Koszel Elżbieta, Prawa rodziny do mieszkania spółdzielczego

W Międzynarodowym Roku Spółdzielczości należy docenić, jak ważną rolę odgrywają w życiu społecznym spółdzielnie mieszkaniowe. W Polsce od wielu lat duża część rodzin zaspokaja potrzeby mieszkaniowe w lokalach znajdujących się w budynkach spółdzielczych, ponieważ do prawidłowego funkcjonowania rodzina potrzebuje mieszkania.

W życiu społecznym rodzina jest zjawiskiem wielowymiarowym. Charakteryzuje ją struktura, system ról, wzajemne interakcje. Grupę rodzinną można traktować jako pewien odrębny i autonomiczny organizm. To właśnie głównie rodzina kształtuje osobowość swych członków w takim kierunku, żeby mogli oni wypełniać funkcje zgodne z wymaganymi rolami życiowymi. Jednocześnie każdy członek rodziny zachowuje indywidualny sposób wyrażania emocji, często odmienne postrzeganie świata zewnętrznego, a także własny zasób życiowych doświadczeń. Naturalne jest dążenie członków rodziny do przebywania razem i prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego .

Przepisy prawa są ważnym instrumentem państwa w kształtowaniu modelu rodziny i powinny działać dla jej dobra. Przez pojęcie dobra rodziny należy rozumieć wszystko, co służy spójni rodzinnej i zapewnieniu niezbędnych środków oraz warunków umożliwiających rodzinie egzystencję.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Konstytucji państwo w swojej polityce społecznej i gospodarczej uwzględnia dobro rodziny. Jest to związane m.in. z dążeniem do poprawy sytuacji mieszkaniowej. Władze publiczne powinny prowadzić politykę sprzyjającą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności popierać ich działania zmierzające do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji).

Wśród wartości chronionych w przepisie art. 18 Konstytucji na pierwszym planie jest małżeństwo, jako związek mężczyzny i kobiety, oraz rodzina oparta na małżeństwie .

Nazwa rodzina jako określenie pewnej grupy osób występuje w przepisach rzadko, dotyczy to także ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, a także ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo reguluje natomiast stosunki między osobami, które uważane są potocznie za członków tej samej rodziny, w szczególności między małżonkami, rodzicami i dziećmi, a także innymi osobami, między którymi istnieje obowiązek alimentacyjny czy też możliwość spadkobrania oraz nabycia w inny sposób prawa do lokalu mieszkalnego.

Rozważania niniejszej pracy koncentrują się głównie na rodzinie w znaczeniu węższym, która powstaje przez zawarcie małżeństwa między mężczyzną i kobietą (art. 1 k.r.o.). W skład takiej rodziny najczęściej wchodzą również małoletnie dzieci. Jednak w wielu wypadkach, gdy rozważano sytuację domowników po utracie prawa do mieszkania osoby uprawnionej, poddano ocenie także unormowania dotyczące rodziny w znaczeniu szerszym, gdyż ustawodawca chroni osoby z jej kręgu przed utratą możliwości dalszego zamieszkiwania w dotychczas zajmowanym lokalu, a wręcz umożliwia nabycie prawa do tego lokalu jednej lub większej liczbie osób (w zależności od rodzaju prawa do mieszkania - art. 15 u.s.m., art. 17¹ust. 6 u.s.m., art. 17²ust. 6 u.s.m., art. 23 ust. 2 u.s.m.).

Doniosłość mieszkania dla rodziny wyraża się w tym, że stanowi ono wyodrębnione miejsce, w którym jej członkowie prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Najczęściej ten sam lokal mieszkalny służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych kilku osób tworzących rodzinę. Mieszkanie, będące centrum życiowym grupy rodzinnej i zaspokajające jej potrzeby mieszkaniowe, jest określane mianem mieszkania rodzinnego .

Szczególny charakter mieszkania wyraża się nie tylko w jego funkcjach. Wynika również z faktu, że należy ono do dóbr kosztownych zarówno w sensie możliwości jego pozyskania, jak i eksploatacji. Wysokie są koszty budowy, utrzymania i remontów domów mieszkalnych. Nie każdego stać na nabycie własnego mieszkania. Często jest to związane z partycypacją kilku osób z grona rodziny w gromadzeniu wkładu warunkującego nabycie prawa do mieszkania. Na poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych istotny wpływ ma koniunktura gospodarcza oraz poziom zamożności społeczeństwa. Problematyka zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności ma zatem wymiar społeczny i gospodarczy o charakterze ponadustrojowym, ponadczasowym i ponadgranicznym. Zróżnicowane były i są na przestrzeni dziejów formy i metody przeciwdziałania niekorzystnym zjawiskom na rynku mieszkaniowym oraz leżące u ich podstaw założenia aksjologiczne .

Kwestią interesującą (zmieniającą się wraz ze zmianami regulacji ustawowych) jest charakter uprawnień poszczególnych członków grupy rodzinnej do zajmowanego mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż jeden lokal przeważnie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, a nie tylko jednej osoby. Ta rodzinna problematyka prawa mieszkaniowego obecnie regulowana jest jedynie fragmentarycznie i odmiennie w przepisach dotyczących poszczególnych praw podmiotowych. Domownicy, którzy nie są właścicielami lokalu (uprawnionymi z tytułu własnościowego prawa do lokalu bądź członkami, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu), nie mają własnego, samodzielnego tytułu do tego mieszkania. Ich tytuł do korzystania z lokalu mieszkalnego jest tylko pochodny. Podstawę prawną do korzystania tych osób z lokalu stanowi dla nich stosunek prawny, jaki je wiąże z podmiotem prawa. Jest nim przeważnie stosunek prawnorodzinny, przy czym zakres ochrony zależy od charakteru tych więzi. Jednak wewnętrzne stosunki między osobą uprawnioną do lokalu a domownikami nie są skuteczne w relacjach zewnętrznych ze spółdzielnią.

Niniejszej publikacji prześwieca troska o wyeksponowanie tych rozwiązań ustawowych, które zapewniają ochronę interesów rodziny (zarówno w znaczeniu węższym, a gdy ustawodawca rozszerza tę ochronę na większy krąg osób bliskich - także w znaczeniu szerszym) zajmującej lokal mieszkalny w zasobach spółdzielczych, oraz krytyka działań legislacyjnych, które wpływają negatywnie na sytuację mieszkaniową członków rodziny. Potrzeba tego rodzaju opracowania uwydatnia się szczególnie po wejściu w życie noweli czerwcowej z 2007 r. oraz noweli grudniowej z 2009 r. do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które wzmocniły proces przekształceń praw do lokali o treści mniej intensywnej w prawo własności i zasadniczo wyeliminowały możliwość ustanawiania w sposób konstytutywny własnościowych praw do lokali, ale stworzyły dogodne warunki do odłączenia się właścicieli lokali od spółdzielni mieszkaniowej, co nie jest zgodne z ideą spółdzielczości. Rozważania niniejsze są próbą rozwiązania problemów dotyczących mieszkania spółdzielczego o charakterze rodzinnym w prawie polskim, wobec często zmieniających się uregulowań prawnych. Główne regulacje problematyki spółdzielczych praw do lokali wynikają z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy - Prawo spółdzielcze. Uzupełniające znaczenie mają inne ustawy: Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów, ustawa o własności lokali. W pewnych fragmentach przedstawiono rozwiązania przyjęte w innych państwach europejskich jako tło rozważań nad unormowaniami w prawie polskim.

Na podstawie europejskiej judykatury koncepcja szczególnej ochrony mieszkania rodzinnego zajmuje znaczącą pozycję. W systemach prawnych poszczególnych państw występują jednak istotne różnice w kwestii przynależności prawa do mieszkania do jednego albo obojga małżonków oraz możliwości podejmowania przez członków rodziny działań prawnych zmierzających do ochrony mieszkania przed jego utratą bądź obciążeniem. W kontekście rozwiązań przyjętych w ustawodawstwach niektórych państw europejskich przedstawiono model ochrony rodzinnego prawa do mieszkania wynikający ze zmienionych w tym zakresie, zgodnie ze standardami europejskimi, przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (rozdział 1).

Pojęcie spółdzielni mieszkaniowej jest związane z celem, jaki powinna ona realizować. Kwestia celu spółdzielni mieszkaniowej w warunkach gospodarki rynkowej, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nie tylko członków, ale także ich rodzin, zasługuje na szczególną uwagę. Zmiany w tym zakresie wiążą się z modyfikacją kształtu spółdzielni (rozdział 2).

Zmiany legislacyjne oraz orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego sprawiły, że te formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, które były priorytetowe w realiach gospodarki nakazowo-rozdzielczej, tracą znaczenie w czasach gospodarki rynkowej, zaś korzystne warunki przekształcenia praw o treści mniej intensywnej prowadzą do nabycia własności. Wobec zubożenia części rodzin, dla których uzyskanie prawa własności lokalu nie będzie realnie możliwe, coraz większego znaczenia, także w spółdzielniach mieszkaniowych, nabierze stosunek najmu. Dla sytuacji rodziny nie są obojętne przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo o treści bardziej intensywnej. Rozważono więc, czy ochrona osób bliskich jest właściwa w wypadku przekształcenia bądź wygaśnięcia prawa do mieszkania osoby pierwotnie uprawnionej (rozdział 3).

Małżonkowie mają obecnie możliwość kształtowania prawa do lokalu mieszkalnego według swojej woli, zgodnie z różnymi regulacjami dotyczącymi małżeńskich ustrojów majątkowych. Rodzinny charakter mieszkania spółdzielczego i fakt wspólnego zajmowania tego lokalu przez małżonków decydował historycznie o daleko sięgającej wspólności prawa (małżeńska łączna wspólność, która powstawała obligatoryjnie i istniała przymusowo na zasadach określonych w art. 215 § 2 i 3 pr. spółdz.). Wraz ze zmianami zarówno w Prawie spółdzielczym, jak i w dalszej kolejności w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w kierunku możliwości posiadania przez małżonków (oraz rodzinę jako całość) prawa do większej liczby lokali mieszkalnych stosunki majątkowe dotyczące prawa małżonków do mieszkania spółdzielczego są oceniane według ogólnych unormowań zawartych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (z wyjątkiem prawa najmu). Kwestie z tym związane zostały przedstawione w rozdziale 4.

Uprawnienia innych członków rodziny osoby, której przysługuje prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, są zależne od typu prawa i zasad ukształtowanych w tym zakresie przez przepisy prawa, na które w okresie przemian ustrojowych w naszym kraju znaczący wpływ ma orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego (zasada jednopodmiotowości bądź wielopodmiotowości prawa do lokalu). Na osobach wspólnie korzystających z mieszkania spółdzielczego ciążą także wzajemne obowiązki w relacjach między domownikami, jak również wynikające z sąsiedztwa lokatorów w całym budynku, oraz obowiązki wobec spółdzielni mieszkaniowej związane z tym korzystaniem. Uprawnienia i obowiązki osób wspólnie zajmujących lokal w spółdzielni mieszkaniowej poddane zostały analizie w rozdziale 5.

Przedmiotem troski całego społeczeństwa powinna być trwałość i prawidłowo funkcjonujące małżeństwo. Ustawodawca nie traci jednak z pola widzenia negatywnych zjawisk występujących w rzeczywistości społecznej, które objawiają się destabilizacją życia oraz powstawaniem patologicznego układu stosunków w małżeństwie i całej rodzinie zajmującej jeden lokal mieszkalny. Prawo nie pozostaje obojętne wobec sytuacji, w której rozkładowi ulega podstawowa struktura rodziny, jaką jest małżeństwo. Ustawodawstwo polskie, podobnie jak unormowania w większości innych państw europejskich, przewiduje instytucję rozwodu i separacji. Dla egzystencji poszczególnych członków rodziny istotne znaczenie ma możliwość i sposób dalszego korzystania z mieszkania w wypadku rozpadu rodziny. Pozostawanie w jednym lokalu mieszkalnym osób uprawnionych uprzednio z tytułu łączącego ich węzła małżeńskiego, który został rozwiązany przez rozwód, przestał istnieć wobec unieważnienia małżeństwa bądź został osłabiony na skutek orzeczenia separacji, w wielu wypadkach prowadzi do konfliktów. Rozważono więc, jakie decyzje dotyczące prawa do mieszkania może podjąć sąd w wyroku rozwodowym, unieważniającym małżeństwo albo separacyjnym, biorąc pod uwagę dobro małoletnich dzieci i potrzebę ich ochrony przed nagannymi działaniami najczęściej jednego z małżonków (rozdział 6).

Podział mieszkania wspólnego jest możliwy (po ustaniu wspólności majątkowej) w drodze umowy stron albo w postępowaniu nieprocesowym o podział majątku wspólnego. Omówienie problemów związanych z tą regulacją miało na celu zwrócenie uwagi, że nie kwestie finansowe, ale wzgląd na dobro dzieci i tego z rodziców, który sprawuje nad nimi pieczę, powinien przyświecać judykaturze. Kwestie związane z wyważeniem interesów osób należących do rodziny przy rozstrzyganiu o prawie do mieszkania zostały przedstawione w rozdziale 7.

Jednym ze zdarzeń, które powodują zmianę osoby uprawnionej do mieszkania, jest śmierć. Szczególnej ochrony wymaga rodzina zmarłego członka spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu, gdyż prawo to nie jest dziedziczne. Rozważania dotyczą w pierwszej kolejności praw pozostałego przy życiu drugiego małżonka, następnie sytuacji innych osób bliskich, w tym domowników, a także możliwej sprzeczności interesów w wypadku nabycia spadku przez osoby spoza kręgu rodziny, które mieszkają poza tym lokalem. Rozstrzygnięcie ewentualnego sporu między tymi osobami na korzyść rodziny zamieszkałej w spadkowym lokalu, ukształtowane na skutek orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, zasługiwało na szczególną uwagę. Własnościowe prawo do lokalu, jak i odrębna własność lokalu są prawami dziedzicznymi, a w związku z możliwą wielopodmiotowością tych praw większa liczba osób z kręgu rodziny może nabyć prawo do takiego lokalu wchodzącego w skład majątku spadkowego. Osoby bliskie zamieszkałe z najemcą w lokalu spółdzielczym z chwilą jego śmierci wstępują w stosunek najmu. Przedstawiono także alternatywną do dziedziczenia formę rozporządzenia zbywalnym prawem do mieszkania na wypadek śmierci, którą jest zapis windykacyjny wprowadzony do polskiego porządku prawnego 23 listopada 2011 r. (rozdział 8).

Prawo do lokalu mieszkalnego wygasa także z innych przyczyn niż śmierć członka spółdzielni. Dla egzystencji rodziny niezwykle istotna jest ochrona przed utratą prawa do tego mieszkania. Dotyczy to w szczególności lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, którego byt jest zależny od członkostwa w spółdzielni. Przyczyny ustania członkostwa są różne: zależne od spółdzielni, wynikające z woli lub działań członka, powstające z przyczyn zewnętrznych. Wpływ ustania członkostwa spółdzielni na sytuację osób bliskich, ograniczenia dotyczące nabycia prawa do tego samego lokalu, a także problematyka ochrony członków rodziny przed eksmisją z mieszkania spółdzielczego zostały omówione w rozdziale 9.

W pracy oceniono jedynie kwestie najistotniejsze dla bytu i praw rodziny do mieszkania w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, gdyż problematyka z tym związana jest obszerna.

Praca niniejsza stanowi skróconą, zmodyfikowaną i uaktualnioną wersję rozprawy doktorskiej obronionej w 2011 r. na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie.

Wyrażam głęboką wdzięczność mojemu Mistrzowi Profesorowi dr. hab. Andrzejowi Mączyńskiemu, pod którego kierunkiem rozprawa powstała za wsparcie, cenne rady i wskazówki. Dziękuję także recenzentom rozprawy - Profesorowi dr. hab. Kazimierzowi Zawadzie i Profesorowi dr. hab. Józefowi Frąckowiakowi za życzliwe uwagi, dzięki którym praca przybrała właściwy kształt.