Kuropatwiński Jarosław, Podstawa wpisu do księgi wieczystej

Problematyka obrotu prawnego nieruchomościami i tym samym podstawy wpisu do księgi wieczystej budzi żywe zainteresowanie w praktyce notarialnej oraz wieczystoksięgowej, jak również w doktrynie prawa cywilnego. Liczne wypowiedzi piśmiennictwa koncentrowały się jednak dotychczas raczej na modelach podstawy wpisu lub na zagadnieniach bardzo szczegółowych, dotyczących poszczególnych dowodów zmiany stanu prawnego nieruchomości ujawnianego w księdze wieczystej. Pojawiła się w związku z tym potrzeba opracowania monograficznego, które dałoby kompleksowe, ale też i bardziej ogólne spojrzenie na istotną dla obrotu prawnego problematykę.

Przedstawione założenia determinowały układ pracy. Punkt ciężkości postawiony został na zagadnieniach ogólnych odnoszących się do podstawy wpisu i od nich zaczyna się tok narracji (rozdziały I–V).

Zagadnienia szczegółowe prezentowane są w dwóch zasadniczych blokach tematycznych. Pierwszy stanowi grupa rozdziałów poświęcona aktom władzy publicznej (rozdział VI–X), a po nim prezentowane są rozdziały dotyczące czynności prawych (rozdziały XI–XIV). Natomiast w rozdziale XV połączone zostały dawne dowody nabycia własności bez względu na to, czy stanowią one akt władzy publicznej, czy stwierdzają dokonanie czynności prawnej.

Taka kolejność bloków tematycznych wydawała się o tyle naturalna, że po ogólnym rozdziale o dokumencie urzędowym jako podstawie wpisu (rozdział V) zaprezentować można było od razu rozdziały dotyczące orzeczeń sądowych i dokumentów administracji publicznej (rozdziały VI i VII). Konsekwencją obranego toku narracji była jednak konieczność zamieszczenia ogólnych rozważań dotyczących wykreślenia hipoteki (przymusowej i umownej) dopiero w rozdziale XIV. Szczególne podstawy wykreślenia hipoteki przymusowej wyprzedzają te rozważania już w rozdziale VIII.

W ramach bloku poświęconego czynnościom prawnym należało wyodrębnić dwa rozdziały dotyczące zagadnień ogólnych tego bloku tematycznego: uproszczonych podstaw wpisu oraz formy czynności prawnych stanowiących podstawę wpisu do księgi wieczystej. Podobnie w bloku rozdziałów odnoszących się do aktów władzy publicznej możliwe stało się wydzielenie pewnych zagadnień ogólnych, które każdorazowo rozpoczynają wywody dotyczące orzeczenia sądowego i decyzji administracyjnej jako podstawy wpisu do księgi wieczystej.

Materia szczegółowych podstaw wpisu ujęta została w pracy w sposób selektywny. Kryterium wyboru stanowił stopień kontrowersji wiążących się z określoną podstawą wpisu. Wiele powszechnie występujących w praktyce dokumentów stanowiących podstawę wpisu zostało w pracy tej pominiętych z tej racji, że nie występują na ich tle problemy jurydyczne wymagające analizy. W konsekwencji uwaga autora została skoncentrowana jedynie na wybranych typach czynności prawnych i orzeczeń sądowych. Znaczenie w obrocie hipoteki uzasadniało natomiast kompleksowe omówienie podstawy wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego. Podział pracy na bloki tematyczne skłaniał do przedstawienia w odrębnych rozdziałach hipoteki przymusowej i hipoteki powstającej w drodze czynności prawnych.

W pracy tej wprowadzone zostało ogólne pojęcie uproszczonych podstaw wpisu. Wskazane wydawało się bowiem zaproponowanie zbiorczej nazwy dla tych przypadków, w których prawo zezwala na dokonanie wpisu w oparciu o dokument skonstruowany według reguł bardziej uproszczonych niż te, które wynikałyby z zasady legalizmu materialnego. W ramach uproszczonych podstaw wpisu omawiana jest zgoda na wpis (zasada konsensu formalnego) oraz tzw. oświadczenie jednej strony. Badaniu poddane zostanie jednak także to, czy prawo polskie przewiduje inne postacie uproszczonych podstaw wpisu do księgi wieczystej.

Zamierzeniem autora było przedstawienie monograficznego opracowania materialnoprawnej problematyki podstawy wpisu do księgi wieczystej. Zagadnienia prawnoprocesowe ograniczone zostały do kwestii wykazywania podstawy rozstrzygnięcia w sprawie o wpis do księgi wieczystej (rozdział II). Prezentacja w takim zakresie problematyki procesowej jest pomocna w analizie materialnoprawnych aspektów podstawy wpisu, co uzasadniało jej zamieszczenie już w początkowej części rozprawy.

Praca ta zasadniczo oparta została na dogmatycznoprawnej metodzie badawczej. Wyjątkowo jednak w rozdziałach poświęconych podstawie oznaczenia nieruchomości metoda ta uzupełniona została o badania empiryczne. Prawidłowe funkcjonowanie ksiąg wieczystych w zakresie ustalenia stanu prawnego nieruchomości wymaga koordynacji systemu wieczystoksięgowego z systemem katastralnym. Historyczne zapóźnienia w zakresie budowy jednolitego systemu katastralnego na całym terytorium Polski oraz niewłaściwa współpraca pomiędzy organami katastralnymi a sądami wieczystoksięgowymi wywierała w przeszłości wpływ na rozstrzygnięcia judykatury dotyczące dokumentów mogących stać się podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. Przeprowadzone badania empiryczne pozwoliły na weryfikację tych poglądów w kontekście aktualnego rozwoju katastru i umożliwiły przedstawienie nowych propozycji w zakresie wykładni przepisów odnoszących się do podstawy oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej.

Rozprawa niniejsza nie ogranicza się do prawa polskiego. Uwagi natury komparatystycznej prowadzone są jednak wyłącznie dla ukazania szerszego kontekstu obowiązujących obecnie uregulowań prawnych. Ze względu na unikalność fenomenu ksiąg wieczystych w skali światowej, rozważania komparatystyczne zawężone zostały do wiodących systemów prawnych należących do kręgu tzw. środkowoeuropejskiej księgi wieczystej. Uwzględnić należało jednak również to, że niemieckie i austriackie prawo wieczystoksięgowe obowiązywało na części obszaru Polski aż do 31.12.1946 r. Te systemy prawne stanowiły element polskiego porządku prawnego i rozważania na ich temat wykraczają poza funkcję czysto komparatystyczną. W nurt prowadzonej analizy wciągane jest niekiedy także prawo szwajcarskie. Tradycyjnie stanowiło ono bowiem zawsze ważny punkt odniesienia dla polskich cywilistów, szczególnie w okresie przedwojennej kodyfikacji prawa prywatnego.

W pracy tej ujęte zostały również uwagi historycznoprawne, jednak tylko w takim zakresie, w jakim wydawały się istotne dla pokazania genezy poszczególnych rozwiązań jurydycznych. Analiza historycznoprawna była szczególnie pomocna dla przedstawienia odmiennych źródeł zgody na wpis w stosunku do tzw. oświadczenia jednej strony i pozwoliła na postawienie tezy, stosownie do której uproszczenie podstawy wpisu do tzw. oświadczenia jednej strony stanowi oryginalny wytwór polskiej myśli prawniczej.

Niechaj mi będzie wolno złożyć najserdeczniejsze wyrazy wdzięczności mojemu Nauczycielowi – Panu rof. zw. dr. hab. Mirosławowi Bączykowi za życzliwość i nieocenioną pomoc w przygotowaniu tej rozprawy.

Wyrazy wdzięczności kieruję także do notariuszy – Pana Prof. dr. hab. Adama Bieranowskiego, Pani Liliany Janowskiej, Pani Doroty Fabiańczyk-Szajgin i Pana Macieja Mielcarka, a także do asesora notarialnego Pani Marty Borkowskiej za cenne uwagi dotyczące postrzegania podstawy wpisu do księgi wieczystej w praktyce notarialnej. Podziękowania składam także moim współpracownikom, a w szczególności radcom prawym Pani mec. Dorocie Marszelskiej-Foss oraz Panu mec. Piotrowi Wiśniewskiemu za inspirujące uwagi dotyczące systemowego postrzegania spraw wieczystoksięgowych oraz spraw o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Dziękuję także Staroście Bydgoskiemu Panu Wojciechowi Poprzychowi i Dyrektorowi Wydziału Geodezji i Kartografii Starostwa Bydgoskiego Panu Henrykowi Siudzie oraz Dyrektorowi Wydziału Mienia i Geodezji Miasta Bydgoszczy Panu Andrzejowi Beredzie za umożliwienie przeprowadzenia badań empirycznych w organach katastralnych. Podziękowanie wyrazić pragnę także Zastępcy Dyrektora Wydziału Mienia i Geodezji Miasta Bydgoszczy Panu Pawłowi Konopie za inspirujące rozmowy dotyczące rozwoju katastru i praktycznych aspektów podstaw oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej.

Niemcz, wrzesień 2020

Jarosław Kuropatwiński