Bursztynowicz Michał, Sługocka Martyna, Specustawa mieszkaniowa. Przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej

Ustawa z 5.07.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej specustawa mieszkaniowa) weszła w życie co do zasady 22.08.2018 r. Określonym przez ustawodawcę celem ustawy jest ułatwienie realizacji dużych inwestycji mieszkaniowych. Tego rodzaju zamierzenia budowlane mają być realizowane na podstawie uchwały rady gminy lub miasta (tzw. uchwały lokalizacyjnej), która stanowi hybrydę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka uchwała jest wiążąca dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, które przy prowadzeniu postępowań w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej zobowiązane są do stosowania przepisów specustawy mieszkaniowej. Lektura tego aktu prowadzi jednak do wniosku, że skomplikowana procedura uzyskiwania uchwały może z jednej strony odstraszyć potencjalnych inwestorów, a z drugiej – prowadzić do błędów popełnianych na poziomie gmin, co skutkować będzie nawet unieważnieniem uchwał podjętych w ramach specustawy. Założeniem niniejszego przewodnika dla starostów, prezydentów miast na prawach powiatu oraz wojewodów jest omówienie krok po kroku procedury wydawania pozwolenia na budowę dla inwestycji realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej.

Zapisy omawianej ustawy stanowią połączenie postanowień ustawy z 14.06.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane oraz ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy jednoczesnym wskazaniu, że gminy przy podejmowaniu uchwały lokalizacyjnej nie mogą stosować przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Organy jednostki samorządu terytorialnego są zatem zobowiązane do podejmowania działań znanych z postępowania administracyjnego (np. wezwanie do uzupełnienia braków, pozostawienie wniosku bez rozpoznania czy stwierdzenie wygaśnięcia), przy jednoczesnym zakazie korzystania z podstawowego aktu w tym zakresie. Do tego w sprawach nieuregulowanych w specustawie mieszkaniowej zastosowanie znajdują przepisy Prawa budowlanego. Taka regulacja powoduje, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mogą bezkrytycznie uwzględniać w projektach budowlanych postanowień uchwał lokalizacyjnych. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) procedujący wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji posiada niewiele kompetencji umożliwiających ingerencję w treść wniosków, w tym także w sytuacji, gdy ma świadomość, że jest on niezgodny z przepisami innych aktów, np. z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Książka przybliży organom administracji architektoniczno-budowlanej zasady wydania przez rady gmin (miast) uchwał lokalizacyjnych oraz wyjaśni specyfikę prowadzenia postępowań z zakresu pozwoleń na budowę na podstawie specustawy mieszkaniowej. Dodatkowo, dzięki informacjom zawartym w publikacji, sam inwestor ma możliwość przygotowania poprawnego wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, a następnie uzyskania pozwolenia na budowę. Ta wiedza jest szczególna istotna, ponieważ specustawa mieszkaniowa przyznaje starostom, prezydentom miast na prawach powiatu i wojewodom nowe kompetencje rozszerzające zakres przedmiotowy pozwoleń na budowę.