Zakrzewski Piotr, Status prawny członka spółdzielni mieszkaniowej w spółdzielczych stosunkach lokatorskich

1. Prezentowana monografia podejmuje tematykę statusu prawnego członka spółdzielni mieszkaniowej w spółdzielczych stosunkach lokatorskich. Należy przez nie rozumieć jedynie dwa stosunki cywilnoprawne powstałe w wyniku kolejno zawieranych po sobie umów o budowę i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Rozważania zawarte w pracy nie dotyczą natomiast innych stosunków cywilnoprawnych, mogących łączyć spółdzielnię mieszkaniową i członka, powstałych np. w wyniku zawarcia z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu umowy o budowę lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ograniczenie to jest podyktowane przede wszystkim tym, że mimo pewnych podobieństw z omawianymi stosunkami różnią się one od nich, w szczególności występują w nich inne typy praw podmiotowych. Tematyka ta wymaga odrębnego opracowania.

Niewątpliwie status prawny członka w spółdzielczych stosunkach lokatorskich jest przede wszystkim determinowana przez spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Ukazanie jej całego, często złożonego spektrum, wymaga jednak dodatkowo odwołania się do obowiązków ciążących na członku. W konsekwencji jedynie drobiazgowa analiza elementów spółdzielczych stosunków lokatorskich pozwala osiągnąć zakładany cel. Skupienie uwagi jedynie na treści i charakterze wskazanego prawa jest niewystarczające.

Spółdzielcze stosunki lokatorskie stanowią szczególny przykład tzw. stosunków pochodnych. Odwołanie się w pracy do tej ostatniej nazwy nie jest jednak zasadne z uwagi na jej szeroki zakres znaczeniowy, czemu daje wyraz użycie jej w art. 18 § 7 pr. spółdz. Obejmuje ona wszystkie, z wyjątkiem członkostwa, stosunki powstające między członkiem i spółdzielnią, jak np. spółdzielczy stosunek pracy.

2. Celem niniejszej monografii jest dokonanie oceny statusu prawnego członka w spółdzielczych stosunkach lokatorskich. Podjęcie tego zamierzenia wynika z wielu przyczyn. Mimo pewnej liczebnej tendencji spadkowej spółdzielnie mieszkaniowe nadal niezwykle często służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, głównie swoich członków i ich rodzin, przez prowadzenie działalności inwestycyjnej, polegającej na budowaniu lub nabywaniu budynków w celu ustanawiania na rzecz członków praw do lokali oraz administrowaniu istniejącymi zasobami mieszkaniowymi. Ponadto w spółdzielczych stosunkach lokatorskich można dostrzec największe natężenie specyficznych problemów pojawiających się zawsze, ilekroć dany typ spółdzielni prowadzi działalność gospodarczą zorientowaną na dostarczanie członkom produktów lub usług. Z tego powodu nadają się one doskonale do analizy, której wyniki mogą mieć szersze znacznie i okazać się przydatne przy interpretacji innych typów stosunków cywilnoprawnych powiązanych z członkostwem w spółdzielni. Wreszcie ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) nawiązuje częściowo do nieobowiązujących art. 204-239 zawartych w ustawie z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.), pochodzącej z odmiennej epoki. Mimo krótkiego okresu obowiązywania była wielokrotnie nowelizowana oraz poddawana ocenie przez Trybunał Konstytucyjny pod kątem jej zgodności z Konstytucją RP. Rodzi się pytanie, czy współczesny stan prawny jest spójny i adekwatny do wyzwań współczesności?

Mimo wskazanej doniosłości teoretycznej i praktycznej poruszany temat nie doczekał się aktualnego monograficznego opracowania. Spośród wcześniejszych publikacji, poruszających częściowo omawiany lub podobny temat, należy wymienić w szczególności prace: W. Chrzanowskiego, Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielniach budownictwa mieszkaniowego, Warszawa 1977; K. Stefaniuka, Treść i charakter prawny spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego, Warszawa 1978; B. Błażejczaka, Lokatorskie prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego, Poznań 1979; H. Ciocha, Stosunki członkowsko-mieszkaniowe w spółdzielczości mieszkaniowej na przykładzie niepublikowanego orzecznictwa sądów za lata 1983-1984, Warszawa 1989 oraz oparte na aktualnym stanie prawnym studium K. Pietrzykowskiego, Prawa rzeczowe do lokali w spółdzielni mieszkaniowej (w:) E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, t. IV, Warszawa 2007 oraz pracę A. Jedlińskiego, Prawo do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, Gdańsk 2005. W ostatnim czasie poruszanym w pracy zagadnieniom wiele uwagi poświęcili również A. Mączyński w kolejnych publikacjach oraz M. Bednarek, Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Warszawa 2007. W ubiegłych latach szczególnym zainteresowaniem przedstawicieli nauki prawa spółdzielczego cieszyło się zagadnienie członkostwa w spółdzielni, które omówiono wszechstronnie i wyczerpująco. Należy wymienić tu zwłaszcza prace: K. Pietrzykowskiego, Powstanie i ustanie stosunku członkostwa w spółdzielni, Warszawa 1990; M. Wrzołek-Romańczuk, Postępowanie wewnątrzspółdzielcze, Warszawa 1991 oraz A. Jedlińskiego, Członkostwo w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, Warszawa 2002. Rozprawa odnosząca się do spółdzielczych stosunków lokatorskich stanowiących przykład tzw. stosunków pochodnych od członkostwa stanowi próbę dopełnienia dotychczasowych studiów nad stosunkami cywilnoprawnymi istniejącymi między członkiem i spółdzielnią.

3. W niniejszej monografii została podjęta próba wykazania zasadności następujących tez. Po pierwsze, na pozycję prawną członka w spółdzielczych stosunkach lokatorskich znaczący wpływ wywiera szczególny, wyrażony w przepisach kształt spółdzielni mieszkaniowej, będącej ustawowo ograniczonym typem osoby prawnej, ukierunkowanej na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin przez dostarczanie im lokali mieszkalnych oraz zarządzanie nieruchomościami. Obok tak ujętych celów spółdzielnia mieszkaniowa może realizować cele uboczne, ale uzyskane w ten sposób przychody mają służyć realizacji celu głównego. Z punktu widzenia członka ubiegającego się o zaspokojenie wspomnianych potrzeb w drodze ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, kluczowe jest wyróżnienie przysługującego mu prawa do świadczeń spółdzielni mieszkaniowej nabywanego po przystąpieniu do niej. Jest ono najważniejszym spółdzielczym uprawnieniem, które mu przysługuje. Może być przez niego wykonywane i podlega ochronie sądowej.

Po drugie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członka i jego rodziny dokonuje się w ramach odrębnych, ale zależnych od członkostwa spółdzielczych stosunkach lokatorskich, które wynikają z umów zawartych ze spółdzielnią. Ustalenie ich natury prawnej rzutuje na pozycję prawną członka uczestniczącego w nich jako strona. W ślad bowiem za dokonaną oceną postępuje rozstrzygnięcie dotyczące przepisów i zasad spółdzielczych, zwłaszcza zasady równości, jakie mogą znaleźć zastosowanie. Występowanie przytoczonych problemów zasygnalizowano dość wcześnie, bo już w latach 60. minionego wieku, w dwóch glosach autorstwa wybitnych prawników J. Ignatowicza i Z. Radwańskiego, którzy jednak ich rozwiązanie postrzegali w odmienny sposób. Wspomniane stosunki prawne należy uznać za złożone stosunki cywilnoprawne, odznaczające się daleko posuniętą specyfiką niewystępującą w typowych stosunkach obligacyjnych (art. 353 k.c.). Doniosłość tej tezy sięga znacznie dalej niż wskazują na to dotychczasowe uwagi. Manifestuje się ona de lege lata np. przy ocenie charakteru takich zdarzeń prawnych jak dokonywane przez spółdzielnię mieszkaniową ostateczne rozliczenie kosztów budowy lokalu członka, a de lege ferenda pozwala zbudować spójną, niebudzącą wątpliwości regulację kształtującą pozycję prawną członka w spółdzielczych stosunkach lokatorskich na etapie od ich powstania aż do wygaśnięcia.

Po trzecie, zasada równości wyznacza pozycję prawną członka uczestniczącego w charakterze strony w spółdzielczych stosunkach lokatorskich. Jest ona wyrażoną w ustawie tzw. zasadą dyrektywalną prawa spółdzielczego, co oznacza, że przepisy prawne regulujące wspomniany stosunek powinny być interpretowane z jej uwzględnieniem, a ponadto jako norma ius cogens stanowi ona granicę swobody organów spółdzielni mieszkaniowej przy ustalaniu treści statutów i opartych na nich uchwał normatywnych wpływających na uprawnienia i obowiązki pojedynczego członka. Zasada równości w omawianych stosunkach cywilnoprawnych występuje przede wszystkim w znaczeniu względnym, z czym wiąże się konieczność przyjęcia w tzw. prawie wewnętrznym spółdzielni właściwych kryteriów różnicujących. Naruszenie zasady równości przez organy spółdzielni występuje najczęściej w podejmowanych przez nie uchwałach, które członek może skarżyć jako sprzeczne w prawem. Ponadto przysługuje mu tzw. roszczenie o zrównanie.

Po czwarte, podjęto próbę udowodnienia tezy, w myśl której sytuacja prawna członka ubiegającego się o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny w drodze ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest unormowana w sposób optymalny. Skutkiem tego ich interesy majątkowe nie są należycie chronione, a wręcz przeciwnie, są ograniczane. Jako ilustracja mogą posłużyć takie cechy ekspektatywy i spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jak niedziedziczność, niepodzielność z koncesją tylko na rzecz wspólności istniejącej między małżonkami czy w mniejszym stopniu niezbywalność. Receptą na wspomniane mankamenty mają być niedoskonałe i zapewniające jedynie połowiczną ochronę art. 15 i 48¹ ust. 1 u.s.m., które nie spełniają w pełni pokładanych w nich nadziei. Ta skąpa treść ekspektatywy oraz prawa lokatorskiego razi szczególnie, gdy przeciwstawi się jej obowiązek majątkowy członka - uczestniczenia w kosztach budowy lokali mieszkalnych. Współcześnie pomoc ze środków publicznych w takim kształcie, w jakim istniała wcześniej nie występuje, co oznacza, że członek ma pokryć pełne koszty budowy lokalu. Jako niekorzystny, z punktu widzenia członka, oceniam bardzo wąski zakres regulacji ustawowej, który pomija wiele kluczowych zagadnień typowych dla stosunków prawnych umożliwiających korzystanie z cudzego lokalu. Jaskrawym przykładem jest brak unormowań dotyczących rękojmi i gwarancji.

Wśród szczegółowych i mających mniejsze znaczenie teoretyczne i praktyczne tez należy wskazać problematykę zdarzeń prawnych prowadzących do powstania i zakończenia spółdzielczych stosunków lokatorskich, które nie są skorelowane w tym znaczeniu, że umowom można przeciwstawić uchwały, czyli instytucje prawne typowe dla prawa korporacyjnego. Sam natomiast katalog przyczyn uzasadniających podjęcie uchwały o wygaśnięciu spółdzielczych stosunków lokatorskich jest niespójny. Ponadto korekty wymagają przepisy dotyczące skutków majątkowych wygaśnięcia wspomnianych stosunków. Niewystarczająco jest również uregulowana sytuacja prawna członka spółdzielni mieszkaniowej, która znalazła się w stanie likwidacji, postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego.

4. Przedmiotowa praca przedstawia pozycję prawną członka spółdzielni w spółdzielczych stosunkach lokatorskich na tle obowiązującego prawa materialnego. Ma ona zatem charakter dogmatyczny i skupia się przede wszystkim na problematyce de lege lata. Nie sposób jednak poniechać krytyki obowiązujących przepisów i postulowania zmian de lege ferenda. Ich formułowanie nie jest jednak celem samym w sobie, a zamiarem autora jest wskazanie w ten sposób słabości aktualnych regulacji i podjęcie prób sformułowania potencjalnych dróg ich uleczenia. Generalnie jednak mają one za zadanie stać się przyczynkiem do podjęcia dyskusji w środowiskach prawniczych zainteresowanych spółdzielczym prawem mieszkaniowym. Obok wykładni językowej przepisów przydatna okazała się również wykładnia systemowa, funkcjonalna, prawno-porównawcza i historyczna. Odwołanie się do Konstytucji RP jest naturalną konsekwencją porządku prawnego obowiązującego w Rzeczypospolitej Polskiej. Dodatkowo wynika stąd, że na przestrzeni minionych lat liczne przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz poprzedzającej ją ustawy - Prawo spółdzielcze gościły wielokrotnie na wokandzie Trybunału Konstytucyjnego. W pracy nie brak nawiązań do rozwiązań historycznych. Sięgnięcie po metodę historyczno-prawną pełni rolę pomocniczą. Jest czynione jedynie po to, aby lepiej ukazać genezę i kształt wielu aktualnych instytucji prawnych, które formowały się na przestrzeni minionych dziesięcioleci, zwłaszcza pod rządem ustawy o spółdzielniach i ich związkach oraz ustawy - Prawo spółdzielcze. W europejskich porządkach prawnych spółdzielnia ma uniwersalne rysy, co skutkuje również pojawieniem się podobnych problemów. Posłużenie się metodą prawno-porównawczą ma również znaczenie pomocnicze. Występuje ona jedynie wówczas, gdy pozwala w szerszym świetle ukazać zagadnienia i związane z nimi problemy pojawiające się na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Odwołanie się przede wszystkim do rozwiązań prawnych występujących na gruncie prawa niemieckiego oraz poglądów tamtejszej doktryny i judykatury jest uzasadnione jej generalnie znaczącym oddziaływaniem na kształt polskiego prawa cywilnego.

5. Monografia składa się z ośmiu rozdziałów. W rozdziale I omówiono takie cechy spółdzielni mieszkaniowej, jak jej cele - główny i uboczny, sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członka i jego rodziny oraz wynikające stąd dla nich skutki ekonomiczne. Osobne uwagi poświęcono majątkowemu uprawnieniu członka do świadczeń spółdzielni, które bez wątpienia jest najważniejszym, które mu przysługuje. W rozdziale tym podjęto również próbę dokonania charakterystyki tego uprawnienia oraz omówiono jego dobrowolną i sądową realizację. W rozdziale II przybliżono spółdzielcze stosunki lokatorskie jako przykład stosunków służących realizacji celu spółdzielni. W związku z tym na plan pierwszy wysuwają się trzy kwestie. Pierwsza z nich dotyczy możliwych sposobów ukształtowania stosunków cywilnoprawnych realizujących cel spółdzielni. Następna dotyczy podziału na prawa i obowiązki wynikające z członkostwa i pochodne od członkostwa. Ostatnia zaś stara się ukazać genezę i znaczenie sporu o naturę spółdzielczych stosunków lokatorskich. Rozdział III jest poświęcony ustaleniu natury tych stosunków cywilnoprawnych. Na wstępie przywołano oceny przedstawicieli polskiej doktryny oraz judykatury dotyczące poruszanego tematu. Następnie przedstawiono kryteria, na podstawie których została podjęta próba określenia natury omawianych stosunków, spośród których należy wymienić m.in. tzw. podwójną pozycję członka, cechy spółdzielczych stosunków lokatorskich determinujące ich naturę prawną czy zależność tych stosunków od członkostwa. Rozdział kończą wnioski, w których są zawarte ostateczne konkluzje dotyczące natury prawnej omawianych stosunków cywilnoprawnych oraz skutków, jakie ona wywołuje na polu stosowania wprost, w drodze analogii lub wyłączenia stosowania przepisów kodeksu cywilnego. Rozdział IV skupia się na treści, charakterze, znaczeniu zasady równości oraz wpływie, jaki wywiera ona na pozycję prawną członka uczestniczącego jako strona w spółdzielczych stosunkach lokatorskich. Dalej omawiane są skutki naruszenia przywołanej zasady. W rozdziale V analizie poddano prawa i obowiązki członka w spółdzielczym stosunku lokatorskim, powstałym w następstwie zawarcia umowy o budowę. Na uwagę zasługuje kwalifikacja stron tego stosunku, w świetle której członek jest konsumentem, a spółdzielnia mieszkaniowa przedsiębiorcą. Następnie przybliżono instytucję ekspektatywy przysługującą członkowi. Dalsze uwagi poświęcono uczestniczeniu członka w pokrywaniu kosztów budowy lokalu przez wniesienie wkładu mieszkaniowego oraz przez spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie części wkładu mieszkaniowego. W rozdziale VI zostały omówione prawa i obowiązki stron spółdzielczego stosunku lokatorskiego, powstałego w następstwie zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Z jednej strony kluczowa jest tu analiza charakteru i treści spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a z drugiej obowiązku uczestniczenia członka w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal przez uiszczanie opłat. Rozdział VII poświęcono zdarzeniom prawnym prowadzącym do wygaśnięcia spółdzielczych stosunków lokatorskich. W ostatnim rozdziale (VIII) jest mowa o skutkach, jakie wywołuje wygaśnięcie wspomnianych stosunków.