Górski Antoni (red.), Sądowe zniesienie ułamkowej współwłasności nieruchomości

Współwłasność polega na tym, że prawo własności do rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku podmiotom (współwłaścicielom), przy czym może mieć ona charakter współwłasności w częściach ułamkowych albo współwłasności łącznej. Ta ostatnia ma charakter bezudziałowy, który wynika ze szczególnej istoty stosunków osobistych łączących współwłaścicieli, stanowiących podstawę jej zawiązania i trwania (wspólność majątkowa małżeńska czy wspólność wspólników spółki cywilnej). Po ustaniu tej podstawowej więzi osobistej do wspólności tej stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Współwłasność ułamkowa jest w dużej mierze stanem sprzecznym z naturalnym dążeniem człowieka do wyłączności posiadania, w związku z czym rodzi często nieporozumienia i konflikty związane ze wspólnym władaniem lub brakiem dostępu do niego. Głównie z tego powodu współwłasność ta ma niejako ze swej istoty charakter tymczasowy, przejściowy, stąd tak ważne są regulacje prawne umożliwiające wyjście z niej. Możliwość tę zapewnia art. 210 § 1 zdanie pierwsze k.c., zgodnie z którym „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Jeżeli przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, uprawnienie to może być realizowane dwojako: umową zawartą w formie aktu notarialnego albo na drodze postępowania sądowego. Książka przedstawia ten drugi sposób wychodzenia ze współwłasności w częściach ułamkowych.

W założeniu ustawodawcy sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nie tylko ma doprowadzić do rozwiązania łączącego współwłaścicieli węzła wspólności, lecz także powinno stworzyć im możliwość kompleksowego rozliczenia się z posiadania przedmiotu współwłasności, poczynionych na niego nakładów oraz pobranych pożytków. Tak szeroko wyznaczony zakres kognicji sądu w tych sprawach przesądza o stopniu ich złożoności. W grę wchodzą tu bowiem przepisy nie tylko prawa rzeczowego, lecz także prawa zobowiązań. Do tego dochodzi trudność znalezienia optymalnego wariantu podziału w naturze, odpowiadającego wysokości udziałów współwłaścicieli, gdyby zaś ten okazał się w całości lub częściowo niemożliwy lub nieracjonalny – konieczność ustalenia właściwych spłat albo dopłat, a w przypadku gospodarstwa rolnego – także wyważenie ewentualnej możliwości obniżenia spłat.

W ujęciu modelowym regulacje dotyczące zniesienia współwłasności w częściach ułamkowych dotyczą tylko zniesienia wspólności jednej rzeczy. Ustawodawca wyjątkowo dopuszcza wprost, choć z pewnymi odmiennościami, zastosowanie zniesienia współwłasności do szczególnego zespołu rzeczy i praw, jaki stanowi gospodarstwo rolne (art. 213 i n. k.c.). Z kolei na podstawie odesłań ustawowych przepisy o zniesieniu współwłasności mają odpowiednie zastosowanie do wszystkich rodzajów spraw podziałowych, w których przedmiotem podziału jest cały kompleks rzeczy i praw, tworzący określony majątek. Chodzi tu więc o dział spadku (art. 1035 k.c.), podział majątku wspólników spółki cywilnej (art. 875 § 1 k.c.) oraz – na skutek podwójnego odesłania – także o podział majątku wspólnego (art. 46 k.r.o.).

Pomocniczą rolę odgrywają zresztą one także w innych rodzajach wspólności praw, do których znajdują zastosowanie w drodze analogii, np. do niektórych praw obligacyjnych, takich jak najem czy dzierżawa, do pewnych dóbr o charakterze niemajątkowym, np. do współwłasności praw autorskich, a nawet do współposiadania .

„Odpowiedniość” stosowania w tych sprawach przepisów o zniesieniu współwłasności zakłada występowanie tu pewnych modyfikacji, a także zupełnie odmiennych rozwiązań, właściwych dla danego rodzaju spraw. Z tej ostatniej kategorii warto wspomnieć o tym, że w sprawach o dział spadku o ostatecznym rozmiarze schedy spadkowej spadkobiercy nie decyduje wyłącznie przypadający mu nominalnie ułamkowy jego udział w spadku. Na poczet udziału na schedę spadkową zalicza się bowiem – co do zasady – otrzymane od spadkodawcy darowizny i zapisy windykacyjne (art. 1039 k.c.), a także koszty wychowania i wykształcenia ogólnego i zawodowego, jeżeli koszty te przekraczają przeciętną miarę przyjętą w danym środowisku (art. 1043 k.c.). Główna odmienność w sprawach o podział majątku wspólnego małżonków polega na tym, że sąd – na wniosek któregoś z uczestników – może odstąpić od ustawowej zasady równych udziałów w tym majątku i z ważnych powodów ustalić wysokość udziału każdego z byłych małżonków z uwzględnieniem stopnia, w jakim każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku (art. 43 § 2 i 3 k.r.o.). Wreszcie w sprawach o podział majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej konieczne jest uprzednie zapłacenie długów spółki (art. 875 § 2 k.c.), i to – jak przyjmuje Sąd Najwyższy – pod rygorem oddalenia wniosku o podział majątku wspólnego jako przedwczesnego, gdyby takie uregulowanie długów nie nastąpiło . W wymienionych tu trzech rodzajach spraw podziałowych spektrum wchodzących w grę przepisów rozszerza się o regulacje z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego, co sprawia, że należą one do najtrudniejszych sporów sądowych, wymagających od rozpoznających je sędziów znajomości nie tylko prawa, lecz także realiów życia oraz głębokiej mądrości.

Zgodnie z tytułem książki jej treść zasadniczo odnosi się do sądowego zniesienia ułamkowej współwłasności nieruchomości. W związku z tym kwestie dotyczące zniesienia współwłasności łącznej ograniczono do zasygnalizowania najważniejszych odmienności postępowania w tych sprawach.

W opracowaniu położono główny nacisk na prezentację i ocenę praktyki orzeczniczej, stąd też na jego końcu podano kilka wariantów wniosków o zniesienie współwłasności oraz wzorów postanowień sądu pierwszej instancji. Autorzy nie stronią jednocześnie od odwoływania się w niezbędnym zakresie do poglądów doktryny.

W ich intencji książka ma służyć pomocą osobom, którym zawodowo lub tylko okazjonalnie przychodzi zajmować się omawianą w niej materią. Chcąc zaprezentować w miarę całościowy jej obraz, uznali oni za celowe uwzględnienie w niezbędnym zakresie problematyki zarówno materialnoprawnej, jak i procesowej, z zaakcentowaniem tych kwestii, które z punktu widzenia praktyki sądowej są najważniejsze albo sprawiają szczególne trudności interpretacyjne.

Antoni Górski