogą być pomocne deweloperom przy konstruowaniu umów, prospektów informacyjnych i w praktycznych kontaktach z nabywcami mieszkań i bankami.

Jako osoba związana z rynkiem deweloperskim od ponad 15 lat mogę polecić tę publikację wszystkim uczestnikom rynku deweloperskiego. Książka ta będzie z pewnością pomocna w codziennej praktyce deweloperom, notariuszom, bankowcom, a także tym z nabywców mieszkań, którzy – decydując się na zakup mieszkania – będą chcieli wnikliwie poznać wszystkie uwarunkowania tej, niekiedy najważniejszej w życiu, decyzji inwestycyjnej.

Jacek Bielecki

Dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich

maj 2013 r.