Gliniecki Bartłomiej, Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Analiza cywilnoprawna

Instytucja mieszkaniowego rachunku powierniczego jest immanentnie związana z instrumentami mającymi zapewniać ochronę interesów nabywców zawierających umowy deweloperskie, które zostały wyrażone w treści przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z tego względu problematyka ta jest stosunkowo wąska, a także nadal, mimo wszystko – relatywnie nowa i nieodkryta. Ponadto stanowi ona zagadnienie z pogranicza prawa cywilnego i publicznego prawa bankowego: mieszkaniowy rachunek powierniczy to instrument służący zabezpieczeniu wierzytelności wynikających z umowy, wywodzący się z klasycznej instytucji powiernictwa, oparty jednak na rozwiązaniu ukorzenionym w bankowości. Wobec tego można tę instytucję prawną poddać analizie zarówno od strony cywilnoprawnej, jak i publicznoprawnej. Być może zatem z tych względów problematyka ta nie doczekała się jeszcze w rodzimej literaturze pogłębionej refleksji.

Właściwe funkcjonowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego – wyznaczone między innymi przez adekwatne normy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – stanowi przedmiot zainteresowania trzech grup podmiotów: nabywców, deweloperów oraz banków. Dla tych pierwszych mieszkaniowy rachunek powierniczy jest bodaj najważniejszym instrumentem systemu ustawowej ochrony zapewnianej konsumentom zawierającym umowy deweloperskie. Spośród różnorodnych mechanizmów tzw. ustawy deweloperskiej w największym stopniu gwarantuje on nabywcom uzyskanie świadczenia wzajemnego w zamian za wpłaty dokonywane na poczet ceny nabycia prawa własności nieruchomości albo – alternatywnie – ich odzyskanie. Dla deweloperów normy regulujące zakładanie i prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego wyznaczają ramy dopuszczalności prowadzenia przez nich działalności gospodarczej w pożądanym przez siebie formacie obejmującym tzw. przedsprzedaż lokali mieszkalnych i domów – opartą na zawieranych z nabywcami umowach deweloperskich, które włączają tych ostatnich we współfinansowanie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Banki z kolei, by mogły pełnić oczekiwaną od nich funkcję w związku z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego, oczekują jasnego zarysowania ich obowiązków. Te z kolei muszą być dokładnie określone poprzez odpowiednie normy prawne, by urzeczywistnić oczekiwany poziom ochrony interesów nabywców.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowi wobec tego element „trójkąta ekonomiczno-prawnego” związanego ze współfinansowaniem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez nabywców, w ramach którego deweloper zobowiązuje się względem tychże do przewłaszczenia części owego przedsięwzięcia (lokale, domy) po jego zakończeniu. Wierzchołki tego trójkąta wyznaczane są przez nabywców, deweloperów oraz banki, pomiędzy którymi występują interesy ekonomiczne i stosunki prawne. W niniejszym opracowaniu skupiam się na dwóch sferach tych zależności: znaczenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla nabywców oraz relacji pomiędzy bankiem a deweloperem opartej na ustawowym wymogu posiadania tego rachunku przez dewelopera.

W ten sposób poniższa analiza cywilnoprawna obejmuje dwa zasadnicze wątki. Pierwszy z nich – przedstawiony w rozdziałach 1 oraz 2 – sprowadza się do wykazania celowości wykorzystania mieszkaniowego rachunku powierniczego jako instrumentu zabezpieczającego wpłaty nabywców dokonywane na podstawie zawartych przez nich umów deweloperskich. Najpierw zaprezentowano w pracy tło konstrukcyjne omawianej instytucji, jakie stanowią instytucja powiernictwa oraz wywodzący się z niej bankowy rachunek powierniczy. Następnie zaś przedstawiono powody objęcia wierzytelności nabywców szczególnym instrumentem ochronnym, adekwatność jego doboru, a także sposób jego normatywnego wdrożenia. Ta część pracy ma charakter głównie afirmacyjny, aczkolwiek zawarta w nim jest także polemika – rozwinięta w późniejszych fragmentach – dotycząca faktycznego zmonopolizowania ustawowych środków ochrony nabywców przez jeden rodzaj instrumentu o charakterze bankowym.

Drugi wątek ma charakter zdecydowanie krytyczny wobec istniejących rozwiązań normatywnych warunkujących funkcjonowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Został on rozwinięty przede wszystkim w rozdziałach 3 oraz 5, a częściowo również w rozdziałach 2 oraz 4. Przedstawione tam rozważania koncentrują się na ocenie adekwatności istniejących rozwiązań ustawowych dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego z punktu widzenia dążenia do zapewnienia równowagi kontraktowej pomiędzy deweloperami a bankami oraz poziomu skuteczności ochrony zapewnianej nabywcom zawierającym umowy deweloperskie. Analiza w tym zakresie obejmuje trzy zasadnicze płaszczyzny: umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, ustawowych zasad przekazywania deweloperowi środków wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz korelacji mieszkaniowego rachunku powierniczego z innymi ustawowymi środkami ochrony praw nabywców.

Niniejsze opracowanie, oprócz możliwie kompleksowego, cywilnoprawnego zaprezentowania instytucji mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma na celu przede wszystkim ocenę jego konstrukcji normatywnej, wyznaczanej w dominującym stopniu przez przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ocena ta jest dokonywana w zamiarze sformułowania wniosków ukierunkowanych na udoskonalenie istniejącego standardu ochrony nabywców poprzez doprecyzowanie obowiązujących rozwiązań normatywnych, a także zbalansowanie relacji pomiędzy deweloperami a bankami prowadzącymi mieszkaniowy rachunek powierniczy. W konsekwencji istotny element przeprowadzonej tu analizy stanowią wnioski de lege ferenda, licznie wyrażone w treści opracowania, które zostały zgrupowane także we wnioskach końcowych pracy.

Wykorzystywane w niniejszym opracowaniu metody badawcze obejmują przede wszystkim analizę dogmatyczną obowiązujących norm prawnych. Nie stanowi ona jednak samodzielnej podstawy dla stawianych w opracowaniu tez i wyciąganych wniosków. Subsydiarnie zostały one poparte wynikami analizy komparatystycznej, obejmującej systemy prawne wybranych państw europejskich, a także do pewnego stopnia analizy historycznoprawnej. Uzupełniająco argumentacja przedstawiona w opracowaniu opiera się na argumentach ekonomicznych, uzasadnionych poprzez odwołanie się do danych obrazujących funkcjonowanie rynku deweloperskiego w Polsce. Zarysowana została również dostrzegalna praktyka stosowania przepisów normujących funkcjonowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Powyższe pozwala na stwierdzenie, że sformułowane w pracy tezy i wnioski powstały również z wykorzystaniem elementów ekonomicznej analizy prawa.

Wydaje się zatem, że nastał właściwy moment na dokonanie oceny obowiązujących rozwiązań. Po kilkunastu latach braku jakiejkolwiek regulacji zabezpieczającej środki pieniężne nabywców wpłacane deweloperowi w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w 2011 r. uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Po kilku latach od jej wejścia w życie można dokonać oceny funkcjonowania jej podstawowego mechanizmu mającego gwarantować ochronę wpłat nabywców i sformułować w tym względzie postulaty, które miałyby zarówno warunkować jego wyższą skuteczność, jak i usprawnić jego wdrażanie – co szczególnie istotne z punktu widzenia deweloperów oraz banków.

Przedstawiony w opracowaniu stan prawny, a także orzecznictwo i literatura zaktualizowane są na dzień 31 marca 2018 r.