Więcek Krystian, Zachowanie przez bank dobrej wiary przy nabywaniu hipoteki od współmałżonka

Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: z 2013 r., poz. 707) statuuje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, której jednym z praktycznych wymiarów jest to, że nabywca praw w niej ujawnionych nie musi - celem zabezpieczenia własnych interesów prawnych - przeprowadzać dodatkowych czynności zmierzających do potwierdzenia zgodności rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości z ujawnionym w księdze wieczystej. Treść art. 6 ust. 2 u.k.w.h. wyłącza tę ochronę w przypadku istnienia po stronie nabywcy złej wiary, która zaistnieje również i wówczas, gdy nabywca co prawda nie posiada pozytywnej wiedzy o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, ale może się z łatwością o takiej niezgodności dowiedzieć.

W orzecznictwie przyjmuje się, że przesłanki stwierdzenia skutkującego złą wiarą niedbalstwa nabywcy powinny być oceniane w sposób zróżnicowany w zależności od jego poziomu świadomości prawnej i środków mogących posłużyć zweryfikowaniu stanu prawnego, którymi on dysponuje. Wyższe rygory narzuca się więc podmiotom prowadzącym w sposób profesjonalny działalność gospodarczą z wykorzystaniem praw ujawnianych w księgach wieczystych, co dotyczy w pierwszej kolejności banków korzystających w ramach umów kredytowych z zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach. Panuje też powszechna zgoda co do tego, że obowiązek weryfikacji stanu prawnego ujawnionego w księdze wystąpi w razie zaistnienia po stronie nabywcy wątpliwości co do jego zgodności ze stanem prawnym rzeczywistym. Jasnym jest przy tym, że podmiot profesjonalny nabierze takich wątpliwości w szerszym zakresie przypadków faktycznych, niż podmiot nie dysponujący specjalistyczną wiedzą prawniczą.

W tym kontekście pojawił się jednak problem, czy pewne stany faktyczne "z zasady" nie powinny rodzić po stronie podmiotu profesjonalnego wątpliwości co do zgodności ujawnionego stanu prawnego z rzeczywistym. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy jako właściciel nieruchomości ujawniony w księdze jest jedynie jeden z małżonków, w którego małżeństwie istnieje majątek wspólny. Czy bank powinien wówczas aktywnie badać rzeczywisty stan własności nieruchomości pomimo treści księgi i zgodnego z tą treścią oświadczenia małżonka dokonującego czynności? Czy zaniechanie takiego badania oznaczać będzie niedbalstwo prowadzące do stanu złej wiary banku, na rzecz którego ustanawiana jest hipoteka?