Ciepła Helena, Szczytowska Barbara, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism

W ostatnich latach wzrasta ranga i rola umów deweloperskich na rynku mieszkaniowym. Popyt na lokale mieszkalne wpływa na dynamiczny rozwój usług deweloperskich, świadczonych na podstawie szczególnego rodzaju umowy, której charakter prawny budzi kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Zjawisko zawierania przez zainteresowane podmioty takich umów w ramach ogólnej swobody kontraktowej wynikającej z art. 353¹ k.c. przybiera cechy masowości. Deweloperzy stanowią szczególną odmianę inwestorów budujących domy mieszkalne w celu ich dalszej sprzedaży. Ich nazwa pochodzi od angielskiego słowa developer odnoszącego się do osoby, która kupuje grunt i rozwija na nim działalność inwestycyjną, podnosząc w ten sposób wielokrotnie wartość zabudowanego przez siebie gruntu oraz gruntów sąsiednich.

Dopuszczalność zawierania tego typu umów w stanie prawnym obowiązującym przed dniem 29 kwietnia 2012 r. była możliwa i wynikała z zasady swobody umów (art. 353¹ k.c)., w ramach której strony miały do wyboru trzy możliwości:

Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r., S 3/10, LexPolonica nr 2411627 (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), istniejąca w tym przedmiocie luka prawna nie tylko nie sprzyjała spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej, lecz także zagrażała wartościom konstytucyjnym wyrażonym w art. 75 i 76 Konstytucji RP. Dlatego Trybunał Konstytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań.

Na konieczność ochrony konsumenta jako strony umowy deweloperskiej zwrócił także uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w Raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, Warszawa, lipiec 2007 (http://www.uokik.gov.pl/raporty2.php), wykazując, że deweloperzy zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej zamiast w formie aktu notarialnego, co pozbawia kupujących skutecznego dochodzenia przed sądem roszczenia o przeniesienie prawa własności lokalu, jeżeli deweloper uchyla się od zawarcia umowy lub bezzasadnie odstępuje od umowy czy zostaje ogłoszona jego upadłość. Jeśliby nawet przyjąć, jak uważają niektórzy przedstawiciele doktryny (a nawet niektóre sądy), że umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tzw. słabszym skutku, dając jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera, to należy pamiętać, że odszkodowanie przysługuje tylko w granicach ujemnego interesu.

Artykuł 76 Konstytucji RP zobowiązuje władze publiczne do podejmowania działań uniemożliwiających stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych przez podmioty, które wykorzystują swoją dominującą pozycję wobec konsumentów m.in. przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania z zobowiązań. Środki ochrony powinny gwarantować realizację tego rodzaju działań. Tymczasem w obowiązującym stanie prawnym brak jakiejkolwiek regulacji ochrony praw nabywców w transakcjach deweloperskich, tym bardziej pozostaje w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych wynikającymi z powołanego przepisu Konstytucji RP. Stanowisko sądów, które uznawały zawarte przez deweloperów z kontrahentami umowy przedwstępne o budowę lokalu mieszkalnego za tzw. umowy deweloperskie, aby zapewnić możliwość domagania się pełnego odszkodowania, można uznać za próbę poszukiwania sposobu przeciwdziałania stosowanym praktykom deweloperskim.

Wszystko to wskazywało na pilną potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu wypełnienia istniejącej luki prawnej. Wychodząc naprzeciw tym potrzebom, ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie29 kwietnia 2012 r.,wprowadzono do systemu prawnego umowę deweloperską,która zmienia diametralnie działanie rynku mieszkaniowego.

Umowa deweloperska w stanie prawnym obowiązującym do 28 kwietnia 2012 r. została omówiona w części I.

Ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) została omówiona w części II. Ten akt prawny określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym zasady prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją bankową. Przepisy ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Przepisy dotyczące upadłości dewelopera (art. 425¹-425⁵ p.u.n.) zostały skomentowane w części III.

Natomiast w części IV niniejszej publikacji zamieszczono wzory umów i innych pism związanych z komentowaną ustawą.