Śladkowski Mariusz, Prawo do lokalu mieszkalnego jako przedmiot stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami

Aby określić znaczenie, jakie ma dla osób pozostających w związku małżeńskim samodzielne posiadanie lokalu mieszkalnego, należy w pierwszej kolejności przytoczyć socjologiczną definicję małżeństwa.

Jeden z bardziej znanych polskich psychologów, terapeutka małżeńska Z. Celmer, mianem małżeństwa określa przykład systemu międzyludzkiego, w którym wspólne cele determinują zasady współżycia kobiety i mężczyzny jako pary, ale równocześnie każda ze stron zachowuje indywidualny sposób przeżywania emocji, odmienne widzenie zjawisk świata zewnętrznego i własny zakres życiowych doświadczeń. Oznacza to, że pomimo stworzenia przez tego rodzaju układ dwojga ludzi specyficznej, właściwej tylko dla nich struktury, każde zachowuje nadal swoją odrębność w ramach indywidualnej aktywności. Można zatem zaryzykować stwierdzenie, że małżeństwo jest systemem wielu współzależności, w obrębie którego następuje pomiędzy partnerami stała "wymiana" zachowań, czyli świadomych i podświadomych kontaktów, które pozwalają obojgu zachować swoją odrębną pozycję w ramach istniejącego związku .

M. Trawińska z kolei, analizując problemy współczesnych polskich małżeństw, wśród warunków niezbędnych do osiągnięcia tzw. małżeńskiego sukcesu na pierwszym miejscu wymienia minimum warunków obiektywnych, na które składają się źródło stałego dochodu, a także właśnie posiadanie mieszkania .

Niestety, sytuacja w polskim mieszkalnictwie powoduje, że ciągle dość duża grupa małżeństw zamieszkuje bezpośrednio po zawarciu związku małżeńskiego w domu rodzinnym jednego z małżonków.

Jak podkreśla się w literaturze psychologicznej, takie rozwiązanie rodzi negatywne skutki, które dotykają zarówno samych małżonków, jak i ich rodziców. Największym problemem jest, dający się zauważyć dopiero po pewnym czasie, całkowite lub częściowe przejście młodych małżonków "pod opiekę" rodziców. Oznacza to, że rodzice muszą objąć opieką kolejne dziecko, tyle że dorosłe. W konsekwencji narastają nieporozumienia, które finalnie prowadzą do eskalacji domowego konfliktu .

Z tego też powodu - zarówno z socjologicznego, jak i psychologicznego punktu widzenia - przyjęło się uważać, że najlepszym rozwiązaniem dla młodego małżeństwa jest rozpoczynanie wspólnego życia w samodzielnym, nawet najskromniejszym lokum, gdzie małżonkowie od początku będą zdani wyłącznie na siebie. Taka sytuacja stwarza im najkorzystniejsze warunki dla wypracowania właściwych relacji z rodzicami i jednocześnie dla uzyskania tzw. wewnętrznej samodzielności. Takie samodzielne układanie wspólnego życia pozwala także młodym małżonkom na pełniejszą ochronę swojej intymności przed jakąkolwiek ingerencją z zewnątrz .

Również w literaturze prawniczej podkreśla się, że spełnianie przez małżonków i utworzoną przez nich rodzinę funkcji przypisanych przez prawo i wynikających ze społecznego podziału ról wymaga posiadania mieszkania. Takie mieszkanie, będące centrum życiowym stale w nim zamieszkującej grupy rodzinnej i zaspokajające jej potrzeby mieszkaniowe, można określić mianem "mieszkania rodzinnego" .

Jeżeli chodzi o sam termin "lokal mieszkalny", to jest on definiowany bezpośrednio lub pośrednio w kilku rodzimych aktach prawnych.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l. "samodzielnym lokalem mieszkalnym" w rozumieniu przedmiotowej ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Do powyższej definicji odwołuje się również art. 2 ust. 1 u.s.m. stanowiący, że lokalem w rozumieniu tej ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy o własności lokali, przy czym odesłanie to uzupełnia art. 2 ust. 2, zgodnie z którym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Również art. 2 pkt 4 u.o.l. definiuje pojęcie "lokalu", stanowiąc, że ilekroć w przedmiotowej ustawie jest o nim mowa, należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Natomiast nie jest lokalem - w rozumieniu przedmiotowej ustawy - pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Co istotne, zalecenia szczególnego unormowania prawno-mieszkaniowej sytuacji małżonków są również elementem standardów prawnych Rady Europy zawartych w rekomendacji nr R (81) 15 w sprawie praw małżonków do zajmowania mieszkania rodzinnego oraz korzystania z przedmiotów gospodarstwa domowego przyjętej 16 października 1981 r. przez Komitet Ministrów Rady Europy. Załącznik do przedmiotowej rekomendacji, w części "A" statuuje pięć zasad dotyczących praw małżonków związanych z zajmowaniem przez nich mieszkania rodzinnego, spośród których należy przede wszystkim zwrócić uwagę na zasady pierwszą, drugą i piątą.

Zasada pierwsza stanowi, że jakakolwiek czynność prawna, która mogłaby bezpośrednio naruszyć prawa drugiego z małżonków do zajmowania mieszkania rodzinnego, może być dokonana wyłącznie za jego zgodą. Jeżeli małżonek ten odmawia zgody bez uzasadnienia albo jeżeli jego zgody nie można uzyskać, można domagać się od sądu lub innego właściwego organu upoważnienia do dokonania tej czynności. Prawo wewnętrzne może wprowadzić system ujawniania prawa do zajmowania mieszkania, który zapewni skuteczność tego prawa wobec osób trzecich.

W myśl zasady drugiej, każda czynność dokonana z naruszeniem postanowień, o których mowa w zdaniu pierwszym zasady pierwszej, może być - z zastrzeżeniem postanowień zdania drugiego omawianej zasady drugiej - uznana za nieważną albo wywoływać inne skutki, jeżeli nie jest możliwe zachowanie prawa do mieszkania. Prawa osób trzecich działających w dobrej wierze mogą być chronione na warunkach określonych w prawie wewnętrznym.

Wreszcie zasada piąta stwierdza, że zasady 1-4 stosuje się także w przypadku, gdy najemcą mieszkania jest tylko jeden z małżonków, a ponadto w sytuacji, gdy małżonek ten nie wykonuje obowiązków wynikających ze stosunku najmu, drugiemu z małżonków przysługuje prawo kontynuowania najmu poprzez spełnienie tych obowiązków .

Jak podkreśla przy tym K. Pietrzykowski, we wspomnianej rekomendacji nie definiuje się pojęcia "mieszkanie rodzinne", pozostawiając to ustawodawstwom państw członkowskich. Biorąc pod uwagę fakt, że wspólne mieszkanie zwykle stanowi najważniejszy składnik majątku rodziny, zaleca się rozważenie możliwości wprowadzenia instytucji współwłasności i współnajmu mieszkania. Instytucje te mogłyby być przy tym wprowadzone jako szczególne formy prawa własności mieszkań ograniczone wyłącznie do gospodarstw domowych bądź jako domniemanie wzruszane, że wspólne mieszkanie stanowi współwłasność obojga małżonków albo jest przez nich wspólnie wynajmowane .

W polskim stanie prawnym obowiązującym przed 20 stycznia 2005 r., na istotne znaczenie lokalu mieszkalnego dla małżonków wskazywała treść art. 58 § 2 i 4 k.r.o.

W myśl art. 58 § 2 k.r.o., jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka. Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku orzekającym rozwód orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.

Z kolei zgodnie z treścią art. 58 § 4 k.r.o., orzekając o wspólnym mieszkaniu małżonków, sąd uwzględnia przede wszystkim potrzeby dzieci i małżonka, któremu powierza wykonywanie władzy rodzicielskiej.

Jak wynika z powyższego, art. 58 § 2 zdanie pierwsze k.r.o. jako obligatoryjny element wyroku rozwodowego (umieszczany w jego treści z urzędu) wskazuje rozstrzygnięcie o sposobie korzystania przez rozwiedzionych już małżonków ze wspólnie zajmowanego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania. Na podkreślenie zasługują przy tym dwie istotne kwestie.

Po pierwsze, rozstrzygnięcie to nie dotyczy samego prawa małżonków do przedmiotowego lokalu mieszkalnego, lecz jedynie określenia sposobu faktycznego korzystania z niego (np. przez wydzielenie każdemu z małżonków do korzystania odrębnej części mieszkania lub niektórych tylko pomieszczeń) .

Po drugie, w przepisie tym chodzi o mieszkanie wspólne nie w sensie wspólnego tytułu prawnego do niego, lecz w sensie wspólnego zajmowania tego mieszkania .

Fakultatywnymi elementami wyroku rozwodowego są natomiast orzeczenie o eksmisji jednego z rozwodzących się małżonków, a także podział mieszkania lub przyznanie go jednemu z małżonków.

To pierwsze rozstrzygnięcie może mieć miejsce na żądanie jednego z małżonków w sytuacji, gdy drugi swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Należy przy tym podkreślić, że nie można w trybie art. 58 § 2 zdanie drugie k.r.o. wyeksmitować małżonka, do którego majątku osobistego należy tytuł prawny do zajmowanego mieszkania, a ponadto orzeczenie to nie pozbawia eksmitowanego małżonka jego tytułu do wspólnego mieszkania, które w późniejszym okresie może zostać objęte postępowaniem o podział majątku wspólnego .

Jeżeli chodzi o podział mieszkania lub przyznanie go jednemu z małżonków, należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia te mogą odnosić się jedynie do mieszkań wspólnych w sensie prawnym, czyli takich, do których tytuł należy do obojga małżonków .

Uwzględniając wskazane powyżej argumenty, przemawiające za nadaniem szczególnego znaczenia prawnym regulacjom dotyczącym mieszkania rodzinnego, należy z drugiej strony mieć na względzie okoliczność, że prawnorzeczowe formy korzystania z lokalu mieszkalnego (odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) pełnią także określone funkcje w warunkach gospodarki rynkowej.

Spośród tych funkcji, zdaniem E. Kucharskiej-Stasiak, na pierwszy plan należy wysunąć ich rozpatrywanie w kategoriach:

Pod pojęciem "towar" w ekonomii rozumie się produkt pracy ludzkiej przeznaczony do sprzedaży, uosabiający społeczny stosunek sprzedawcy i nabywcy, mający ponadto wartość wymienną, którego zewnętrznym wyrazem jest cena . Podkreśla się przy tym, że na tzw. rynku nieruchomości dochodzi do transferu praw, obrót nimi staje się bowiem obrotem różnymi prawami, określającymi sposoby ich użytkowania, a także prawa i obowiązki ich właścicieli. O znaczeniu sektora nieruchomości dla światowej gospodarki świadczą chociażby potężne spadki na światowych giełdach w sierpniu 2007 r., będące pochodną spadku na giełdzie nowojorskiej, którego głównym powodem było zachwianie płynności finansowej na tamtejszym rynku nieruchomości.

Postrzegając te prawa jako przedmiot działalności gospodarczej stanowiącej źródło osiągania dochodu, E. Kucharska-Stasiak zwraca uwagę na fakt, że sektor związany z nieruchomościami zatrudnia znaczną część ogółu zatrudnionych, powołując się przy tym na wyniki badań wskazujące, że w Polsce w 1992 r. liczba osób zatrudnionych w tzw. obsłudze nieruchomości sięgała 1% wszystkich zatrudnionych .

Wreszcie odnośnie do trzeciej, głównej płaszczyzny postrzegania owych praw, zdaniem autorki należy zauważyć, że są one przedmiotem zainteresowania wielu różnych dziedzin nauki, takich jak prawo, ekonomia, inżynieria budowlana, geologia, geodezja, architektura czy geografia .

Jak stwierdził z kolei W. Brzeski, analiza trzech wymienionych aspektów prawnorzeczowych form korzystania z lokalu mieszkalnego pozwala wyróżnić funkcje, jakie one pełnią, będąc:

Autor przy tym trafnie zauważa, że powyższe funkcje podlegały ewolucji. Początkowo nieruchomość była bowiem jedynie obiektem użytkowym w ręku właściciela, po pewnym czasie nastąpiło rozdzielenie właściciela od użytkownika (ten pierwszy zaczął traktować nieruchomość jako obiekt inwestycyjny, podczas gdy drugi traktował ją ciągle wyłącznie jako obiekt użytkowy), aż wreszcie powstanie stosunku prawno-ekonomicznego pomiędzy właścicielem a użytkownikiem spowodowało konieczność zdefiniowania zakresu ochrony praw obydwu stron, co doprowadziło do wzrostu roli nieruchomość jako obiektu prawnego z naczelnym zadaniem zdefiniowania prawa własności i władania .

Biorąc pod uwagę powyższe, zasadniczym celem niniejszej pracy, oprócz analizy istniejącego stanu prawnego, jest próba odpowiedzi na pytanie, jakich zmian w przepisach należałoby dokonać, aby znaleźć swoisty "złoty środek" pomiędzy - z jednej strony - interesem małżonków oczekujących jak najpełniejszego odzwierciedlenia w treści aktów prawnych szczególnego charakteru mieszkania rodzinnego, a z drugiej interesem społeczno-gospodarczym, który w warunkach gospodarki wolnorynkowej nakazuje traktować każdy lokal mieszkalny w pierwszym rzędzie jako nośnik pewnej wartości, będący jednym z najczęstszych przedmiotów obrotu handlowego.

Podkreślenia wymaga także, że przywołane na wstępie akty prawne, odwołujące się w swojej treści do pojęcia "lokal" czy wręcz "lokal mieszkalny", wyznaczają również zakres przedmiotowy niniejszej pracy, w której poddano analizie cztery najczęściej spotykane rodzaje tytułów prawnych, jakie mogą przysługiwać małżonkom względem zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego, a mianowicie: odrębną własność, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkalnego) oraz najem lokalu mieszkalnego.

Na wstępie należy zaznaczyć, że analiza wymienionych praw będzie dokonywana każdorazowo z odróżnieniem sytuacji, gdy tytuł prawny do lokalu mieszkalnego przysługuje jednemu z małżonków (stanowi składnik jego majątku osobistego), od sytuacji, gdy przedmiotowy tytuł należy do obojga małżonków (stanowiąc składnik ich majątku wspólnego).

W pierwszej sytuacji, jeszcze przed nowelizacją kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dokonaną ustawą z 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw , w doktrynie przyznano zarówno drugiemu małżonkowi, jak i pozostałym członkom rodziny pozostającym we wspólnocie domowej, pochodny, rodzinnoprawny tytuł do zajmowania mieszkania wynikający bezpośrednio z treści stosunku małżeństwa lub z więzi alimentacyjnych .

A. Oleszko stwierdza przy tym, że przedmiotem roszczenia - opartego na podstawie art. 27 k.r.o. stanowiącego, że oboje małżonkowie obowiązani są, każdy według swych sił oraz możliwości zarobkowych i majątkowych, przyczyniać się do zaspokajania potrzeb rodziny, którą przez swój związek założyli, a zadośćuczynienie temu obowiązkowi może polegać także, w całości lub w części, na osobistych staraniach o wychowanie dzieci i na pracy we wspólnym gospodarstwie domowym - może być domaganie się zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych uprawnionego do alimentacji małżonka, przez drugiego małżonka, któremu przysługuje "wyłączny" tytuł prawny do przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Autor podkreśla tym samym, że małżonek uprawniony do powyższego żądania nie może domagać się na podstawie art. 27 k.r.o. od współmałżonka zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez dostarczenie (udostępnienie) mu konkretnego lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek osobisty drugiego małżonka .

Jakby na potwierdzenie poglądów doktryny o istnieniu owego rodzinnoprawnego tytułu do zajmowania przez małżonka lokalu mieszkalnego, do którego tytuł prawny sensu stricto przysługuje wyłącznie drugiemu małżonkowi, ustawa z 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw dodała 20 stycznia 2005 r. do kodeksu rodzinnego i opiekuńczego art. 28¹ stanowiący, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Ostatni, piąty rozdział, poświęcony został problematyce prawa do małżeńskiego lokalu mieszkalnego jako przedmiotu postępowania egzekucyjnego. Jako czynny sędzia, na podstawie kilkuletniego doświadczenia zawodowego mogę bowiem stwierdzić, że kwestia ta zasługuje na szczególną uwagę ze względu na częstotliwość występowania przedmiotowych postępowań w praktyce, a także mnogość problemów z nimi związanych.

Oddawana w ręce czytelników książka stanowi zmodyfikowaną wersję mojej rozprawy doktorskiej obronionej w marcu 2005 r. na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego. Korzystając więc z okazji, wyrazy serdecznej wdzięczności chciałbym złożyć mojemu promotorowi - Pani Profesor Stanisławie Kalus, z której inspiracji i zachęty zrodziła się niniejsza monografia. Życzliwość Pani Profesor, wsparcie, gotowość służenia cenną radą były mi niezwykle pomocne na każdym etapie prac. Słowa podziękowania kieruję ponadto pod adresem recenzentów rozprawy - Panów Profesorów Edwarda Gniewka i Leszka Ogiegło, dzięki których uwagom i wskazówkom praca przybrała ostateczny kształt.

Pewien mądry człowiek powiedział kiedyś, że niedobra jest sytuacja, gdy uczucia mieszają się z pieniędzmi. Sprawy dotyczące szeroko rozumianych (zob. poniższe rozważania) majątkowych stosunków małżeńskich należą z kolei do tej szczególnie specyficznej kategorii sporów sądowych, gdzie po jednej, a jeszcze częściej po dwóch przeciwnych stronach sali rozpraw, zasiadają osoby, które - obok powstałego pomiędzy nimi na skutek zawarcia związku małżeńskiego węzła majątkowego - są albo przynamniej do niedawna były najbliższymi sobie duchowo osobami. Każdy z czytelników, który kiedykolwiek uczestniczył (jako sędzia, ławnik, prokurator, protokolant, strona, pełnomocnik strony, świadek) czy też był obserwatorem (w charakterze publiczności) tego typu rozprawy, mógł z łatwością zauważyć, że dla małżonków bądź byłych małżonków szalenie trudne jest, pożądane z punktu widzenia szybkości i sprawności zakończenia postępowania, oddzielenie meritum sporu od całego bagażu wzajemnych pretensji i problemów istniejących pomiędzy nimi. Tytułem zilustrowania powyższego twierdzenia mogę z całą stanowczością stwierdzić, że w trakcie swojej pięcioletniej pracy orzeczniczej nie zdarzyło mi się prowadzić sprawy o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami, w której, w toku rozprawy czy też w ramach pism procesowych, choć raz nie zostałby podniesiony wątek winy w rozkładzie pożycia małżonków, ich ewentualnych starań (a raczej ich braku) w odniesieniu do osobistej pracy przy wychowywaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym itp. Co ciekawe, w licznych rozmowach przeprowadzonych w gronie koleżanek i kolegów sędziów doszliśmy do wniosku, że właśnie kwestia majątku wspólnego małżonków - obok kwestii dotyczących uregulowania kontaktów małżonków z ich wspólnymi dziećmi oraz ustalenia obowiązku ponoszenia kosztów ich utrzymania i wychowania - stanowi częstokroć najlepszą okazję do rozegrania swoistej "dogrywki" do sprawy rozwodowej pomiędzy małżonkami w sytuacji, gdy nie byli oni zgodni co do istnienia przesłanek do jego orzeczenia, istniał pomiędzy nimi spór co do osoby winnej rozkładu pożycia małżeńskiego, tudzież kieruje nimi niska, ale bardzo silna pobudka "odegrania się" na byłym małżonku, który np. ułożył sobie życie na nowo po rozwodzie (albo jeszcze przed jego orzeczeniem, co najczęściej w znacznej mierze potęguje antypatię drugiej strony). Prowadzenie takiego postępowania wymaga więc od sędziego referenta nie tylko wiedzy merytorycznej, ale i psychologicznych umiejętności natychmiastowego hamowania zamiarów stron zmierzających do dalszego analizowania ich wzajemnych pretensji i żali.

Do przedmiotowej kategorii postępowań sądowych należą przy tym przede wszystkim sprawy, w których problematyka stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami stanowi podstawową płaszczyznę sporu, to jest sprawy, o których mowa w art. 565-565¹ k.p.c. w przedmiocie rozstrzygnięcia o istotnych sprawach rodziny w braku porozumienia pomiędzy małżonkami, w art. 566-567 k.p.c. w przedmiocie podziału majątku wspólnego pomiędzy małżonkami, w art. 567¹-567⁵ k.p.c. w przedmiocie orzeczenia separacji pomiędzy małżonkami, wreszcie w art. 787-787^.2 k.p.c. w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika.

Przedstawione powyżej rozważania w równej mierze dotyczą tych postępowań sądowych, w których kwestia majątkowych stosunków małżeńskich pojawia się niejako w tle, ponieważ w sprawach tych stronami mogą być zarówno małżonkowie, jak i podmioty niezwiązane węzłem małżeńskim. Jako przykład tego rodzaju sprawy z własnej praktyki sędziowskiej mogę wskazać prowadzone przeze mnie postępowanie na podstawie art. 10 u.k.w.h. , zgodnie z treścią którego w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W sprawie tej jedno z małżonków, w czasie trwania wspólności ustawowej, nabyło odpłatnie odrębny lokal mieszkalny, podając w treści aktu notarialnego, że czyni to w całości ze środków stanowiących jego majątek osobisty, a zatem lokal ten miałby wejść do jego majątku osobistego. Drugie z małżonków zakwestionowało prawdziwość powyższego zastrzeżenia podanego przez jego współmałżonka w treści aktu notarialnego, żądając jego wpisania do księgi wieczystej przedmiotowego lokalu jako współwłaściciela na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej. Do rozstrzygnięcia tej sprawy konieczne zatem było ustalenie, z jakiej masy majątkowej pochodziły w istocie środki pieniężne na nabycie przedmiotowego lokalu na podstawie analizy art. 31 i 33 k.r.o.

Spośród składników majątku wspólnego małżonków, szczególną rolę w toku dotyczących ich postępowań sądowych, odgrywa prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Spowodowane jest to zapewne dwojakiego rodzaju przyczynami. Po pierwsze, jak już wyżej wspomniano, jedną z podstaw prawidłowego funkcjonowania rodziny jest zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych. Wiadomo również nie od dziś, że jedną z największych bolączek naszej, stosunkowo młodej, demokracji jest brak odpowiedniej liczby, zróżnicowanych pod względem standardu i kosztów utrzymania, lokali mieszkalnych w stosunku do rzeczywistych potrzeb obywateli. Powoduje to, że np. w toku postępowania o podział majątku wspólnego pomiędzy byłymi małżonkami każde z nich stara się przekonać sąd, że to właśnie jemu (jej) należy przyznać przedmiotowe prawo. Przyznanie go bowiem byłemu współmałżonkowi będzie skutkować koniecznością zorganizowania sobie nowego lokum, co czasem bywa dość trudne, nawet gdy następuje ono z obowiązkiem spłaty pieniężnej na rzecz drugiej strony. Ponadto, w rodzimych warunkach społeczno-gospodarczych, w których prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego stanowi często najistotniejszy składnik majątku wspólnego, przy jednoczesnym boomie na rynku obrotu nieruchomościami, gdzie w skali całego kraju do połowy 2007 r. popyt przekraczał podaż, spór o przedmiotowe prawo staje się w istocie "rozgrywką" o niejednokrotnie całkiem spore pieniądze.

Omawiana kategoria spraw sądowych posiada również, obok wcześniej wspomnianych (zob. wprowadzenie do rozdziału I) problemów związanych z ponadstandardowym stopniem emocjonalnego zaangażowania ich uczestników, dodatkową trudność związaną z generalną dość niską zasobnością majątkową obywateli. Powoduje to, że jako sędzia cywilny wielokrotnie stawałem i nadal staję przed koniecznością rozstrzygnięcia o podziale prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego pomiędzy małżonkami niemającymi na dzień orzekania zaspokojonych spotrzeb mieszkaniowych w inny sposób, aniżeli poprzez zamieszkanie w spornym lokalu (nie licząc praktykowanego czasowego zamieszkiwania "kątem" u rodziny, znajomych itp.). Z drugiej zaś strony małżonkowie ci niezmiernie rzadko mają możliwość, na wypadek przyznania przedmiotowego prawa jednemu z nich, dokonania natychmiastowej i całkowitej spłaty drugiego małżonka, co umożliwiłoby mu zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Kolejnym problemem jest wreszcie to, że duża część pozyskanych przez małżonków lokali mieszkalnych została zakupiona za środki pochodzące z zawartych przez nich uprzednio umów kredytowych. Komplikuje to częstokroć rozstrzyganie przedmiotowej kategorii spraw, ponieważ, o ile "na zewnątrz", względem instytucji kredytowej, przyznanie lokalu jednemu z małżonków w wyniku dokonania podziału ich majątku wspólnego nie zmienia podmiotów zobowiązanych do spłaty kredytu (pozostają nimi oboje małżonkowie), o tyle byli małżonkowie oczekują od sądu kompleksowego uregulowania ich sytuacji majątkowej wynikającej z rozwiązanego związku małżeńskiego, nie mając zwykle ochoty wspólnie z eksmężem (eksżoną) spłacać zaciągniętego kredytu.

Z tych też względów ci, spośród byłych małżonków, którzy potrafią wznieść się ponad wzajemne animozje, próbują alternatywnych sposobów rozwiązania problemu podziału wspólnego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Wykorzystując korzystną koniunkturę na rynku obrotu nieruchomościami, próbują więc (sami albo za pośrednictwem wyspecjalizowanych agencji nieruchomości) zamienić posiadany lokal mieszkalny na dwa mniejsze, względnie korzystnie sprzedać lokal, co dawałoby szansę uzyskania sumy gwarantującej możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ich obojga.

Reszta natomiast zdana jest na rozstrzygnięcie sądu zawarte w postanowieniu kończącym postępowanie w sprawie o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami. Sąd zaś, mając na względzie najczęściej nikłą zdolność kredytową stron (dawałaby ona możliwość uzyskania kredytu na szybką i pełną spłatę drugiego małżonka), najczęściej przyznając przedmiotowe prawo jednemu z małżonków, rozkłada zasądzoną spłatę drugiego na raty, bacząc, by z jednej strony ich wysokość nie przekraczała możliwości finansowych podmiotu do nich zobowiązanego, z drugiej zaś nie krzywdziła podmiotu do nich uprawnionego, dla którego będą one stanowić surogat utraconego prawa do lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji często dachu nad głową. Ponadto małżonek, który w wyniku podziału majątku wspólnego traci udział w prawie własności lokalu, ma uzasadnione prawo oczekiwać od sądu, że okres, na który została rozłożona spłata obciążająca byłego współmałżonka, nie doprowadzi do faktycznego pozbawienia bądź większego ograniczenia jej ekonomicznego znaczenia.

Do 14 czerwca 2007 r. spośród spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych, na gruncie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowiło zdecydowanie bardziej interesujący obiekt rozważań aniżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. To drugie bowiem, jako prawo niezbywalne i niedziedziczne, oprócz niewątpliwego faktu zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych małżonków nie przedstawiało wartości rynkowej wykraczającej ponad wartość wkładu mieszkaniowego. Powodowało to, że w sprawach o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie stanowiło przedmiotu tak zażartej walki małżonków, jak zbywalne i dziedziczne spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Sytuacja ta zmieniła się zdecydowanie od wspomnianej daty, kiedy to uchwalono ustawę o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw . Ustawa ta z dniem 31 lipca 2007 r. wprowadziła nowe, znacznie tańsze zasady przekształcania prawa lokatorskiego w odrębną własność lokalu. Pierwsza nowość polega na tym, że nie trzeba wpłacać różnicy pomiędzy aktualną wartością rynkową mieszkania, którą do tej pory musiał oszacować rzeczoznawca, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wcześniej wkładu mieszkaniowego. Po wtóre, nie trzeba również dopłacać kwot z tytułu modernizacji i kredytów, które spółdzielnia mieszkaniowa zaciągnęła na cele remontowe. Oznacza to zatem, że osoby chcące dokonać przedmiotowego przekształcenia, będą musiały zapłacić jedynie tyle, ile potrzeba do wyrównania kosztów budowy. I choć żywot nowych regulacji jest dość mocno zagrożony (wobec podnoszonego przez przedstawicieli niektórych ugrupowań politycznych zarzutu ich niekonstytucyjności), to w ramach postępowań sądowych, w których składnikiem majątku wspólnego byłych małżonków jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, daje się zaobserwować większą niż do tej pory determinację małżonków w zakresie dążenia do uzyskania tego prawa w postanowieniu działowym. Perspektywa uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które stosunkowo tanim kosztem będzie można przekształcić w odrębną własność lokalu, wydaje się bowiem dalece bardziej kusząca, aniżeli wizja otrzymania połowy wartości wkładu mieszkaniowego. Niezależnie od kwestii różnicy w wartości rynkowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz odrębnej własności lokalu, dokonując przedmiotowej zamiany, zyskuje się możliwość nieograniczonego prawa dysponowania lokalem mieszkalnym, który można sprzedać, podarować, zapisać w spadku itp. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie daje natomiast żadnej ze wspomnianych możliwości. Zamiana ta eliminuje również możliwość obciążenia właściciela lokalu kredytem zaciągniętym bez jego wiedzy.

Najem lokalu mieszkalnego, nie bez przyczyny, uważa się za najtańszą, a tym samym najszybszą formę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W rzeczywistości gospodarczej, w której przychodzi nam żyć, gdzie ceny mieszkań w Polsce na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy osiągnęły wręcz horrendalne wysokości, wynajęcie lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym bądź wtórnym częstokroć staje się dla wielu młodych małżeństw jedyną szansą na samodzielne wspólne zamieszkiwanie. Dla osób bardziej zaawansowanych wiekiem, posiadających często niższe wykształcenie, a co za tym idzie gorsze perspektywy zawodowe, najem lokali zakładowych bądź komunalnych stwarza natomiast większe poczucie bezpieczeństwa, a to ze względu na mniej lub bardziej "regulowany" charakter czynszu oraz większą "elastyczność" tej kategorii wynajmujących w kontekście ewentualnego rozłożenia na raty, względnie odroczenia spłaty ewentualnych zaległości czynszowych. Wynajęcie mieszkania, oprócz aspektu ekonomicznego, ma również niezaprzeczalny w dzisiejszych czasach atut w postaci braku "związania" młodych małżonków z określonym miastem czy też regionem, co w dobie postępującej migracji zarobkowej pozwala na podejmowanie odważniejszych decyzji zawodowych, a tym samym umożliwia szybszy rozwój kariery.

W ramach postępowań sądowych o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami prawo najmu lokalu mieszkalnego może się zatem wydawać stosunkowo mało "łakomym" kąskiem, a więc składnikiem, z którego jeden z małżonków bez większego żalu będzie skłonny zrezygnować na rzecz drugiego małżonka. Rzeczywistość jest jednak dużo bardziej złożona. Rynek lokali mieszkalnych oferowanych do wynajęcia w naszym kraju wykazuje bowiem daleko posuniętą polaryzację. Z jednej strony, oferta ta obejmuje dużą liczbę mieszkań o dość wysokim standardzie, dużej powierzchni użytkowej i atrakcyjnej lokalizacji. Wysoka jakość tego rodzaju ofert ma jednak łatwe do przewidzenia odzwierciedlenie w ich wysokiej cenie. Miesięczny czynsz z tytułu wynajęcia takiego mieszkania często jest porównywalny z wysokością raty, jaką uiszcza się na rzecz instytucji finansującej przy zakupie takiego mieszkania w systemie kredytowym. Niewątpliwie zatem korzystanie z tego rodzaju oferty przez dłuższy czas stawia pod dużym znakiem zapytania jego ekonomiczną zasadność. Z drugiej strony, kolejny znaczny odsetek lokali mieszkalnych oferowanych do wynajęcia to tanie mieszkania o niskim standardzie, małej (metrażowo bądź funkcjonalnie) powierzchni, znajdujące się w budynkach wznoszonych przed kilkudziesięciu laty, często w mało atrakcyjnych częściach miast i miasteczek. Powoduje to, że na skorzystanie z tego rodzaju ofert nie ma zbyt wielu chętnych, zwłaszcza spośród osób chcących zabezpieczyć swoje potrzeby mieszkaniowe przez dłuższy czas. Kolejnym problemem jest również kwestia nakładów dokonanych przez małżonków na wynajmowane mieszkanie. Wiadomo bowiem, że prawie każda zamiana mieszkania (wyjąwszy grupę mieszkań o wysokim standardzie) wiąże się z koniecznością dokonania mniej bądź bardziej rozległych prac remontowo-adaptacyjnych. Przy dzisiejszych kosztach wykonania tego rodzaju prac, na które składają się wysokie ceny materiałów budowlanych oraz wysokie stawki tzw. robocizny, może się okazać, że konieczność ich dokonania oznacza wydatek rzędu co najmniej kilku tysięcy złotych. Tak samo będzie się kształtowała wartość nakładów poczynionych przez małżonków na wynajmowane mieszkanie "rodzinne". Wszystko to powoduje, że w toku postępowania o podział majątku wspólnego pomiędzy małżonkami przyznanie prawa do wynajmowanego mieszkania jednemu z nich skutkować będzie często koniecznością zasądzenia wcale niemałej spłaty na rzecz drugiego małżonka. A to z kolei, przy omawianych wcześniej przeciętnych możliwościach finansowych dużej części małżeństw (zob. wprowadzenie do rozdziału II) może stanowić duży problem dla tego z małżonków, który będzie zobowiązany do jej uiszczenia. Wreszcie, na podstawie mojej praktyki sądowej, mogę się pokusić o konstatację, że obok kwestii ekonomicznych, dość istotną rolę przy stanowiskach małżonków dotyczących podziału wchodzącego w skład ich majątku wspólnego prawa najmu lokalu mieszkalnego odgrywa zwyczajna ludzka niechęć do zmiany miejsca zamieszkania i związanych z nią problemów. Potęguje ją zwykle, sygnalizowana już, chęć "odegrania się" na byłym małżonku za pretensje i żale związane z okresem trwania małżeństwa, do czego dobrą sposobnością mogłoby być przecież doprowadzenie do tego, aby w wyniku przedmiotowego postępowania to on (ona), ze świadomością porażki, musiał się wyprowadzić ze wspólnego do niedawna mieszkania.

We wcześniejszych rozdziałach analizie poddano m.in. cztery rodzaje tytułów prawnych, na podstawie których małżonkowie mogą użytkować lokale mieszkalne, a więc odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, wreszcie najem lokalu. W ostatnim rozdziale niniejszej monografii prześledzimy najistotniejsze kwestie związane z nierzadko spotykaną w praktyce sytuacją, gdy mieszkanie małżonków staje się przedmiotem egzekucji ze strony ich (obojga lub jednego z nich po uzyskaniu klauzuli wykonalności przeciwko drugiemu) wierzycieli. Przedmiotowe postępowanie egzekucyjne może dotyczyć przy tym jedynie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jako praw ze swej istoty podlegających egzekucji.

Co warte podkreślenia - jako sędzia z kilkuletnim doświadczeniem zawodowym - mogę pokusić się o stwierdzenie, że egzekucja z nieruchomości jest dosyć popularna w ostatnim okresie wśród wierzycieli, o czym świadczy wzrost rejestrowanych w repertoriach "Co" sądów rejonowych spraw w przedmiocie nadzoru nad przedmiotową egzekucją. Są tego dwie przyczyny.

Po pierwsze, boom na rynku nieruchomości, na który zwracałem już kilkakrotnie uwagę we wcześniejszych rozdziałach, w połączeniu z faktycznym funkcjonowaniem dość licznej grupy tzw. podbijaczy cen (ludzie zarobkowo trudniący się działalnością polegającą na braniu udziału w licytacji, z konkretnym nastawieniem uzyskania od rzeczywiście zainteresowanego zakupem nieruchomości jej uczestnika stosownej kwoty pieniężnej w zamian za odstąpienie od zgłaszania postąpień zwiększających cenę licytowanej nieruchomości), powoduje, że mało która nieruchomość nie znajduje nabywcy w ramach pełnej procedury licytacyjnej (dwa terminy z dodatkową opcją przejęcia nieruchomości na własność po drugiej bezskutecznej licytacji przez wierzyciela egzekwującego, hipotecznego lub współwłaściciela nieruchomości - art. 984 k.p.c.).

Po drugie, egzekucja z nieruchomości stwarza wierzycielowi często jedyną okazję do pełnego zaspokojenia jego należności wobec dłużnika. Nie bez znaczenia jest również okoliczność, że ten składnik majątku dłużnika jest właściwie nie do ukrycia przed wierzycielami, w przeciwieństwie do majątku ruchomego sensu largo. Jedyne faktyczne niebezpieczeństwo dla wierzyciela, związane z egzekucją z nieruchomości, dotyczy możliwości, jaką ma dłużnik, rozrządzenia nieruchomością ze szkodą dla wierzyciela. Temu ostatniemu pozostaje wówczas jedynie możliwość sądownego domagania się uznania przedmiotowej czynności prawnej za bezskuteczną wobec jego osoby w trybie tzw. actio pauliana.

Wszystkie wyżej przywołane okoliczności powodują, że małżeńskie lokale mieszkalne relatywnie często dostają się "pod młotki" komorników, w ramach prowadzonych przez nich postępowań egzekucyjnych przeciwko osobom pozostającym w związkach małżeńskich. Z tego też powodu zasadne będzie bliższe przyjrzenie się przepisom prawnym regulującym przebieg tych postępowań z podzieleniem ich na pięć głównych etapów: zajęcie lokalu, jego opis i oszacowanie, licytacja lokalu, udzielenie przybicia, przysądzenie własności lokalu.