Olczyk Magdalena, Sytuacja prawna byłych stron stosunku najmu w razie dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego przez byłego najemcę

Problematyka dotycząca zajmowania lokali mieszkalnych przez osoby, które niegdyś korzystały z nich na podstawie określonych stosunków prawnych, nie została na gruncie polskiego prawa do dnia dzisiejszego kompleksowo opracowana. Przede wszystkim niedostatek ów widać w przepisach, które poza pewnymi szczątkowymi regulacjami ani w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), ani w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 150) nie poświęcają tym zagadnieniom wiele uwagi. Podobnie rzecz się ma z wypowiedziami doktryny. Częściowo, głównie z punktu widzenia wynagrodzenia za korzystanie z lokalu, problematyką tą zajmuje się orzecznictwo. Sądy wyjaśniają najczęściej pojawiające się w praktyce wątpliwości dotyczące wysokości należności, jaka powinna być uiszczana przez byłego lokatora .

Wprawdzie na rynku ukazuje się coraz większa liczba komentarzy i małych opracowań na tematy ważne praktycznie, ale łatwiej zapoznać się ze stanowiskami Sądu Najwyższego i sądów niższych instancji dotyczącymi rozliczeń między byłymi stronami stosunku najmu, niż znaleźć rozważania dotyczące wspólnego elementu wyjaśniającego charakter prawny więzi istniejącej między dotychczasowymi stronami umowy. Brak pogłębionych analiz na ten temat powoduje, że ustalanie podstawy prawnej dla dokonywanych ocen ma w konsekwencji charakter incydentalny. Oceniający nie korzysta z systemowego rozwiązania, ale sięga po określone przepisy tylko dla wskazania podstawy prawnej oceny konkretnego problemu. Brak możliwości wyjaśnienia tego generalnego problemu w szerszym kontekście powoduje różnorodność dokonywanych ocen. Zabiegi te można zrozumieć, bowiem sądy muszą rozstrzygać konkretne sprawy, a nie tworzyć systemowe rozwiązania. Powoduje to jednak konsekwencje w postaci istnienia wielu kazuistycznych rozwiązań, bez generalnej próby włączenia ich w nurt rozważań dotyczących jednej problematyki, tj. oceny charakteru prawnego więzi między byłymi stronami umowy i rozstrzygania przez odniesienie do całości.

Temat skutków dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu jest doniosły, nie tylko z powodów, o których mowa powyżej. Z doniesień prasowych wiadomo też, jakiego rodzaju działania podejmują właściciele lokali (byli wynajmujący) zmierzający do odzyskania swojej własności i jednocześnie do pozbycia się osób zamieszkujących w lokalu . Działania te dotyczą zarówno osób mających tytuł do zajmowania lokalu, jak i tych, które dotychczasowy tytuł utraciły. W tym ostatnim wypadku do wachlarza działań podejmowanych w celu odzyskania własności dołączana jest jeszcze akcja zmierzająca do „prywatnej” eksmisji . Brak regulacji wprost odnoszącej się do praw i obowiązków byłych stron umowy najmu rodzi właśnie tego typu konsekwencje. Nieuregulowany status prawny osób zajmujących lokale po zakończeniu najmu powodować może eskalację konfliktu. O ile w wypadku istnienia najmu właściciel jest zobowiązany do znoszenia korzystania z jego lokalu przez lokatora i zapewnienia mu zgodnie z art. 659 § 1 k.c. spokojnego używania, o tyle sytuacja staje się zupełnie niejasna w momencie wygaśnięcia tego stosunku prawnego i dalszego zajmowania mieszkania przez byłego najemcę. Nie jest jasne np., jakie działania z punktu widzenia ochrony własności lokalu są akceptowalne w dążeniu do realizacji roszczeń restytucyjnych właściciela. Nie wiadomo, czy fakt, że osoba zajmująca lokal nie dysponuje żadnym znanym ustawie tytułem do korzystania z niego, nakłada na nią jakiekolwiek obowiązki poza wprost uregulowanym, tj. zapłatą odszkodowania. Nie wiadomo również, w jaki sposób rozliczać poczynione po zakończeniu najmu nakłady. To jedne z licznych, często powtarzających się pytań związanych z powstałą na skutek wygaśnięcia najmu sytuacją, w której dotychczasowy lokator nadal zajmuje lokal, właściciel zaś zmierza do jego odzyskania.

Podstawowa zatem staje się kwestia charakteru prawnego więzi powstałej między tymi osobami implikująca dalsze kierunki rozważań. Ustalenie, że chodzi o istnienie pewnego stosunku prawnego, rodzi jednak dalsze wątpliwości związane z przepisami, które ten stosunek regulują. Czy i w jakim zakresie mogłyby być tu stosowane przepisy o najmie? Czy przepisy te z uwagi na zakończenie stosunku prawnego mogą być w ogóle brane pod uwagę? Wykluczenie możliwości ich stosowania powodowałoby z pewnością konieczność poszukiwania odrębnych regulacji dla każdego z powstałych na tym tle problemów.

Zasygnalizowane zagadnienia zostały w niniejszej pracy poddane dogłębnej analizie. W tym celu konieczne było postawienie i wykazanie trafności tezy o istnieniu między byłym wynajmującym i najemcą szczególnego rodzaju stosunku prawnego pozwalającego na stosowanie w zaistniałej sytuacji niektórych przepisów o najmie. Centralnym punktem zainteresowań stały się jednak tylko te sytuacje, które zaistniały po zakończeniu stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Jest to także punkt odniesienia dla dalszych przypadków zajmowania lokalu po wygaśnięciu innego niż najem stosunku prawnego. Nie można bowiem wykluczyć, że wykazanie trafności tezy o istnieniu szczególnego rodzaju więzi między byłym wynajmującym a byłym najemcą pozwoli na odpowiednie zastosowanie przepisów o najmie także w pozostałych przypadkach, takich jak służebność osobista, użyczenie czy też przydział, nadal istniejący w odniesieniu do tzw. mieszkań funkcyjnych. Warto w tym miejscu przypomnieć, że poza regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. w zakresie uregulowanym przez przepisy szczególne, znajdują się przecież lokale pozostające w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu. Przepisy tych ustaw, analogicznie do najmu, nie przewidują rozwiązań prawnych dotyczących sytuacji pozostawania w lokalu wbrew nakazowi jego opuszczenia.

Mimo różnorodności tytułów prawnych umożliwiających korzystanie z lokalu mieszkalnego przedmiot niniejszych rozważań w głównej mierze skupia się na sytuacjach, w których pozostające w lokalu osoby niegdyś korzystały z nich na podstawie najmu. Najem stanowi najczęstszy tytuł dający możliwość korzystania z lokalu, a jednocześnie wielokrotnie jest punktem odniesienia dla rozwiązań przyjętych w innych instytucjach (np. użyczenie, służebność osobista). Najem bowiem jest i pozostaje wciąż najważniejszą z umów, na mocy której właściciel decyduje się na oddanie do korzystania innej osobie swojego lokalu. Jest to umowa, z której korzystają nie tylko wynajmujący będący osobami fizycznymi, ale także gminy czy inne jednostki samorządu terytorialnego realizujące politykę mieszkaniową w zakresie swojej wspólnoty mieszkańców. W tym ostatnim zresztą przypadku tylko tego rodzaju umowa jest przewidziana przez właściwe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (np. art. 20 i 21 u.o.l., chociaż np. art. 5 ust. 2 u.o.l. dotyczy umowy o odpłatne używanie lokalu, co jednak nie zmienia w przypadku gminy rodzaju umowy zawieranej w odniesieniu do lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy). Także gdy najemca utracił tytuł do pozostawania w lokalu należącym do gminy, powstaje pytanie o zakres praw i obowiązków dotychczasowych stron najmu. Warto jedynie tytułem przykładu wskazać, że niektóre gminy próbują ten problem rozwiązać, przewidując w uchwałach mających na celu ustalanie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, możliwość zawierania umów najmu z określonymi kategoriami osób, które pozostają w lokalu bez tytułu prawnego .

To, co powiedziane zostało wyżej o lokalach wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy, uzupełnić należy o stwierdzenie, że ta szczególna kategoria lokali spełnia kilka funkcji. Z jednej strony zapewniają one możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, tym samym pomagają wypełniać konstytucyjną gwarancję zapewnienia przez władze publiczne prawa do mieszkania , z drugiej natomiast chronią przed bezdomnością. Dlatego też usystematyzowanie dotychczasowej rozproszonej materii wraz z przybliżeniem podstaw do dokonywania ocen sytuacji następujących po wygaśnięciu najmu jest zadaniem mającym znaczenie nie tylko z naukowego, ale także praktycznego punktu widzenia.

Charakterystyka więzi istniejącej pomiędzy byłym wynajmującym i byłym najemcą zawężona została do sytuacji byłych lokatorów w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (tu: najemców), a więc zajmujących lokale mieszkalne. Lokal mieszkalny (mieszkanie) stanowi bowiem szczególny przedmiot najmu zaspokajający podstawową potrzebę każdego człowieka: posiadania mieszkania i zorganizowania swojego centrum życiowego w jednym miejscu. Problematyka lokali użytkowych, chociaż niewątpliwie doniosła praktycznie, nie wkracza tak zasadniczo ani w podstawowe prawa jednostki, ani w sytuację prawną stron po zakończeniu najmu. Lokal użytkowy, a więc inny niż mieszkalny, służy głównie celom gospodarczym i nie jest wykorzystywany do celów mieszkaniowych. Zwykle również inne są przyczyny zawierania takiej umowy i inna sytuacja finansowa podmiotów będących stroną umowy. Lokal użytkowy spełnia więc inne funkcje niż lokal mieszkalny. Mieszkanie, stanowiące o możliwości realizacji prawa każdego do normalnego funkcjonowania, ma szczególne znaczenie. Możność zamieszkiwania w określonym lokalu przeciwdziała też bezdomności. Takie funkcje powodują, że w przypadkach zakończenia najmu nie jest dopuszczalne bezproblemowe realizowanie przez właściciela roszczenia o zwrot lokalu (inaczej niż w przypadku lokali użytkowych). Oznacza to, że konflikt interesów między niemającym gdzie zamieszkać byłym najemcą a właścicielem, który dąży do odzyskania przedmiotu własności, w dużej mierze rozstrzygany jest na korzyść tego pierwszego. W tej sytuacji uniemożliwienie właścicielowi windykacji lokalu skazuje byłe strony najmu na wzajemną przymusową dalszą współpracę, która z racji zaistniałych okoliczności układa się na innych warunkach. Widać tu próbę pogodzenia sprzecznych dążeń kilku podmiotów. Gdy chodzi o lokale mieszkalne, uwaga kierowana jest jednak głównie w stronę byłego najemcy, zwykle (chociaż nie zawsze) będącego słabszą stroną. Szczególnie jaskrawo widać to w przypadku najmu lokali socjalnych czy innych tzw. komunalnych, wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, kiedy najemca nieposiadający wystarczających środków na wynajem lokalu na wolnym rynku nie jest w stanie zapłacić wynajmującemu żądanej przez niego ceny, co powoduje, że zmuszony bywa do korzystania z lokali substandardowych, często o elementarnym wyposażeniu. W opisanej sytuacji, tj. gdy były najemca mimo zakończenia najmu nie ma środków i miejsca, do którego mógłby się przenieść, i pozostaje w dotychczasowym lokalu, ustawodawca, chroniąc słabszego, wymusza na właścicielu obowiązek znoszenia dalszego korzystania z jego lokalu, wprowadzając w zamian pewne mechanizmy mające mu to zrekompensować. Tym samym jednak, być może nie do końca mając świadomość tego stanu rzeczy, doprowadza do wytworzenia między byłymi stronami szczególnej więzi prawnej pozwalającej na dalsze zajmowanie lokalu przez byłego najemcę. W rezultacie powstaje niejednorodna grupa, w ramach której pozostawanie niektórych byłych lokatorów w mieszkaniu wydaje się bardziej uzasadnione niż innych. Rozwiązanie tej pozornej sprzeczności stanowi przyczynek do rozważań mających na celu udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy mimo tak różnych przypadków wszystkie one powinny podlegać temu samemu reżimowi prawnemu. W konsekwencji prowadzi to do rozważenia dogmatycznej natury stosunku prawnego między tymi osobami i uzasadnienia jego istnienia. Pomocne w tym zakresie okazują się wypracowane już przed laty poglądy doktryny i orzecznictwa. Analiza wskazanej tezy musiała jednak zostać poprzedzona rozważaniami o charakterze konstytucyjnym. Niepełne i narażające się na zarzut jednostronności byłyby więc rozważania nieuwzględniające konstytucyjnie zagwarantowanej ochrony własności, która doznaje przecież poważnych ograniczeń w przypadku dalszego zajmowania lokalu przez byłego najemcę.

Powyższe wnioski stanowią początek konstrukcji tezy o istnieniu stosunku zobowiązaniowego między byłymi stronami najmu, a w konsekwencji wskazania, które z przepisów umowy najmu mogą znaleźć i w jakim układzie zastosowanie, a które powinny zostać wykluczone. Dobrym uzasadnieniem prezentowanej tezy jest też przywołanie rozwiązań prawnych przyjętych przez Niemcy czy Francję w zakresie sytuacji osób zajmujących dotychczasowe lokale i możliwości odzyskania ich przez właścicieli.

Opracowanie kończą rozważania wskazujące na potrzebę ustawowego uregulowania analizowanej sytuacji z propozycją de lege ferenda. Konsekwencją akceptacji tezy o istniejącym między dotychczasowymi stronami najmu stosunku prawnym jest konieczność wprowadzenia przynajmniej przepisu nakazującego stosowanie regulacji o najmie odpowiednio do sytuacji zaistniałych po jego wygaśnięciu. Ta odpowiedniość ma swoje uzasadnienie w nieco innym układzie wzajemnych oczekiwań ze strony dotychczasowych stron umowy i modyfikuje w znaczący sposób obecny katalog praw i obowiązków stron najmu.