Dziczek Roman, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych

1. Powstanie spółdzielni

Zrzeszenie osób - od najemcy do właściciela

1. Spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem (korporacją) osób fizycznych, które w tej formie organizacyjnej zmierzają do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swych rodzin oraz potrzeb gospodarczych, kulturalnych, oświatowych i innych społecznych potrzeb członków wynikających z zamieszkiwania w spółdzielczym osiedlu lub budynku albo osiedlu lub budynku, w którym lokale i domy jednorodzinne są własnością członków w zarządzie spółdzielni.

Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna, w tym ubezwłasnowolniona całkowicie lub częściowo oraz osoba małoletnia. Jeżeli statut nie stanowi inaczej, członkami spółdzielni mogą być również osoby prawne, jednakże takiej osobie nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Statut. Wpis do Krajowego Rejestru Sądowego

2. Spółdzielnię może utworzyć 10 osób fizycznych (albo 10 osób fizycznych i prawnych), a w przypadku spółdzielni, którą tworzą tylko osoby prawne - 3 takie osoby. Członkowie - założyciele uchwalają statut spółdzielni, potwierdzają jego przyjęcie przez złożenie pod nim swoich podpisów i dokonują wyboru jej organów.

Zarząd spółdzielni wybrany przez członków założycieli - jeżeli do walnego zgromadzenia w myśl przyjętego statutu należy wybór zarządu - lub przez radę nadzorczą, występuje do sądu rejestrowego (gospodarczego) właściwego ze względu na siedzibę spółdzielni o wpisanie jej do Krajowego Rejestru Sądowego.

Wniosek o wpis do Rejestru składa się na urzędowym formularzu. Składając wniosek, zarząd bez wezwania uiszcza opłatę sądową oraz opłaty za ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Formularze urzędowe są dostępne w siedzibach sądów. Do wniosku należy dołączyć uwierzytelnione notarialnie albo złożone przed sędzią lub upoważnionym pracownikiem wzory podpisów członków zarządu. Statut oraz uchwały zebrania założycieli i rady nadzorczej w przedmiocie wyboru członków rady i zarządu składa się w oryginałach lub poświadczonych urzędowo odpisach lub wyciągach. Sąd rejestrowy bada, czy dołączone do wniosku dokumenty są zgodne pod względem formy i treści z przepisami prawa.

Szczegółowe wymagania dotyczące rejestracji przedsiębiorców, w tym spółdzielni mieszkaniowych, określa ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 17, poz. 209) oraz § 62-70 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 grudnia 2000 r. w sprawie szczegółowego sposobu prowadzenia rejestrów wchodzących w skład Krajowego Rejestru Sądowego oraz szczegółowej treści wpisów w tych rejestrach (Dz. U. Nr 117, poz. 1237).

W postępowaniu rejestrowym stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu nieprocesowym. Postanowienia w przedmiocie wpisu oraz orzeczenia referendarza zarządzające wpis podlegają zaskarżeniu (skargą, apelacją) - art. 518 i 518¹ k.p.c.. Orzeczenia sądu odwoławczego (sądu okręgowego) podlegają kontroli kasacyjnej Sądu Najwyższego (art. 519¹ § 3 k.p.c.). Sąd rejestrowy bada przede wszystkim, czy statut zawiera wszystkie regulacje obligatoryjne i względnie obligatoryjne wymagane przez ustawę. Bada również, czy postanowienia statutu nie zawierają regulacji bezwzględnie nieważnych (art. 58 k.c.). Zachowało aktualność orzeczenie SN z dnia 27 lutego 1986 r. (IV PRN 1/86, OSP 1987/5-6/112), w myśl którego „dokonując rejestracji spółdzielni, sąd rejestrowy bada zgodność jej statutu nie tylko z przepisami o charakterze formalnym, ale także z przepisami prawa materialnego”. Badania o charakterze formalnym to także sprawdzenie, czy statut nie wprowadza regulacji sprzecznych z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy oraz regulacji wykraczających poza możliwą (fakultatywną) materię statutową. Rejestracja spółdzielni z naruszeniem prawa może być podstawą postawienia jej w stan likwidacji przez związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona (art. 114 § 1 pkt 2 pr. spółdz.) lub przez Krajową Radę Spółdzielczą - w przypadku spółdzielni niezrzeszonej w takim związku (art. 259 § 3 pr. spółdz.).

W wypadkach sprzeczności postanowień statutu z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, należy stosować przepisy ustawy - prawo spółdzielcze oraz bezzwłocznie podjąć działania usuwające powstałe sprzeczności.

Spółdzielnia nabywa osobowość prawną, tj. staje się podmiotem cywilnych praw i obowiązków, z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego. Wpis ten więc ma charakter konstytutywny. Ograniczenie uprawnień zarządu jest skuteczne wobec osób trzecich wówczas, gdy zostało ujawnione w jawnym rejestrze sądowym (tak orzeczenie SN z dnia 17 maja 1934 r., I C 53/34, Zb. O. 1934/804). Podobne znaczenie ma wpis dotyczący granic umocowania pełnomocnika. W związku z zasadą formalnej jawności rejestru wiążący charakter ma sama treść wpisu. Dlatego obowiązkiem sądu rejestrowego jest zapewnienie pełnej zgodności danych objętych wpisem z podstawą materialną wpisu wynikającą ze złożonych dokumentów (tak m.in. SN w postanowieniu z dnia 28 września 1975 r., III CRN 40/75, OSNCP 1976, nr 6, poz. 132).

Dla skuteczności wobec osób trzecich uchwały walnego zgromadzenia o oznaczeniu najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć (art. 38 § 1 pkt 7 pr. spółdz.), decydujące znaczenie będzie miało jej ujawnienie w rejestrze sądowym spółdzielni jako ograniczenie uprawnień zarządu. W uchwale z dnia 9 sierpnia 1993 r. (III CZP 75/93, OSNCP 1994/2/33) Sąd Najwyższy stwierdził: „Poręczenie długu przekraczającego uchwaloną przez walne zgromadzenie członków spółdzielni najwyższą sumę zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć, pociąga za sobą nieważność umowy poręczenia tylko w razie udowodnienia, że osoba zawierająca ze spółdzielnią umowę znała treść uchwały lub mogła zapoznać się z nią na podstawie wpisu do rejestru spółdzielni.”

Obowiązek zgłoszenia zmian lub uzupełnień w rejestrze spoczywa na zarządzie spółdzielni lub likwidatorze. Jeżeli rada nadzorcza zawiesi członków zarządu - wybieranych przez walne zgromadzenie - w czynnościach (art. 50 § 1 pr. spółdz.) i ze swego grona deleguje osoby do czasowego pełnienia funkcji w zarządzie (art. 50 § 2 w zw. z art. 56 § 1 zd. 2 pr. spółdz.) może i powinna wystąpić do sądu rejestrowego o dokonanie stosownych wpisów w rejestrze (tak też SN w orzeczeniu z dnia 18 lutego 1932 r., III CR 36/32, Zb. O. 1932/39, które zachowało swą aktualność). Członkowie zarządu i rady nadzorczej winni niedopełnienia ujawnienia zmian w rejestrze, przez które spółdzielnia poniosła szkodę, odpowiadają za nią osobiście stosownie do art. 58 pr. spółdz.

W razie stwierdzenia, że wniosek o wpis do rejestru lub dokumenty, których złożenie jest obowiązkowe, nie zostały złożone pomimo upływu terminu, sąd rejestrowy wzywa obowiązanych do ich złożenia, wyznaczając dodatkowy 7-dniowy termin, pod rygorem zastosowania grzywny przewidzianej w przepisach kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji świadczeń niepieniężnych. W razie niewykonania obowiązków w tym terminie, sąd rejestrowy nakłada grzywnę (art. 1052 zd. 2 i art. 1053 k.p.c. nie stosuje się); grzywna może być ponawiana.

Jeżeli wymienione środki nie spowodują złożenia wniosku o wpis lub dokumentów, których złożenie jest obowiązkowe, a w rejestrze figuruje wpis niezgodny z rzeczywistym stanem rzeczy, sąd rejestrowy wykreśla ten wpis z urzędu. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd rejestrowy może dokonać z urzędu wpisu danych odpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy, jeżeli dokumenty stanowiące podstawę wpisu znajdują się w aktach rejestrowych, a dane te są istotne.

Jeżeli pomimo stosowania grzywien osoba prawna wpisana do rejestru przedsiębiorców nie wykonuje obowiązków, o których mowa w art. 24 ust. 1 ustawy o KRej.S, sąd rejestrowy może ustanowić dla niej kuratora na okres nie przekraczający roku. Sąd rejestrowy może przedłużyć ustanowienie kuratora na okres nie przekraczający 6 miesięcy, jeżeli czynności kuratora nie mogły zostać zakończone przed upływem okresu, na który został ustanowiony (art. 24, 26 ustawy o KRej.S).

Rozpoczęcie działalności przez członka zarządu nie jest uzależnione od wpisu do rejestru; wpis ma tu znaczenie tylko deklaratywne. Niemniej jednak sąd rejestrowy bada, czy nastąpił skuteczny wybór członków zarządu; odmawia wpisu, gdy ustali, że przeprowadzenie wyboru członków zarządu nastąpiło z naruszeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów (tak SN w uchwale z dnia 31 stycznia 1991 r., III CZP 72/90, OSP 1991, nr 6, poz. 145). Trudno natomiast zgodzić się z orzeczeniem SN z dnia 31 marca 1992 r. (II CRN 4/92 nie publ.), że dokonanie wyboru członków zarządu przez walne zgromadzenie w sytuacji, gdy zgodnie ze statutem spółdzielni wybór zarządu należy do rady nadzorczej, nie może stanowić podstawy odmowy wpisu zmiany zarządu do rejestru spółdzielni. W sytuacji, gdy art. 49 § 4 pr. spółdz. przewiduje, w drodze wyjątku, możliwość przejęcia uprawnień rady nadzorczej przez walne zgromadzenie tylko w przypadku nieudzielenia absolutorium członkom zarządu, brak racjonalnych argumentów, aby bez zmiany statutu, z naruszeniem wiążących wszystkich członków reguł, dopuszczać łamanie statutu nawet przez najwyższy organ w spółdzielni.

Odpowiedzialność za czynności przed zarejestrowaniem

3. Z chwilą zarejestrowania spółdzielni i uzyskania przez nią osobowości prawnej przejmuje ona prawa i obowiązki wynikające z czynności dokonanych w jej interesie przed zarejestrowaniem przez osoby działające do chwili zarejestrowania. Chodzić tu będzie zarówno o czynności członków zarządu, komisji organizacyjnej, rady nadzorczej, a nawet członków założycieli in corpore. Przy czym dotyczy to czynności i zobowiązań wynikających ze statutowej działalności tych osób. Za czynności dokonane w interesie spółdzielni przed zarejestrowaniem osoby działające do chwili zarejestrowania spółdzielni odpowiadają wobec osób trzecich solidarnie. Dotyczy to zarówno osób podejmujących określone czynności, jak i wyrażających na to zgodę. Osoby te odpowiadają za wyrządzoną szkodę całym swoim majątkiem. Podobne reguły odpowiedzialności obowiązują w przypadku szkody wyrządzonej spółdzielni przez osoby działające w jej imieniu przed zarejestrowaniem. Jest to odpowiedzialność oparta na podstawie art. 415 k.c. („Kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”), a z mocy art. 441 k.c. - solidarna.

Przejęcie przez spółdzielnię praw i zobowiązań powstałych na skutek czynności dokonywanych przed jej zarejestrowaniem należy odczytywać „za czynności dokonane w interesie spółdzielni” oraz według zasady zaufania kontrahentów obrotu gospodarczego; oznacza to, że jeśli nawet podejmowane czynności wykraczały poza statutowy przedmiot działania spółdzielni, ale nie naruszały bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy lub innych przepisów, po zarejestrowaniu spółdzielnia wchodzi z mocy prawa w - będące konsekwencją tych czynności - prawa i obowiązki.

Demokracja i samorządność spółdzielcza

4. Spółdzielnia jest organizacją demokratyczną i samorządną. Demokracja spółdzielcza przejawia się w równości praw i obowiązków członków niezależnie od posiadanych udziałów i wkładów. Zasada jeden członek - jeden głos odróżnia spółdzielnię od spółek kapitałowych. Samorządność, to z jednej strony samodzielność zewnętrzna, a z drugiej - oparte na demokratycznych wyborach organów oraz osobistym w nich udziale, kierowanie spółdzielnią i współdecydowanie o jej najważniejszych sprawach. To również procedura obligatoryjnego (w niektórych przypadkach) lub fakultatywnego rozstrzygania sporów między spółdzielnią a członkiem w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym z zachowaniem praw członka do sądowej kontroli uchwał spółdzielni dotykających jego praw i obowiązków majątkowych oraz wszelkich uchwał walnego zgromadzenia z powodu ich niezgodności z prawem lub postanowieniami statutu (art. 1, 6, 11 pr. spółdz., art. 1 ustawy).

2. Mienie spółdzielni

Spółdzielnia mieszkaniowa - jako osoba prawna - jest podmiotem praw i obowiązków do majątku spółdzielni w znaczeniu cywilnoprawnym. W znaczeniu ekonomiczno-społecznym mienie spółdzielni (ogół praw majątkowych jej przysługujących) jest prywatną własnością członków; prywatną, w odróżnieniu od dawnej - społecznej - a obecnie: państwowej lub komunalnej.

Członkowie w ramach demokratycznych procedur przez wybieralne organy albo osobiście decydują o swoim - swej spółdzielni - majątku. Normatywne i ekonomiczne upodmiotowienie członków jest rzeczywistością prawną funkcjonowania spółdzielni. Wyraża się ono w:

1) pełnej samodzielności tworzenia spółdzielni, określania zakresu działania, czasu trwania, wysokości wpisowego (która nie może jednak przekraczać wysokości najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez ministra właściwego do spraw pracy na podstawie kodeksu pracy) i udziałów,

2) decydowaniu - przez walne zgromadzenie - o najważniejszych sprawach majątkowych spółdzielni: uchwalaniu kierunków rozwoju działalności gospodarczej, rozpatrywaniu sprawozdań rady nadzorczej, zatwierdzaniu sprawozdań rocznych i sprawozdań finansowych, podejmowaniu uchwał w sprawie podziału nadwyżki dochodu ogólnego lub sposobu pokrycia strat, podejmowaniu uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej, podejmowaniu uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji gospodarczych oraz występowania z nich, oznaczaniu najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć (art. 38 § 1 pkt 1, 2, 4-7 pr. spółdz.),

3) podejmowaniu uchwał w sprawie połączenia się spółdzielni, podziału spółdzielni oraz jej likwidacji (art. 96, 108, 113 pr. spółdz.),

4) decydowaniu przez walne zgromadzenie lub radę nadzorczą o nabywaniu i obciążaniu nieruchomości, nabyciu zakładu lub innej jednostki organizacyjnej (art. 46 § 1 pkt 3 i § 2 pr. spółdz.),

5) decydowaniu o przeznaczeniu majątku spółdzielni po jej likwidacji (art. 125 § 5 i 5a pr. spółdz.),

6) przekształceniu - z mocy prawa - z chwilą zakończenia likwidacji lub postępowania upadłościowego spółdzielni własnościowych praw do lokali w prawo odrębnej własności lokali, a praw do domów jednorodzinnych w ich własność (chyba że nabywcą budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa) - podobny skutek następuje w postępowaniu egzekucyjnym skierowanym do nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej. Wymienione prawa przekształcają się z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności w prawo odrębnej własności lokalu albo we własność domu jednorodzinnego (art. 1000 § 4 k.p.c.).

W przypadku likwidacji spółdzielni, o sposobie podziału pozostałego majątku decyduje uchwała ostatniego walnego zgromadzenia.

Prawa członków do wniesionych wkładów (budowlanych lub mieszkaniowych), połączone lub nie z ekspektatywą odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do mieszkania, są prawami indywidualnymi poszczególnych członków, ukształtowanymi przez przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - prawo spółdzielcze, postanowienia statutu i umowy między spółdzielnią a członkiem. Obciążają one majątek spółdzielni, a w sytuacjach wynikających z przepisów prawa lub umów następuje przeniesienie własności lokali albo domów i działek na rzecz członków.

W przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni, spółdzielcze własnościowe prawa do lokali bądź prawa do domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej przekształcają się z mocy prawa we własność członków, chyba że nabywcą majątku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielcze lokatorskie prawa do mieszkania przekształcają się z chwilą wykreślenia spółdzielni z rejestru po zakończeniu jej likwidacji lub postępowania upadłościowego w prawo najmu, które podlegało przepisom ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a obecnie - ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), z wyjątkiem, gdy nabywcą budynku lub udziału w budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa, osobom uprawnionym przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni (art. 3, art. 38 § 1 pkt 1, 2, 4-7, art. 125 § 5 pr. spółdz., art. 16 ustawy i art. 1000 § 4 k.p.c.).

3. Gospodarcza działalność spółdzielni

Przedmiot działalności spółdzielni

1. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować i nabywać budynki w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych albo w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych własnościowych lub lokatorskich praw do lokali. Może także budować i nabywać domy jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów, udzielać pomocy członkom w budowie przez nich budynków wielomieszkaniowych lub domów jednorodzinnych albo budować lub nabywać budynki w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się tam lokali na rzecz osób trzecich nie będących członkami. Statut powinien określać, jaką działalność spośród wymienionych form będzie prowadzić spółdzielnia. Jednocześnie na spółdzielni ciąży obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Spółdzielnia mieszkaniowa może również zarządzać nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem, współwłaścicielami tych nieruchomości, a także prowadzić inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta jest bezpośrednio związana z podstawową działalnością statutową spółdzielni określoną na wstępie.

Spółdzielnia - przedsiębiorca

2. Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym, chociaż w zakresie działalności statutowej nie zmierza do osiągnięcia zysku (nadwyżki bilansowej). Dlatego w zakresie sporów z innymi podmiotami gospodarczymi wykonującymi na jej rzecz określone prace (usługi), właściwy będzie sąd gospodarczy. „Sprawa z powództwa spółdzielni mieszkaniowej przeciwko wykonawcy robót budowlanych o roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu budowlanego jest sprawą gospodarczą w rozumieniu art. 479¹ § 1 k.p.c.” (uchwała składu 7 sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65).

Dotyczy to wszelkich stosunków cywilnych spółdzielni z podmiotami gospodarczymi, jeżeli świadczone prace (usługi) przez którąkolwiek stronę są elementem jej działalności gospodarczej. „Sprawa między dwiema spółdzielniami o należność z tytułu dozorowania mienia jest sprawą gospodarczą w rozumieniu art. 479¹ k.p.c. także wówczas, jeżeli dozorowanie wykracza poza przedmiot statutowej działalności gospodarczej, lecz ma charakter stały” (uchwała SN z dnia 11 czerwca 1992 r., III CZP 64/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 225).

Uznaniu sprawy za gospodarczą nie stoi na przeszkodzie fakt, że podmiotami sporu jest spółdzielnia mieszkaniowa i jej członek, jeżeli ten ostatni jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 479¹ i 479² k.p.c., a przedmiot sporu nie wynika z realizowanej przez spółdzielnię statutowej działalności na rzecz członka ani z roszczeń z tym związanych (por. szerzej uwagi do art. 1 ustawy).

4. Statut

Konstytucja spółdzielni, najważniejsza umowa

Spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie ustawy - prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, innych ustaw oraz zarejestrowanego statutu. Zgodnie z art. 35 k.c. w wypadkach i w zakresie przewidzianych we właściwych przepisach organizację i sposób działania osoby prawnej reguluje jej statut. Statut stanowi ogół norm, które określają najważniejsze kwestie funkcjonowania osoby prawnej. Postanowienia statutu wiążą spółdzielnię i jej członków. Art. 2 i 5 pr. spółdz. odpowiada kodeksowej regulacji art. 35. Statut jest wewnętrznym prawem spółdzielni; jest prawem umownym -lex contractus- do którego wykładni mają zastosowanie art. 56 i 65 k.c.

Statut jest konstytucją spółdzielni i najważniejszą umową łączącą spółdzielnię z członkami. Członkowie założyciele uchwalają statut spółdzielni, potwierdzając jego przyjęcie złożeniem swoich podpisów. Dokonują także wyboru organów spółdzielni, których wybór należy - w myśl statutu - do kompetencji walnego zgromadzenia (rady nadzorczej, zarządu - jeżeli statut tak przewiduje). W przypadku, gdy zarząd wybierany jest przez radę nadzorczą, powinna ona podjąć uchwałę o jego powołaniu niezwłocznie (na pierwszym posiedzeniu), zarząd zaś podejmuje czynności zmierzające do rejestracji spółdzielni.

Przyjęcie statutu przez członków założycieli jest wyrazem uzgodnionego stanowiska co do kształtu i celów powoływanej spółdzielni. Dokonujący się - z reguły jednocześnie - wybór rady nadzorczej i zarządu, jeżeli statut przewiduje jego wybór przez walne zgromadzenie, następuje w myśl reguł przyjętych w statucie, ale sygnują go członkowie założyciele (a nie przewodniczący walnego zgromadzenia oraz inne osoby - jak stanowi art. 41 § 3 pr. spółdz.). Nie jest jasna funkcja komisji organizacyjnej, o której mowa w art. 6 § 1 in fine pr. spółdz. W okresie reglamentacji działalności spółdzielni mieszkaniowych, w innym brzmieniu komentowanego przepisu, rola komisji organizacyjnej była określona i sprowadzała się do występowania „do właściwego centralnego związku z wnioskiem o wydanie oświadczenia o celowości założenia spółdzielni ...” (§ 3 - obecnie uchylony). Z chwilą otrzymania oświadczenia o celowości założenia spółdzielni kończyła się rola komisji (uchylony § 6).

Uchylenie § 3-6 art. 6 pr. spółdz. pozbawiło komisję organizacyjną jej zasadniczych funkcji; pozostawienie jej w treści § 1 wydawało się niekonsekwencją ustawodawcy. Niespodziewanie, art. pr. spółdz. obowiązujący w okresie od dnia 24 kwietnia 2001 r. do 15 stycznia 2003 r. (obecnie uchylony) przywrócił jej sens. Członkowie spółdzielni, którzy na podstawie tego przepisu wystąpili o podział dotychczasowej spółdzielni, w zakresie swojej reprezentacji mogą powołać komisję organizacyjną, która będzie występowała przed właściwymi organami spółdzielni; może też stawać przed sądem w imieniu członków grupy dążącej do wydzielenia się ze spółdzielni.

W przypadku spółdzielni istniejącej, zmiana statutu należy do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli) i wymaga kwalifikowanej większości 2/3 głosów.

Ustawa - prawo spółdzielcze w art. 5 oraz innych przepisach wskazuje, co musi oraz co może być przedmiotem regulacji statutowej. W szczególności do obligatoryjnych postanowień statutu spółdzielni mieszkaniowej należy określenie:

- przedmiotu działania spółdzielni,

- praw i obowiązków członków,

- zasad ustalania kolejności uzyskiwania przez członków praw do lokali (domów),

- zasad wnoszenia wkładów budowlanych i mieszkaniowych,

- sposobu rozłożenia kosztów działalności spółdzielni na różne grupy członków,

- zasad rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia lokalu,

- inne.

Statut jest wewnętrzną konstytucją spółdzielni, która wiąże członków założycieli oraz wszystkich przystępujących do niej. Jest prawem umownym, które wiąże spółdzielnię i członków tak, jak wiążące są umowy między stronami stosunku cywilnoprawnego. Jeżeli statut lub jego zmiany są sprzeczne z ustawą lub innymi przepisami prawa, sąd prowadzący rejestr spółdzielni wezwie spółdzielnię do wprowadzenia zmian albo odmówi jego rejestracji (zmian). Zmiana statutu nie wywołuje skutków prawnych przed jej wpisaniem do rejestru. Nieusunięcie wadliwości statutu złożonego wraz z wnioskiem o rejestrację spółdzielni może skutkować odmową wpisu spółdzielni do rejestru.

Umowy między członkami a spółdzielnią sprzeczne z postanowieniami statutu będą z reguły obarczone wadliwością w postaci bezskuteczności względnej, tzn. w przypadku sporu sąd może uznać, że określone postanowienia umowne są bezskuteczne w ogóle albo zamiast nich będą obowiązywały regulacje statutowe. Przy czym, jeżeli postanowienia umowy są sprzeczne z prawem albo zmierzają do obejścia prawa, umowa lub jej część jest nieważna (art. 58 k.c.; art. 8, 12a pr. spółdz., art. 8 ustawy).

5. Powstanie i ustanie członkostwa

Założyciele, deklaracja członkowska

1. Pierwszymi członkami spółdzielni są członkowie założyciele, którzy podpisali statut. Członków założycieli musi być co najmniej 10. Spółdzielnie mieszkaniowe, które nie ograniczają członkostwa osób prawnych (art. 3 ust. 3 ustawy) i w gronie swych założycieli mają osoby prawne, również muszą liczyć co najmniej 10 członków (tak m.in. SN w uchwale z dnia 17 stycznia 1991 r., III CZP 77/90, OSNCP 1991/69). Spółdzielnie osób prawnych zrzeszające tylko takie osoby, np. spółdzielnie mieszkaniowe, muszą liczyć co najmniej 3 członków (art. 15 § 5 pr. spółdz.). Stają się nimi z momentem zarejestrowania spółdzielni. Kolejne osoby przystępujące do spółdzielni składają pisemną - pod rygorem nieważności - deklarację członkowską, a o przyjęciu decyduje właściwy statutowo organ spółdzielni; przyjmuje on lub odmawia przyjęcia w poczet członków.

Deklaracja członkowska jest sformalizowaną postacią oświadczenia woli osoby ubiegającej się o uzyskanie członkostwa. Ustawa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wymaga także, aby poza imieniem i nazwiskiem (nazwą osoby prawnej) oraz miejscem zamieszkania (siedzibą) została podana liczba zadeklarowanych udziałów. Osoba składająca deklarację członkowską powinna ją podpisać. W przypadku niemożności pisania lub czytania mają zastosowanie art. 79 i 80 k.c. Art. 79 k.c. brzmi:

„Osoba nie mogąca pisać, lecz mogąca czytać może złożyć oświadczenie woli w formie pisemnej bądź w ten sposób, że uczyni na dokumencie tuszowy odcisk palca, a obok tego odcisku inna osoba wypisze imię i nazwisko umieszczając swój podpis, bądź też w ten sposób, że zamiast składającego oświadczenie podpisze się inna osoba, a jej podpis będzie poświadczony przez notariusza lub wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starostę lub marszałka województwa z zaznaczeniem, że został złożony na życzenie nie mogącego pisać, lecz mogącego czytać.” Zgodnie z art. 80 k.c. „Jeżeli osoba nie mogąca czytać ma złożyć oświadczenie woli na piśmie, oświadczenie powinno być złożone w formie aktu notarialnego.”

W razie zaginięcia deklaracji członkowskiej fakt złożenia oświadczenia woli o przystąpieniu (chęci przystąpienia) do spółdzielni może być udowodniony za pomocą wszelkich środków dowodowych przewidzianych w procedurze cywilnej. Obowiązek złożenia deklaracji członkowskiej może być wynikiem umowy stron określonego stosunku cywilnego (np. umowy zamiany spółdzielczych praw do lokali, domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej), a w braku dobrowolnej realizacji może ją skutecznie zastąpić prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia tego oświadczenia woli (art. 64 k.c.). Osobisty charakter członkostwa w spółdzielni wyklucza złożenie deklaracji członkowskiej przez pełnomocnika. Przyjęcie przystępującego do spółdzielni na członka bez uprzedniego złożenia podpisanej przez niego pisemnej deklaracji jest nieważne. Nie czyni zadość wymaganiom podpisania deklaracji przez ubiegającego się o członkostwo podpisanie jej przez pełnomocnika, choćby wyraźnie do tego upoważnionego (tak SN w orzeczeniu z dnia 2 marca 1982 r., I CR 31/82).

Deklaracja członkowska może przybrać różnoraką postać. W przypadku członków-założycieli będzie to podpis pod uchwalonym statutem; w innych przypadkach może to być wniosek do spółdzielni bądź umowa ze spółdzielnią, określająca zasady i warunki realizacji inwestycji mieszkaniowej członka. Założyciele spółdzielni, którzy podpisali statut, stają się członkami spółdzielni z chwilą jej zarejestrowania. Przystępujący do spółdzielni po jej zarejestrowaniu stają się członkami z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię (art. 16-17 pr. spółdz.).

Przyjęcie w poczet członków

2. Spółdzielnia swobodnie decyduje o przyjęciu danej osoby w poczet członków. Nie może jednak odmówić przyjęcia osób uprawnionych na mocy przepisów ustawy, innych przepisów prawa, statutu lub umowy ze spółdzielnią.

Statut powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków. Uchwała właściwego organu o przyjęciu powinna znaleźć odbicie na deklaracji członkowskiej przez stwierdzenie tego faktu, z podaniem daty uchwały i podpisem dwóch członków zarządu lub osób do tego przez zarząd upoważnionych.

Okoliczność, że na deklaracji przystąpienia do spółdzielni brak stwierdzenia przyjęcia osoby przystępującej w poczet członków, nie stoi na przeszkodzie do uznania, że osoba ta została przyjęta na członka spółdzielni (tak SN w orzeczeniu z dnia 10 października 1956 r., I CZ 753/56, OSN 1957, poz. 109). Brak jest ograniczeń dowodowych w ustalaniu, że dana osoba została przyjęta w poczet członków. W szczególności znajdą tu zastosowanie art. 60 i 65 k.c., tym bardziej że ustawa nie wymaga dla oświadczenia woli spółdzielni formy szczególnej. Zgodnie z art. 60 k.c. „(....) wola osoby dokonywającej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny (...)”, natomiast oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje zgodnie z art. 65 § 1 k.c.

Stosunek członkostwa w spółdzielni ma charakter umowy cywilnoprawnej, dla której istnienia konieczne są oświadczenia woli dwóch stron. W sytuacjach określonych przez właściwe przepisy lub postanowienia statutu albo umowy osoba ubiegająca się o członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej ma roszczenie (prawo żądania) przyjęcia jej w poczet członków. W przypadku odmowy może tego prawa dochodzić na drodze sądowej.

Roszczenia takie przysługują w szczególności:

a) małżonkowi członka, choćby spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich (por. art. 3 ust. 2, art. 17¹ ust. 5 i art. 23 ust. 1 ustawy);

b) małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania w warunkach określonyc h w art. 15 ust. 1 w zw. z art. 13 ust. 2 ustawy oraz art. 15 ust. 2 ustawy; także w wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo w okresie poprzedzającym zawarcie umowy o budowę lokalu (art. 15 ust. 3 i 7);

c) byłemu członkowi lub jego małżonkowi, dzieciom oraz innym osobom bliskim wspólnie z nim zamieszkałym, w wypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni, jeżeli budynek lub udział w budynku, w którym znajduje się lokal, do którego miał prawo dotychczasowy członek, nabyła inna spółdzielnia mieszkaniowa (art. 16 ust. 2 ustawy);

d) niebędącemu członkiem właścicielowi lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiorcy i licytantowi (art. 23 ust. 3 ustawy);

e) nabywcy, w tym licytantowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 17¹ ust. 6 i art. 52 ustawy);

f) nabywcy ekspektatywy odrębnej własności lokalu (art. 19 i 23 ustawy) oraz nabywcy ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 17⁴ ust. 2 ustawy)

Jeżeli ustawa, statut ani umowa ze spółdzielnią nie przyznają danej osobie prawa domagania się przyjęcia jej w poczet członków (roszczenia), o przyjęciu nowego członka decydują wyłącznie właściwe organy spółdzielni. Spółdzielnia, jako organizacja samodzielna i samorządna, nie ma obowiązku przyjęcia w poczet członków każdej ubiegającej się o to osoby, choćby odpowiadającej kryteriom statutowym. Odmowa przyjęcia powinna zawierać uzasadnienie oraz wskazywać termin i organ, do którego osoba ubiegająca się o członkostwo może się odwołać w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. Dotyczy to wszystkich przypadków odmowy przyjęcia w poczet członków.

Zobowiązanie się kompetentnego organu spółdzielni mieszkaniowej do przyznania określonej osobie spółdzielczego prawa do lokalu skutkuje przyjęciem takiej osoby na członka spółdzielni, jeżeli odpowiada ona ustawowym i statutowym wymaganiom stawianym członkom spółdzielni w ogóle, a w danej spółdzielni w szczególności (wyrok SN z dnia 5 maja 1971 r. I CR 486/70, OSP 1972/206). Prawomocny wyrok sądu zobowiązujący spółdzielnię do przyjęcia danej osoby w poczet członków zastępuje oświadczenie woli organu właściwego do przyjmowania członków (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). Przytoczony pogląd Sądu Najwyższego w aktualnych realiach dotyczyć będzie tych umów spółdzielni z nieczłonkami, w których zobowiązuje się ona zrealizować i ustanowić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu prawo do domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu na zasadach obowiązujących członków spółdzielni, lecz nie dokonuje przyjęcia w poczet członków. Osoby takie mogą skutecznie wywodzić roszczenie o przyjęcie w poczet członków albo o ustalenie, że są członkami spółdzielni. Pamiętać przy tym należy, że spółdzielnia może realizować i sprzedawać lokale i domy jednorodzinne na rzecz osób nie będących członkami na ogólnych zasadach obowiązujących developerów prywatnych; nie można wówczas domniemywać członkostwa tych osób na podstawie umów ze spółdzielnią o realizację lub (i) sprzedaż odrębnej własności lokalu (domu) - por. uwagi do art. 1 ustawy.

Spory co do istnienia członkostwa mogą i powinny być przedmiotem postępowania wewnątrzspółdzielczego; nie zamyka jednak ono ani nie tamuje sądowej drogi dla realizacji przysługujących danej osobie roszczeń o przyjęcie w poczet członków, z wyjątkiem postępowania w przedmiocie wykluczenia i wykreślenia (także w nieco innej materii - odwołań od uchwał wypowiadających dotychczasową wysokość opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-3 ustawy).

Wpisowe i udziały

3. Członek wnosi wpisowe oraz deklaruje jeden lub więcej udziałów stosownie do postanowień statutu. Wysokość udziałów określa również statut. Dodany nowelą grudniową ust. 4 art. 3 ustawy ograniczył z mocy prawa wysokość wpisowego, stanowiąc, że nie może ona przekraczać wysokości najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez ministra właściwego do spraw pracy na podstawie kodeksu pracy. Kwota wpisowego wpłacona przez członka przechodzi na własność spółdzielni i powiększa jej fundusz zasobowy; nie podlega ona zwrotowi w przypadku ustania członkostwa. Wysokość wpisowego i udziałów powinna być określona nominalną kwotą w złotych polskich (art. 358 i 358¹ § 1 k.c.). Niemniej jednak - stosownie do art. 358¹§ 2 k.c. - możliwe jest wprowadzenie do statutu klauzul waloryzacyjnych w stosunku do wpisowego. W zakresie wysokości udziałów możliwość taka - moim zdaniem - jest wykluczona. Do wniosku takiego należy dojść po rozważeniu istoty i charakteru udziałów, które muszą być równe, a różnicowanie członków może wynikać jedynie z ich liczby, która będzie konsekwencją liczby i charakteru realizowanych lub posiadanych praw do lokali, domów jednorodzinnych i garaży. Analiza art. 5 § 1 pkt 3, art. 16, art. 19 § 1 i 2, art. 90 § 1 i 2, art. 130 § 3, art. 135 pr. spółdz. oraz art. 8 ustawy nie pozwala na waloryzację udziałów członkowskich w zależności od czasu ich wnoszenia. Podwyższenie lub obniżenie udziału może nastąpić jedynie w drodze zmiany statutu.

Wpisowe jest wpłatą jednorazową na rzecz spółdzielni i nie podlega zwrotowi (art. 26 § 2 pr. spółdz.). Ustalenie jego wysokości w taki sposób, który zapobiega procesom inflacyjnym, służy utrzymaniu dla wszystkich członków jednakowej „ceny” przystąpienia do spółdzielni. Prawo do udziałów jest prawem majątkowym członka (art. 26 § 1, art. 27 § 1 i 2 pr. spółdz.). Członek uczestniczy w pokrywaniu strat spółdzielni udziałami (art. 90 § 1 i 2 pr. spółdz.). Z uwagi na brak w działaniach gospodarczych spółdzielni kategorii zysku do podziału, a tym samym niemożność waloryzacji udziałów z podziału nadwyżki bilansowej (art. 76 i 77 pr. spółdz. nie mają zastosowania do spółdzielni mieszkaniowej) wnoszenie udziałów w całości jest regułą. Każda statutowa zmiana wysokości nominalnej udziałów oznaczać musi obowiązek uzupełnienia ich przez dotychczasowych członków; obowiązek ten aktualizuje się najpóźniej w przypadku strat spółdzielni przekraczających wysokość funduszu zasobowego (art. 90 § 1 i 2), jak też po ogłoszeniu upadłości spółdzielni (art. 135 pr. spółdz.).

Udziały pozostają własnością członka, z tym zastrzeżeniem, że może on nimi zadysponować dopiero po ustaniu członkostwa. Udziały tworzą fundusz udziałowy spółdzielni, który wraz z funduszem zasobowym są podstawowymi źródłami pokrywania strat bilansowych. Członek uczestniczy w pokrywaniu strat spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów, chyba że statut spółdzielni przewiduje inne jeszcze formy pokrywania zobowiązań spółdzielni przez członków. Obowiązek pokrywania strat spółdzielni zadeklarowanymi udziałami rozciąga się także na okres po ustaniu członkostwa; w razie otwarcia likwidacji - w ciągu 6 miesięcy, w przypadku wszczęcia postępowania upadłościowego - w ciągu roku od dnia, w którym członek przestał należeć do spółdzielni (art. 19, 28 i 90 § 1 i 2 pr. spółdz. oraz art. 4 ust. 1-3 ustawy).

Ustanie członkostwa i jego skutki

4. Członkostwo ustaje na skutek: śmierci członka, ustania osoby prawnej, wypowiedzenia członkostwa, wykluczenia lub wykreślenia członka, a także w wypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni.

Prawa organizacyjne członka wynikające ze stosunku członkostwa są ściśle związane z osobą członka i nie przechodzą na spadkobierców ani nie mogą być przenoszone w inny sposób na osoby trzecie. Prawa majątkowe w postaci prawa odrębnej własności lokalu oraz własności domu jednorodzinnego i działki nie są związane ze stosunkiem członkostwa i jego utrata nie wpływa na treść prawa własności, z tym zastrzeżeniem, że właściciel nie będący członkiem nie ma wpływu na sposób wykonywania przez spółdzielnię zarządu i administracji domem wielomieszkaniowym lub osiedlem, w którym dom jednorodzinny się znajduje (por. art. 23 ustawy i uwagi do tego przepisu).

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu (domu jednorodzinnego) jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zbycie jej jest skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków. Również nabycie ekspektatywy w drodze spadku wymaga dla swej skuteczności przyjęcia nabywcy w poczet członków (art. 19 ust. 2 ustawy).

Prawa majątkowe w postaci spółdzielczych własnościowych praw do lokali (domów jednorodzinnych) przechodzą na spadkobierców w dacie otwarcia spadku, a w pozostałych przypadkach ustania członkostwa wygasają w terminie sześciu miesięcy od dnia jego ustania, chyba że członek zbył je przed upływem tego terminu, a nabywca złożył w tym czasie deklarację członkowską. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy prawa, spadkobiercy i licytanta w poczet członków, jeżeli odpowiadają oni wymaganiom statutu. Podobne zasady obowiązują wobec ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym skuteczność nabycia w drodze spadku następuje z chwilą przyjęcia spadkobiorcy w poczet członków (art. 17¹-17⁴, art. 17⁸, art. 23 i art. 52 ustawy).

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej mają urządzone księgi wieczyste, a były członek nie zbył ich skutecznie w przepisanym terminie, prawa te nie wygasają, jeżeli są obciążone hipoteką, lecz przechodzą na spółdzielnię, która zobowiązana jest zbyć je w drodze przetargu. Byłemu członkowi, którego prawo do lokalu lub domu wygasło lub przeszło na spółdzielnię, zwraca się równowartość przysługującego mu dotychczas, spółdzielczego prawa.

Wkład budowlany

5. W wypadku gdy wkład budowlany nie jest integralną częścią ekspektatywy odrębnej własności lokalu (np. w przypadku rozwiązania umowy w sprawie budowy lokalu), podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych albo zwrotowi na rzecz byłego członka. Podlega on waloryzacji, gdy statut przewiduje taką możliwość. W sytuacji, gdy byłemu członkowi lub jego następcy powinien być zwrócony zwaloryzowany wkład budowlany, wobec wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 17¹¹ ustawy), uprawnionemu należy uiścić - poczynając od dnia 15 stycznia 2003 r. - wartość rynkową tego prawa.

Lokatorskie prawo do mieszkania

6. Lokatorskie prawo do mieszkania wygasa z chwilą ustania członkostwa uprawnionego członka. W przypadku jednak, gdy przysługuje ono małżonkom, wygasa wówczas, gdy wygaśnie członkostwo obojga małżonków. Prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Małżonek, dzieci i inne osoby bliskie byłego członka wspólnie z nim zamieszkałe mają roszczenie do spółdzielni o przyjęcie w poczet członków oraz zawarcie z nimi umowy o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a w przypadku lokalu w budowie - roszczenie o podpisanie tej umowy na warunkach obowiązujących dotychczasowego członka (art. 13-15 ustawy).

Wypowiedzenie

7. Członek spółdzielni może z niej wystąpić za wypowiedzeniem. Wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Termin i okres wypowiedzenia określa statut. Wynosi on z reguły trzy miesiące; może być jednak skrócony, a nawet przedłużony. Wypowiedzenie jest skuteczne z chwilą, gdy dotrze do spółdzielni; za datę wystąpienia uważa się następny dzień po upływie okresu wypowiedzenia. Ustne wypowiedzenie członkostwa, jak też dokonane przez pełnomocnika jest bezskuteczne. Osoba małoletnia lub ubezwłasnowolniona, działająca przez przedstawiciela ustawowego (rodziców, opiekuna, kuratora) może wypowiedzieć członkostwo mocą czynności swych przedstawicieli. Przy czym, jeżeli wypowiedzenie członkostwa byłoby równoznaczne z utratą praw majątkowych osoby małoletniej lub ubezwłasnowolnionej, skuteczność wypowiedzenia zależy od zgody sądu opiekuńczego (art. 101, 155 i 156, 178 k.r.o.).

Wypowiedzenie może być warunkowe np. gdy członek zbywa swe prawo do lokalu spółdzielczego własnościowego i zrzeka się członkostwa pod warunkiem, że nabywca zostanie przyjęty w poczet członków. Jeżeli jednak ekspektatywa odrębnej własności lokalu lub prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego albo własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu bądź jego ekspektatywa należy do kilku osób, członkiem może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom (por. uwagi do art. 17¹, 19 i 23 i art. 52 ustawy).

Nie można zrzec się członkostwa bez zachowania przewidzianego w statucie terminu wypowiedzenia. Dlatego wcześniejsze żądanie wypłacenia udziałów lub wkładów (zaliczek na wkład budowlany) przed upływem terminu wypowiedzenia będzie pozbawione podstaw prawnych, chyba że statut lub umowa z członkiem stanowią inaczej (art. 22 pr. spółdz.).

Wykluczenie ze spółdzielni

8. Członek może być wykluczony ze spółdzielni, gdy z jego winy dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami współżycia społecznego. Statut powinien bliżej określać przyczyny wykluczenia, którymi mogą być:

- niewnoszenie w terminie zaliczek na wkład budowlany lub mieszkaniowy,

- długotrwała zwłoka w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu (domu jednorodzinnego),

- uporczywe i rażące zakłócanie porządku domowego w spółdzielczym domu lub osiedlu,

- niewłaściwe zachowanie członka czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali,

- ciężkie naruszenie przepisów statutu, regulaminów i uchwał organów spółdzielni,

- świadome działanie na szkodę spółdzielni itp.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego stanowi w art. 11 ust. 8, że nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego (spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali mieszkalnych) w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu. Lokatorem jest - obok najemcy - także osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności - art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Podstawą wykluczenia ze spółdzielni w tych przypadkach może być: a) używanie - pomimo pisemnego upomnienia - lokalu w sposób sprzeczny z umową (przydziałem) lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbywanie obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, przez co korzystanie z innych lokali jest uciążliwe, b) pozostawanie w zwłoce z zapłatą opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wykluczenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, c) wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania całego lokalu bez wymaganej zgody spółdzielni (por. odpowiednio art. 10 ust. 2 powołnej ustawy). Ta ostatnia przyczyna nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych; Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 czerwca 2001 r. orzekł o niekonstytucyjności art. 217 § 1 i 2 prawa spółdzielczego (K. 23/2000, Dz. U. Nr 69, poz. 724), co oznacza, że członkowie dysponujący tym prawem nie podlegają żadnym ograniczeniom w wynajmowaniu i użyczaniu lokalu na rzecz osób trzecich, podobnie jak właściciele lokali. Nowela z dnia 19 grudnia 2002 r. swobodę w tym zakresie uczyniła również domeną członków dysponujących lokatorskimi prawami do mieszkań, ale z zastrzeżeniem, o którym mowa w art. 9 ust. 7 i art. 17¹⁶ ust. 1 ustawy (patrz uwagi do tych artykułów).

O wykluczeniu orzeka statutowo uprawniony organ spółdzielni (rada nadzorcza lub walne zgromadzenie) po wysłuchaniu członka. Jeżeli organem wykluczającym jest rada nadzorcza, członkowi przysługuje odwołanie do walnego zgromadzenia, a od uchwały walnego zgromadzenia - do sądu (okręgowego). Obowiązek wysłuchania będzie spełniony wówczas, gdy członek zostanie powiadomiony o terminie posiedzenia organu mającego rozstrzygnąć w tym przedmiocie i zaproszony do przedstawienia na jego obradach swego stanowiska. Nieprzybycie na obrady z przyczyn nie usprawiedliwionych albo mimo przybycia niewypowiedzenie się w kwestii wykluczenia lub wykreślenia, jak też złożenie wyjaśnień na piśmie, czyni zadość obowiązkowi wysłuchania. Usprawiedliwiona nieobecność członka powinna skutkować odroczeniem podjęcia uchwały. Sama w sobie jednak nie stanowi o wadliwości uchwały o wykluczeniu, w szczególności gdy członek świadomie unika przybycia na posiedzenie lub zebranie i ma możliwość złożenia wyjaśnień na piśmie.

Uchwała o wykluczeniu powinna być doręczona członkowi na piśmie wraz z uzasadnieniem, ze wskazaniem konkretnych przyczyn wykluczenia oraz pouczeniem o terminie do złożenia odwołania i terminie jego rozpatrzenia. Wykluczenie staje się skuteczne z chwilą doręczenia na piśmie członkowi zawiadomienia o wykluczeniu wraz z uzasadnieniem. Zawiadomienie zwrócone przez pocztę na skutek niezgłoszenia przez członka zmiany podanego przez niego adresu ma moc prawną doręczenia. W sprawach dotyczących wykluczenia droga sądowa otwiera się przed członkiem spółdzielni po wyczerpaniu drogi postępowania wewnątrzspółdzielczego lub po bezskutecznym upływie terminów ustalonych w statucie do podjęcia uchwały przez organ odwoławczy. Sądem właściwym do rozpatrywania tych spraw jest sąd okręgowy (cywilny) właściwy ze względu na siedzibę spółdzielni - art. 17 pkt 1 i art. 40 k.p.c.

Zasadność wykluczenia lub wykreślenia podlegająca kontroli w postępowaniu sądowym sprowadza się do badania formalnych i materialnych przesłanek podjętych uchwał. W szczególności:

- czy przyczyny wykluczenia lub wykreślenia były szczegółowo (bliżej) określone w statucie,

- czy powody wykluczenia lub wykreślenia wskazane w uchwale (uzasadnieniu) - i tylko te - były wystarczające w świetle przepisów ustawy i statutu oraz zasad współżycia społecznego (dobrych obyczajów) i czy miały oparcie w faktach,

- czy członek spółdzielni nie został pozbawiony obrony swych praw na walnym zgromadzeniu (zebraniu przedstawicieli),

- czy rada nadzorcza lub walne zgromadzenie nie naruszyły przepisów o trybie obradowania i podejmowania uchwał i jaki charakter miała stwierdzona wadliwość (np. podjęcie przez walne zgromadzenie uchwały nie objętej porządkiem obrad skutkować musi jej unieważnieniem),

- czy nie doszło do naruszenia kompetencji organów; np. walne zgromadzenie z pominięciem rady nadzorczej podjęło uchwałę wykluczającą członka albo uzasadnienie uchwały walnego zgromadzenia jako organu odwoławczego wskazuje inne podstawy niż podane w uchwale rady nadzorczej.

Powstanie jednej z wymienionych okoliczności powinno skutkować uchyleniem wadliwych uchwał (tak np. SN w orzeczeniu z dnia 11 lutego 1964 r., I CZ 152/63, PUG 1965/2 i z dnia 11 sierpnia 1964 r., II PR 367/64, OSNCP 1965/120).

Fakt, iż z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej związane jest z reguły określone spółdzielcze prawo do lokalu (domu jednorodzinnego) lub garażu albo ekspektatywa spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do mieszkania, może wymagać w postępowaniu sądowym o uchylenie uchwały organu spółdzielni o wykluczeniu - zabezpieczenia praw majątkowych członka. Dlatego w ramach takiego postępowania dopuszczalne jest wystąpienie ze stosownym wnioskiem o zabezpieczenie.

Uporczywe uchylanie się członka od wnoszenia wymaganych wpłat (zaliczek) na wkład budowlany lub mieszkaniowy albo opłat eksploatacyjnych może być podstawą wykluczenia członka ze spółdzielni niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy w sprawie budowy lokalu (por. art. 20 ustawy; por. również art. 24, 32, 33 § 2 pr. spółdz.).

Wykreślenie

9. Członek, który nie wykonuje obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie go z rejestru członków spółdzielni. Statut powinien bliżej określać przyczyny wykreślenia.

Mogą nimi być:

- utrata przez członka warunków finansowych lub rodzinnych pozwalających na realizację w założonej formie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (innych) w sytuacji, gdy spółdzielnia nie przewiduje alternatywnych form działania; dotyczyć to może np. członka w spółdzielni budującej mieszkania lokatorskie z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który utracił warunki przewidziane w przepisach ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego do uzyskania takiego prawa; albo członka w spółdzielni budowy domów jednorodzinnych powstałej dla realizacji jednego zadania inwestycyjnego, który utracił zdolność kredytową wymaganą dla nabycia terenu pod planowaną inwestycję i nie podpisał umowy w sprawie budowy domu;

- utrata przez członka warunków osobistych wymaganych dla realizacji przyszłej inwestycji; przykładem będzie jego całkowite ubezwłasnowolnienie przed podpisaniem umowy o realizację prawa do lokalu i brak działań opiekuna, bez których dalsze prowadzenie programu inwestycyjnego byłoby poważnie utrudnione;

- umieszczenie członka zamieszkującego w lokalu lokatorskim w zakładzie zamkniętym na okres pozwalający uznać, że zaspokoił on potrzeby mieszkaniowe w inny sposób; przykładem będzie skazanie członka prawomocnym wyrokiem na karę dożywotniego więzienia albo przyjęcie do zamkniętego zakładu opiekuńczego lub leczniczego, gdzie z uwagi na wiek lub rodzaj schorzenia, jego pobyt można uznać za dożywotni.

Formalne warunki uchwał organów spółdzielni oraz prawa wykreślonego członka odpowiadają wymienionym w uwadze 8 (dotyczącej wykluczenia).

Inne przyczyny ustania członkostwa

10. Z chwilą śmierci członka (osoby fizycznej) lub ustania bytu osoby prawnej ustaje członkostwo tych osób. Skreślenie ma charakter porządkowo-techniczny i nie należy go mylić z wykreśleniem, o którym mowa w art. 24 § 2 pr. spółdz. Członkostwo nie podlega dziedziczeniu; dziedziczeniu podlegają jedynie prawa majątkowe zmarłego członka. W przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni datą ustania członkostwa będzie zakończenie tych postępowań i wykreślenie spółdzielni z rejestru (art. 25 § 1, art. 126 § 3, art. 136 pr. spółdz.).

6. Organy spółdzielni

Organy obligatoryjne i fakultatywne

1. Każda spółdzielnia ma następujące organy: walne zgromadzenie (zebranie przedstawicieli), radę nadzorczą, zarząd oraz - w spółdzielniach, gdzie walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli - zebrania grup członkowskich. Spółdzielnia może również mieć inne organy, których nazwy i uprawnienia określają postanowienia statutu (np. rady mieszkańców, rady osiedla).

Walne zgromadzenie to najwyższy organ spółdzielni, do którego wyłącznej kompetencji należą najważniejsze sprawy spółdzielni (art. 38 pr. spółdz.). To organ uchwałodawczy i kontrolny. Statut może przewidywać, że po przekroczeniu określonej liczby członków walne zgromadzenie zostaje zastąpione przez zebranie przedstawicieli (art. 37 pr. spółdz.). Wówczas do grupy organów obligatoryjnych należą także zebrania grup członkowskich (art. 59 pr. spółdz.). Statut powinien określać zasady podziału członków na grupy członkowskie i zasady działania ich zebrań. Rada nadzorcza to przede wszystkim organ kontrolny oraz uchwałodawczy - w granicach określonych przez statut. Czuwa nad pracą zarządu, korygując nieprawidłowości, a w wypadkach szczególnych zastępuje zarząd (np. art. 39 § 5, art. 46 § 1 pkt 8 pr. spółdz.). Stoi na straży praw członków, będąc instancją odwoławczą od decyzji zarządu w sprawach dotykających praw członków. Zarząd kieruje pracą spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków walnego zgromadzenia i rady nadzorczej należy do materii statutowej i powinien być wynikiem potrzeb, zadań i wielkości spółdzielni mieszkaniowej. Sprawne funkcjonowanie organów spółdzielni przy zachowaniu pełni praw członków to podstawowe przesłanki, którymi powinni kierować się układający statut. Spółdzielnie mieszkaniowe inwestujące albo zarządzające dużym zasobem mieszkaniowym, jak każdy profesjonalny podmiot gospodarczy, powinny korzystać z wiedzy i doświadczenia specjalistów od zarządzania (menedżerów i zarządców nieruchomości) oraz prawników.

Tajność wyborów (odwoływania)

2. Tajność wyborów do obligatoryjnych organów spółdzielni oraz odwoływania członków tych organów jest zasadą bezwzględnie obowiązującą. Chodzi zarówno o członków rady nadzorczej, zarządu, jak i przedstawicieli na zebranie przedstawicieli. Tajność ma zapewnić, że wybory będą wolne od nacisków zewnętrznych i zgodne z przekonaniem wybierających.

O sposobie wyboru i odwoływania członków organów fakultatywnych decydują postanowienia statutu i przewidziane w nim regulaminy.

Głosowanie - ustalanie większości

3. Statut określa sposób ustalania wymaganej większości głosów, w szczególności, czy dla podjęcia uchwały wymagana jest większość bezwzględna, tj. większość głosów „za” niż „przeciw” i „wstrzymujących” się, a nawet kwalifikowana, np. 2/3 czy 3/5 głosów „za” w stosunku do ogółu głosujących. Brak regulacji statutowej w tym przedmiocie oznacza, że o podjęciu uchwały decyduje zwykła większość, czyli przewaga głosów „za” niż „przeciw” uchwale. Dotyczy to wszelkich uchwał organów spółdzielni, chyba że ustawa - przepisem bezwzględnie obowiązującym - wymaga do jej podjęcia kwalifikowanej większości głosów (np. przy zmianie statutu, odwołaniu członka rady nadzorczej, łączeniu się spółdzielni - 2/3, likwidacji - 3/4). O podziale spółdzielni decyduje zwykła większość głosów (por. art. 12a § 1, art. 35, 96, art. 108 § 1 i art. 113 § 1 pr. spółdz.).

Walne zgromadzenie - zwoływanie, obradowanie

4. Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni, który stanowi prawo wewnątrzspółdzielcze (statut, regulaminy) oraz decyduje o najważniejszych sprawach spółdzielni. Podstawowe kompetencje walnego zgromadzenia zostały wymienione w art. 38 § 1 pr. spółdz. Są one przypisane wyłącznie temu organowi i nie mogą być scedowane na radę nadzorczą lub zarząd. Statut natomiast może przekazać do właściwości walnego zgromadzenia wiele spraw z zakresu kompetencji rady i zarządu.

Walne zgromadzenie musi być zwołane przynajmniej raz w roku w terminie do 30 czerwca. Członkowie biorą w nim udział osobiście; udział pełnomocnika osoby fizycznej nie jest dopuszczalny.

Osoby małoletnie oraz ubezwłasnowolnione uczestniczą w zgromadzeniu przez swoich przedstawicieli ustawowych (rodziców, opiekunów, kuratorów - art. 15 § 3 zd. 3 pr. spółdz.). Osoby prawne są reprezentowane przez określony ustawą lub statutem (tej osoby) jednoosobowy organ albo ustanowionego w tym celu pełnomocnika (pełnomocnictwo szczególne - art. 98 zd. 2 k.c.). Pełnomocnik taki nie może reprezentować więcej niż jednego członka. Demokracja spółdzielcza wyraża się w zasadzie: jeden członek - jeden głos. Tylko spółdzielnia osób prawnych może w statucie odmiennie ustalić liczbę głosów swych członków na walnym zgromadzeniu. Członek spółdzielni wykluczony lub wykreślony ze spółdzielni przez radę nadzorczą nie bierze udziału w walnym zgromadzeniu, poza tym punktem porządku obrad, który dotyczy jego odwołania od uchwały rady (art. 24 § 4 zd. 4 pr. spółdz.).

Przedstawiciele związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz przedstawiciele Krajowej Rady Spółdzielczej mają prawo uczestniczyć z głosem doradczym w walnym zgromadzeniu. Ich udział może być wynikiem inicjatywy zarządu, rady, zainteresowanego członka jak też samego związku rewizyjnego lub Krajowej Rady Spółdzielczej. Udział ten byłby wskazany szczególnie w sytuacji, gdy walne zgromadzenie przyjmuje i omawia wnioski z przeprowadzonej lustracji spółdzielni, jak też wówczas, gdy konflikty interesów członków (grup członków) grożą naruszeniem prawa (statutu) lub praw członków. Nie można nie doceniać obiektywizującego i stabilizującego wpływu takiego uczestnictwa ze względu na ustawowe ukształtowanie uprawnień w art. 114, 240 i 259 pr. spółdz. Organ zwołujący walne zgromadzenie jest zobowiązany zawiadomić o czasie, miejscu i porządku obrad nie tylko członków, ale i związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona oraz Krajową Radę Spółdzielczą (art. 40 § 1 pr. spółdz.).

Zarząd zobligowany jest zwołać walne zgromadzenie z inicjatywy rady nadzorczej lub członków w warunkach określonych w art. 39 § 2 i 3 pr. spółdz. Żądanie zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia powinno być złożone pisemnie ze wskazaniem spraw, które mają być przedmiotem obrad oraz z wymaganą liczbą podpisów członków (lub przedstawicieli na zebranie przedstawicieli) albo stosownych uchwał zebrań grup członkowskich. Jeżeli w przepisanym terminie 6 tygodni walne zgromadzenie nie zostanie zwołane, obowiązek ten przechodzi na radę nadzorczą, związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona lub Krajową Radę Spółdzielczą, na koszt spółdzielni. W żadnym wypadku zainteresowani członkowie nie mogą samowolnie zwołać walnego zgromadzenia. Czynność taka musi być wtedy uznana za bezskuteczną prawnie. Mogą natomiast po upływie tego terminu i wobec bezczynności rady nadzorczej samodzielnie wystąpić do właściwego związku rewizyjnego lub Krajowej Rady Spółdzielczej o jego zwołanie.

Statut powinien określać sposób i terminy zawiadomienia członków o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia. Zawiadamianie może przybrać formę:

a) imiennych zawiadomień na piśmie każdego członka,

b) wywieszenia ogłoszeń w siedzibie spółdzielni oraz w budynkach spółdzielni,

c) ogłoszenia w prasie.

Uchybienie przyjętym regulacjom statutowym narusza prawo członków i może stanowić podstawę do zakwestionowania uchwał podjętych przez wadliwie zwołane walne zgromadzenie. Zastąpienie walnego zgromadzenia przez zebranie przedstawicieli nie zwalnia od obowiązku powiadomienia o zebraniu (jego czasie, miejscu i porządku) wszystkich członków - art. 37 § 3 pr. spółdz.

5. Możliwe jest jednak zróżnicowanie form zawiadomień przedstawicieli oraz pozostałych członków. Wskazane jest, aby przedstawiciele byli powiadomieni pisemnie przez imienne zaproszenia. Członek wykluczony (wykreślony) i odwołujący się do walnego zgromadzenia powinien zostać zawiadomiony o terminie pod wskazanym przez niego w odwołaniu adresem co najmniej na 7 dni przed terminem zgromadzenia (art. 24 § 4 zd. 3 pr. spółdz.). Jeżeli natomiast w porządku zebrania przewidziana jest sprawa wykluczenia (wykreślenia) członka, zawiadomienie - imienne i na piśmie - powinno nastąpić na ostatni znany spółdzielni adres, w terminie przewidzianym przez statut. O czasie walnego zgromadzenia członkowie powinni być zawiadomieni z odpowiednim wyprzedzeniem, aby umożliwić im zgłaszanie wniosków o uzupełnienie porządku obrad, a zarządowi - ustosunkowanie się, w tym ewentualne jego uzupełnienie. Statut powinien określać termin, w którym możliwe jest uzupełnienie porządku obrad. W efekcie więc członkowie powinni być powiadamiani co najmniej na czternaście dni przed planowanym terminem walnego zgromadzenia. Por. także art. 89 pr. spółdz.

Jeżeli żądanie zamieszczenia w porządku obrad dodatkowych spraw zgłasza rada nadzorcza oraz pozostałe osoby uprawnione (art. 39 § 2 i 3 pr. spółdz.), zarząd jest zobowiązany wprowadzić je do porządku. Wydaje się, że może tu także mieć zastosowanie art. 39 § 5 pr. spółdz., upoważniający radę nadzorczą do działania w wypadku bezczynności zarządu. W sytuacji, gdy nie doszło do uzupełnienia porządku obrad z winy zarządu, żądanie osób uprawnionych spełnia w zasadzie warunki do uznania go za równoznaczne z domaganiem się zwołania (następnego) nadzwyczajnego walnego zebrania. Por. art. 36, 39, 40 pr. spółdz.

Zebranie przedstawicieli

6. Statut spółdzielni może przewidywać, że jeżeli liczba członków przekroczy liczbę w nim określoną, walne zgromadzenie zostaje zastąpione przez zebranie przedstawicieli.

Ten organ staje się wówczas najwyższym organem spółdzielni, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o walnym zgromadzeniu. Nowym, obligatoryjnym organem spółdzielni stają się wtedy także zebrania grup członkowskich.

Przekroczenie liczby członków, które powoduje zastąpienie walnego zgromadzenia zebraniami przedstawicieli, obliguje zarząd i radę nadzorczą do podziału członków spółdzielni na grupy członkowskie, przeprowadzenia zebrań grup członkowskich oraz wyboru przedstawicieli na zebranie przedstawicieli. Zmiana statutu, wprowadzająca zebranie przedstawicieli zamiast walnego zgromadzenia, nie wywiera skutków prawnych przed jej zarejestrowaniem (art. 12a § 3 pr. spółdz.). Wcześniejsze - przed zarejestrowaniem zmiany statutu - działania tego organu i podejmowane przez niego uchwały uznać należy za niebyłe (tak SN w orzeczeniu z dnia 26 sierpnia 1970 r., I PR 44/70).

Zastąpienie walnego zgromadzenia przez zebranie przedstawicieli następuje ex lege z chwilą, gdy liczba członków przekroczy określoną w statucie liczbę. Od tego momentu zwołanie walnego zgromadzenia może nastąpić tylko wyjątkowo. W szczególności może mieć miejsce wówczas, gdy zwołanie zwyczajnego zebrania przedstawicieli w ustawowym terminie (art. 39 § 1 pr. spółdz.) jest praktycznie niemożliwe z powodu nieprzeprowadzenia wyboru przedstawicieli na zebranie przedstawicieli. O czasie, miejscu i porządku obrad zebrania przedstawicieli należy zawiadomić wszystkich członków spółdzielni w sposób wskazany w statucie. Mają oni prawo być obecni na zebraniu przedstawicieli. Nie mają prawa - poza przedstawicielami - uczestniczyć w podejmowaniu uchwał ani zabierania głosu bez zgody zebrania przedstawicieli. Mogą jednak - jeżeli statut inaczej nie stanowi - być wybierani do rady nadzorczej lub zarządu albo organów fakultatywnych (por. art. 37, 59 pr. spółdz.).

Wytyczanie kierunków rozwoju spółdzielni

7. Uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i kulturalnej to w realiach spółdzielni mieszkaniowej:

- decydowanie o rodzaju i zakresie inwestycji mieszkaniowych (budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne, status budowanych mieszkań, lokali),

- ustalanie relacji kosztowych i innych pomiędzy wykonywaną przez spółdzielnię funkcją administrowania zasobem mieszkaniowym własnym i członków a działalnością inwestycyjną,

- podejmowanie nowych zadań w ramach statutowego zakresu działania,

- określanie priorytetów spółdzielni w zaspokajaniu różnorakich potrzeb członków zamieszkujących w zasobach spółdzielni lub budynkach należących do członków itp.

Stopień szczegółowości uchwał walnego zgromadzenia w tych sprawach będzie zależeć od statutowego zakresu władzy tego organu (w kontekście możliwości jego rozszerzenia), jak i od wielkości i charakteru spółdzielni (por. art. 38 § 1 pkt 1 i § 2 pr. spółdz.).

Funkcje kontrolno-nadzorcze walnego zgromadzenia

8. Walne zgromadzenie rozpatruje sprawozdania zarządu, rady nadzorczej, sprawozdania finansowe oraz podejmuje uchwały w tych sprawach. W ramach dyskusji nad tymi sprawozdaniami podejmuje uchwały co do zgłoszonych wniosków członków, zarządu i rady. Odmawiając udzielenia absolutorium poszczególnym członkom zarządu, walne zgromadzenie może odwołać ich niezależnie od tego, który organ - stosownie do postanowień statutu - wybiera członka zarządu.

Zasada, w myśl której walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad, podanej do wiadomości członków, nie ma tu zastosowania.

Negatywna ocena rady nadzorczej wyrażona odmową zatwierdzenia (przyjęcia) jej sprawozdania nie może być traktowana równorzędnie z nieudzieleniem absolutorium zarządowi; nie może być równoznaczna z odwołaniem rady, jako organu. Odmienny pogląd wyrażony w orzeczeniu SN z dnia 3 stycznia 1986 r. (I PR 113/85) uznać należy za wątpliwy. Wbrew przepisom ustawy wyprowadza on wnioski dalej idące niż przyjęte w art. 49 § 4 pr. spółdz. dla członków zarządu, a nadto mówi o „odwołaniu organu” w sytuacji, gdy odwołać można jedynie członka rady nadzorczej (art. 45 § 5 pr. spółdz.) i następuje to kwalifikowaną większością 2/3 głosów. Statut jednak może przewidywać kompetencje walnego zgromadzenia do udzielania absolutorium radzie i odwołania jej członków bezpośrednio po podjęciu takiej uchwały; porządek obrad powinien jednak obejmować taki punkt.

Odwołanie członków zarządu nie uprawnia walnego zgromadzenia do wyboru nowych, jeżeli kompetencja w tym zakresie należy do rady nadzorczej. Wyjątkowe uprawnienie z art. 49 § 4 pr. spółdz. nie może być rozszerzane; nie ma zresztą po temu istotnych powodów. Nie można podzielić odmiennego poglądu wyrażonego w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1992 r. (II CRN 4/92). Art. 56 § 1 zd. 2 pr. spółdz. daje wystarczającą podstawę dla zapewnienia spółdzielni prawidłowego funkcjonowania do czasu powołania (wyboru) członków zarządu. Wykładnia wbrew przepisom ustawy i statutu nie znajduje dostatecznego uzasadnienia. Sąd rejestrowy powinien odmówić wpisu członków spółdzielni wybranych przez nieuprawniony statutowo organ. Nieudzielenie absolutorium członkom zarządu, jeżeli nie skutkowało ich odwołaniem, stanowi jedynie wyraz dezaprobaty dla ich działalności w okresie objętym sprawozdaniem. Może być również wytyczną dla rady nadzorczej - jeżeli do jej kompetencji należy wybór i odwoływanie członków zarządu - do podjęcia decyzji w sprawie odwołania.

Nieprzyjęcie sprawozdania rady nadzorczej, poza negatywną oceną jej pracy, może być także sygnałem dla zebrań grup członkowskich do odwołania członków rady przez nie wybieranych; może też przybrać formę wniosku o odwołanie wszystkich lub niektórych członków rady, który powinien zostać rozpatrzony na najbliższym walnym zgromadzeniu. Rozpatrywanie wniosków wynikających z protokołu polustracyjnego oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie jest połączeniem wewnątrzspółdzielczej kontroli najwyższego organu spółdzielni funkcjonowania pozostałych organów z zewnętrznym badaniem legalności, gospodarności i rzetelności działania spółdzielni przez lustratorów związku rewizyjnego lub Krajowej Rady Spółdzielczej (por. art. 38 § 1 pkt 2 i 3, art. 91 pr. spółdz.)

Wyłączne kompetencje majątkowe walnego zgromadzenia

9. Do wyłącznych kompetencji walnego zgromadzenia w sprawach majątkowych należy:

- zatwierdzanie sprawozdań finansowych oraz podejmowanie uchwał w sprawie sposobu pokrycia strat spółdzielni,

- oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć; skuteczność w stosunkach zewnętrznych takiej uchwały zależeć będzie przede wszystkim od jej ujawnienia w rejestrze spółdzielni,

- podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości,

- podejmowanie uchwał w sprawie zbycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej; chodzi tu przede wszystkim o zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ k.c.,

- podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do organizacji gospodarczych oraz występowania z nich, w szczególności przystępowania lub zakładania spółek prawa handlowego (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, innej), spółdzielni osób prawnych - związków gospodarczych, o których mowa w art. 243 pr. spółdz.

Brak uchwały walnego zgromadzenia w sprawie zbycia nieruchomości, wyodrębnionej jednostki organizacyjnej, przystąpienia do organizacji gospodarczej lub wystąpienia z niej, powinien być badany przez notariusza i kontrahenta, a sąd rejestrowy lub wieczystoksięgowy odmawia wpisu prawa (spółki, spółdzielni), jeżeli z aktu notarialnego (umowy) wynika brak stosownej, pozytywnej uchwały zgromadzenia członków. Działanie zarządu naruszające to wymaganie jest działaniem bez umocowania ze skutkami nieważności względnej lub bezwzględnej podjętych czynności.

Zgoda walnego zgromadzenia na zbycie nieruchomości nie jest wymagana - począwszy od dnia 15 stycznia 2003 r. - do ustanawiania prawa odrębnej własności lokali i przenoszenia własności lokali, domów jednorodzinnych oraz udziałów do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych (art. 54² dodany przez nowelę grudniową). Również przed tą nowelą uprawniony był pogląd liberalny, w myśl którego odrębna uchwała walnego zgromadzenia nie jest wymagana, jeżeli przewłaszczenie następuje w ramach statutowej działalności spółdzielni i dotyczy uprawnionych członków. Zapisy statutu - uchwalone kwalifikowaną większością głosów walnego zgromadzenia lub przez członków założycieli - w myśl tego poglądu, są dostatecznym wyrazem zgody na przeniesienie w przyszłości na rzecz członków praw własności.

Uchylony nowelą grudniową art. 37 ustawy zabraniał ustanawiania po dniu 24 kwietnia 2001 r. spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, w tym garaży oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych. Dotychczasowe roszczenia członków oraz obowiązki spółdzielni w tym przedmiocie miały skutkować ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. Jeżeli do przewłaszczenia nie doszło do dnia 15 stycznia 2003 r., uprawnieni mają swobodę, czy chcą uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też odrębną własność lokalu (art. 38 § 1 pkt 4-7 ustawy, art. 39 k.c.).

Zmiana statutu, likwidacja, podział, łączenie się spółdzielni

10. Do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy także uchwalanie statutu i jego zmian oraz podejmowanie uchwał w sprawie likwidacji, podziału i połączenia się spółdzielni. Uchwały te wymagają zwykłej większości głosów w głosowaniu nad podziałem spółdzielni lub kwalifikowanej: 2/3 nad połączeniem spółdzielni i zmianą statutu oraz 3/4 nad likwidacją spółdzielni (por. art. 38 § 1 pkt 8 i pkt 10 pr. spółdz.).

Uchwały walnego zgromadzenia, obowiązywanie, zaskarżanie

11. Uchwały walnego zgromadzenia związane z ogólnym zarządem sprawami spółdzielni, a podejmowane w zakresie działania wynikającym z prawa spółdzielczego i statutu wiążą wszystkich członków spółdzielni oraz organy spółdzielni niższego rzędu. Chodzi tu także o uchwały dotykające praw majątkowych oraz organizacyjnych członków wynikające z członkostwa, jeżeli mają charakter normatywny. Członek może zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia z powodu jej niezgodności z prawem lub z postanowieniami statutu. Jest przy tym ograniczony 6-tygodniowym terminem zawitym prawa materialnego liczonym od dnia odbycia walnego zgromadzenia lub powzięcia wiadomości o uchwale w przypadku wadliwie zwołanego zgromadzenia. Sąd może nie uwzględnić upływu tego terminu, jeżeli utrzymanie uchwały w mocy wywołałoby dla członka dotkliwe skutki, a opóźnienie w zaskarżeniu jest usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i nie jest nadmierne.

Uchwała podjęta w sprawie nie umieszczonej w porządku obrad dotknięta jest nieważnością względną; zaskarżenie takiej uchwały do sądu będzie skutkować jej unieważnieniem (z zastrzeżeniem art. 49 § 4 pr. spółdz.).

Wadliwość zawiadomienia o walnym zgromadzeniu może doprowadzić do unieważnienia uchwały tylko wtedy, gdy mogła mieć wpływ na wynik głosowania (tak SN w orzeczeniu z dnia 2 lutego 1962 r., I CR 225/61, RPE 1963/2).

Uchybienie terminom statutowym przewidzianym dla powiadamiania członków o terminie i porządku obrad walnego zgromadzenia, polegające na skróceniu okresu dzielącego zebranie od zawiadomienia, z reguły powinno skutkować uznaniem względnej nieważności (z przyczyn formalnych) zapadłych uchwał. Na pewno jednak powinno nastąpić uchylenie zaskarżonych uchwał, jeżeli od zawiadomienia do dnia walnego zgromadzenia upłynęło mniej niż 7 dni.

12. Względna nieważność uchwał oznacza, że dopiero wyrok orzekający uchylenie uchwały przesądza o jej nieistnieniu. Nieuzyskanie wyroku uchylającego wadliwą uchwałę oznacza, że obowiązuje ona członków od daty podjęcia, chyba że co innego wynika z jej treści. Wyjątkiem będą tu uchwały o zmianie statutu, które skutkują dopiero od momentu wpisania ich do rejestru; zaskarżenie takich uchwał do sądu cywilnego może skutkować zawieszeniem postępowania rejestrowego do czasu wydania przez sąd orzeczenia (art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Porządek obrad powinien zawierać „jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w walnym zgromadzeniu, jak również przygotować się do obrad nad nimi” (tak SN w orzeczeniu z dnia 31 grudnia 1959 r., 3 CR 371/59).

13. W sprawach o wykluczenie lub wykreślenie albo przy rozpatrywaniu odwołań od takich decyzji rady nadzorczej należy wymienić z imienia i nazwiska członka, którego to dotyczy. Podobnie w sprawach dotyczących zbycia, obciążenia lub nabycia nieruchomości lub zakładu należałoby bliżej określić przedmiot uchwały. Wadliwość zawiadomienia o walnym zgromadzeniu i jego porządku obrad będzie skutkować unieważnieniem zaskarżonych uchwał, jeżeli uchybienia miały lub mogły mieć wpływ na wynik głosowania (por. orzeczenia SN: z dnia 9 marca 1961 r., 2 CR 11/60, NP 1962/78 oraz z dnia 2 lutego 1962 r., I CR 225/61, RPE 1963/2).

Odroczenie rozpatrywania określonych spraw, a nawet zdjęcie jakiejś sprawy z porządku obrad uznać należy za dopuszczalne, albowiem są to decyzje walnego zgromadzenia, jako najwyższego organu spółdzielni. Jednakże w sytuacji, gdy walne zgromadzenie zostało zwołane na żądanie rady nadzorczej lub osób uprawnionych (art. 39 § 2 i 3), albo porządek obrad został uzupełniony na żądanie tych osób (art. 40 § 2), skreślenie określonych spraw z porządku obrad i pozostawienie ich bez rozpoznania byłoby naruszeniem praw członków oraz złamaniem bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy.

14. Ustawa przewiduje kwalifikowaną większość głosów w sprawach: zmian statutu - art. 12a, odwołania członków rady nadzorczej przed upływem kadencji - art. 45 § 5, połączenia się spółdzielni z inną spółdzielnią - art. 96, likwidacji spółdzielni - art. 113 § 1 pkt 3, przywrócenia działalności likwidowanej spółdzielni - art. 116 § 1 pr. spółdz.

Powołane przepisy nie określają wymaganego kworum, co oznacza, że w wypadku braku odmiennej regulacji statutowej wymagana jest obecność co najmniej połowy uprawnionych do głosowania (art. 41 § 2 pr. spółdz.).

Dla ważności pozostałych uchwał ustawa statuuje względnie obowiązującą zasadę zwykłej większości głosów oraz przytoczone kworum (art. 35 § 4 pr. spółdz.). Statut może określać te wymagania odmiennie; może ustalać dla wszystkich lub niektórych rodzajów spraw obowiązek uzyskania większości bezwzględnej lub kwalifikowanej, odmiennie ustalić wielkość kworum, a nawet zrezygnować w ogóle z tego wymagania. Nie dotyczy to przypadków, gdy ustawa stanowi, że do podjęcia danego typu uchwały potrzebna jest zwykła większość głosów (por. art. 108 pr. spółdz. dotyczący podziału spółdzielni); statut nie może wówczas zmienić wymaganej większości.

15. Statut powinien wyraźnie określać tryb pracy walnego zgromadzenia (art. 35 § 5 pr. spółdz.) i tym samym wskazywać osoby uprawnione do podpisywania protokołu z jego obrad. Ustawa wymaga podpisu przewodniczącego, a innych osób wtedy, gdy statut je wskazuje. Protokół z obrad walnego zgromadzenia jest dokumentem prywatnym w rozumieniu art. 245 k.p.c., tj. stanowi dowód tego, co zostało w nim zapisane. W razie sporu, brak jest ograniczeń w dowodzeniu co do rzeczywistego przebiegu zdarzeń na walnym zgromadzeniu (por. art. 253 k.p.c.).

16. Uchwały walnego zgromadzenia obowiązują od momentu ich powzięcia (chyba że co innego wynika z ich treści); nie wstrzymuje ich wykonalności wniesienie powództwa do sądu. Możliwe jest jednak wstrzymanie zaskarżonej uchwały w trybie zabezpieczenia powództwa. Przy czym zmiany statutu nie wywołują skutków prawnych przed ich wpisaniem do rejestru.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy, „konieczność przestrzegania zasady samorządności spółdzielców oraz konieczność utrzymania harmonii między samorządnością spółdzielców a nadzorem państwa nad spółdzielczością każą uznać, że kontrola przez sąd uchwał walnego zgromadzenia członków spółdzielni może odbywać się tylko w trybie szczególnie unormowanym w art. 52 ustawy o spółdzielniach” (orzeczenie z dnia 8 lutego 1957 r., IV CR 573/55, OSN 1958/95). Podany art. 52 jest odpowiednikiem obecnego art. 42 pr. spółdz., który wyłącza w sprawach, o których mowa, możliwość zastosowania art. 58 k.c., w myśl którego nieważne są czynności prawne sprzeczne z prawem i zasadami współżycia społecznego. Zasada wyrażona w art. 42 zapewnia więc stabilność unormowań wewnętrznych oraz gwarantuje poczucie pewności w funkcjonowaniu spółdzielni.

W wyroku z dnia 29 października 1972 r. Sąd Najwyższy stwierdził: „W sytuacji, gdy uchwała walnego zgromadzenia spółdzielni zapadła wskutek sfałszowania wyniku głosowania (protokołu głosowania), nie można uznać, że walne zgromadzenie podjęło uchwałę. Tak podjęta <<uchwała>> jest bezskuteczna, jak również bezskuteczna jest czynność prawna będąca jej przedmiotem. W celu ustalenia bezskuteczności tej uchwały należy przez analogię stosować zasady obowiązujące przy uchwale bezwzględnie nieważnej (bezwzględnie nieważnej czynności prawnej), na którą to nieważność może się powołać każdy, kto ma w tym interes prawny, przy czym nie jest on ograniczony żadnym terminem, w szczególności terminem z art. 38 § 3 ustawy o spółdzielniach i ich związkach” (II CR 171/72, OSNCP 1973/135). Art. 42 § 3 pr. spółdz. odpowiada powołanemu w wyroku art. 38 § 3. W istocie więc postępowanie sądowe co do uchwał nie istniejących nie zmierza do uchylenia wadliwej uchwały, lecz do ustalenia jej nieistnienia (art. 189 k.p.c.), a tym samym nie podlega reżimowi art. 42 pr. spółdz.

17. Uchwały, które naruszają wprost indywidualne prawa majątkowe członka albo naruszają jego dobra osobiste, mogą być zaskarżone do sądu w każdym czasie, jedynie z uwzględnieniem obowiązujących terminów przedawnienia. Art. 42 § 3 pr. spółdz. „ogranicza, jako przepis prawa spółdzielczego, jedynie dochodzenie praw organizacyjno-spółdzielczych członków, wynikających z samego stosunku członkostwa, nie dotyczy natomiast praw majątkowych członków spółdzielni, które są wprawdzie związane z członkostwem (np. spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do wkładu itp.), lecz powstają na skutek zdarzeń dodatkowych (np. wniesienie wkładu) i mają charakter praw cywilnych” (orzeczenie SN z dnia 28 listopada 1963 r., I CR 447/63, OSP 1964/249). Tym bardziej uchwały walnego zgromadzenia nie mogą wiążąco wkraczać w sprawy między członkiem a spółdzielnią w ogóle nie związane ze stosunkiem członkostwa (tak m.in. SN w orzeczeniu z dnia 11 października 1929 r., I C 601/29, Zb. O. 1929/180). Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 lutego 1962 r. (4 CR 497/61, OSP 1962, poz. 271) stwierdził: „walne zgromadzenie spółdzielni nie jest uprawnione do podejmowania uchwał w sprawach cywilno-majątkowych, wykraczających poza stosunki prawne wynikające wprost (bezpośrednio) z członkostwa. Jeśli zaś walne zgromadzenie w takiej sprawie podejmie uchwałę, nie obowiązuje ona jako czynność prawna członków spółdzielni, gdyż nie dotyczy stosunków składających się na konieczną treść członkostwa i wykracza poza kompetencje walnego zgromadzenia. W razie zaskarżenia w trybie przewidzianym w ustawie o spółdzielniach uchwała taka podlega uznaniu za nieważną względem wszystkich członków”.

18. Uchwały walnego zgromadzenia dotykające indywidualnych praw członków, majątkowych, pracowniczych czy z zakresu ochrony dóbr osobistych, należy traktować jako czynności prawne osoby trzeciej w sferze szeroko rozumianych praw cywilnych członka, przed którymi może on szukać ochrony sądowej na ogólnych zasadach. Może żądać uznania ich za bezskuteczne, domagać się ich unieważnienia (art. 58 k.c.) albo pośrednio realizować te cele w drodze powództwa o nakazanie (np. wydania lokalu), zasądzenie (np. zwrotu części wkładu budowlanego), zobowiązanie do złożenia określonego oświadczenia woli (np. przewłaszczenia lokalu, przeniesienia własności domu i działki na rzecz członka) - w każdym czasie, ograniczonym jedynie terminami przedawnienia roszczeń.

Uchwały normatywne walnego zgromadzenia podjęte z przekroczeniem jego ustawowych lub statutowych kompetencji albo wbrew statutowi (bez uprzedniej jego zmiany) mogą być zakwestionowane na ogólnych zasadach, a nie tylko w trybie i w terminach przewidzianych w art. 42 pr. spółdz.

19. Osoba trzecia może żądać unieważnienia lub uznania za bezskuteczną w stosunku do niej uchwały walnego zgromadzenia, jeżeli ma w tym interes prawny. Legitymację czynną do zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia ma również prokurator (art. 55-60 k.p.c.). Także jego wiąże termin przewidziany w art. 42 § 3 (tak SN w uchwale z dnia 24 stycznia 1991 r., III CZP 82/90, OSNCP 1991/88).

Właściwość sądu do zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia

20. Właściwość miejscową do zaskarżania uchwał walnego zgromadzenia „ze stosunku członkostwa spółdzielni” wyznacza miejsce siedziby spółdzielni (art. 40 k.p.c.). Jest to właściwość wyłączna. Sądem właściwym rzeczowo w tych sprawach będzie sąd okręgowy, jako wyłącznie właściwy do rozpoznawania spraw o prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe (art. 17 pkt 1 k.p.c.). Chodzić tu będzie m.in. o uchwały dotyczące: wykluczenia, wykreślenia, odmowy przyjęcia w poczet członków, zmian statutu, wyboru członków organu spółdzielni oraz wszelkich innych uchwał wpływających na prawa i obowiązki organizacyjne członka spółdzielni.

W sprawach majątkowych między członkiem a spółdzielnią właściwy będzie sąd rejonowy, jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 30 tys. zł, lub sąd okręgowy - przy wartości przedmiotu sporu ponad tę kwotę (art. 17 pkt 4 k.p.c.), właściwy ze względu na siedzibę spółdzielni (art. 30 k.p.c.).

Por. art. 42, 12a ustawy; art. 730 § 1 i art. 755 k.p.c.

Rada nadzorcza uwagi ogólne

21. Rada nadzorcza jest organem kontroli i nadzoru spółdzielni mieszkaniowej; jest to jej funkcja podstawowa, inne - to funkcja zarządzania i reprezentacji (por. uwagi 22-24). Rada składa się z co najmniej trzech członków. Liczbę członków oraz kadencję rady ustala statut. Członkami rady mogą być tylko członkowie spółdzielni, z tym zastrzeżeniem, że w przypadku osoby prawnej do rady może być wybrana wskazana przez nią osoba nie będąca członkiem. Odwołanie członka rady może nastąpić przed upływem kadencji przez organ, który go wybrał, większością 2/3 głosów. Członka rady wybiera walne zgromadzenie (zebranie przedstawicieli) lub zebranie grup członkowskich (por. art. 44, 45 pr. spółdz.).

Funkcje kontrolno-nadzorcze rady

22. Podstawowe zadanie rady, tj. kontrola i nadzór nad działalnością spółdzielni, są realizowane przez:

- badanie okresowych sprawozdań finansowych, m.in. badanie kwartalnych i półrocznych sprawozdań z wykonania założonych wpływów z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, ocena wydatków administracyjno-rzeczowych, okresowa ocena pracy zarządu oraz poszczególnych pionów administracji; w ramach tej funkcji rada podejmuje uchwałę o poddaniu rocznego sprawozdania finansowego badaniu pod względem rzetelności i prawidłowości;

- dokonywanie okresowych ocen wykonania przez spółdzielnię jej zadań gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem przestrzegania przez spółdzielnię praw jej członków; m.in. ocena realizacji prowadzonych inwestycji mieszkaniowych, w tym przestrzegania założonych terminów oraz kosztów, ocena wykonania przyjętych planów remontowych i modernizacyjnych, ocena efektywności działów: inwestycji i eksploatacji w świetle skarg i wniosków członków;

- przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez zarząd wniosków organów spółdzielni i ich członków; m.in. wniosków zebrań grup członkowskich, rad mieszkańców, osiedli i innych organów fakultatywnych;

- rozpatrywanie skarg na działalność zarządu; chodzi tu o wszelkie pisma, wnioski, odwołania członków od decyzji lub zaniechań zarządu; rada powinna przy tym przestrzegać statutowych terminów na ich rozpatrzenie;

- składanie walnemu zgromadzeniu sprawozdań zawierających w szczególności wyniki kontroli i ocenę sprawozdań finansowych.

Rada nadzorcza czuwa, aby przynajmniej raz na trzy lata, a w okresie likwidacji corocznie, spółdzielnia została poddana lustracji. Zgodnie z unormowaniem dodanego przez nowelę § 1¹i 1² art. 91 pr. spółdz., w spółdzielniach mieszkaniowych w okresie budowy budynków mieszkalnych i rozliczania kosztów budowy, lustrację przeprowadza się corocznie.

W celu skutecznego wykonywania swych zadań rada może żądać od zarządu, pracowników i członków wszelkich sprawozdań i wyjaśnień, przeglądać księgi i dokumenty oraz sprawdzać bezpośrednio stan majątku spółdzielni. Zapewnia to pełny wgląd w sprawy majątkowe, finansowe, członkowskie i organizacyjne.

Por. art. 46 § 1 pkt 2a-c, pkt 6, 7 i § 4; art. 88a, art. 91 § 1 i 2 pr. spółdz.

Funkcje zarządzające rady

23. Do kompetencji zarządzających rady należy:

- uchwalanie (zatwierdzanie) programów inwestycyjnych, planów wydatków i dochodów spółdzielni, proporcji rozłożenia kosztów działalności spółdzielni na różne grupy członków, a także planów remontów, rozmiarów działalności komercyjnej, wydatkowania środków funduszy własnych, programów działalności kulturalnej i społecznej itp.;

- podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości oraz nabycia innej jednostki organizacyjnej; obciążeniem nieruchomości będzie ustanowienie na niej hipoteki oraz oddanie jej w długoletnią dzierżawę lub najem;

- podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do organizacji społecznych oraz występowanie z nich; dotyczyć to będzie m.in. decyzji o przystąpieniu do związku rewizyjnego spółdzielni mieszkaniowych, stowarzyszeń itd.;

- zatwierdzenie struktury organizacyjnej spółdzielni, m.in. zatwierdzenie struktury zarządu oraz zakresu obowiązków poszczególnych jej członków.

Statut może zastrzec do właściwości rady jeszcze inne uprawnienia, np. wyrażanie zgody na zaciąganie kredytów powyżej określonej kwoty, określanie granic (zakresu) zadania inwestycyjnego, zatwierdzanie zmian stawek opłat eksploatacyjnych, wyrażanie zgody na wydatki z funduszu remontowego (innych funduszy), wyrażanie zgody na czasowe przepływy środków finansowych pomiędzy realizowanymi inwestycjami spółdzielni.

Brak uchwały rady upoważniającej zarząd do nabycia określonej nieruchomości na własność lub w wieczyste użytkowanie albo obciążenie hipoteką nieruchomości spółdzielni będzie skutkować bezskutecznością takich czynności podjętych przez zarząd bez upoważnienia rady. Może ona przybrać formę względnej lub bezwzględnej nieważności określonej czynności.

Por. art. 46 § 1 pkt 1, 3-5 i § 2 ustawy, art. 58 i 103-105 k.c.

Funkcje reprezentacyjne rady

24. Rada reprezentuje spółdzielnię:

- w sprawach czynności prawnych dokonywanych między spółdzielnią a członkiem zarządu lub dokonywanych przez spółdzielnię w interesie członka zarządu; rada podejmuje w tym przedmiocie odpowiednie uchwały oraz reprezentuje spółdzielnię; chodzi tu o wszelkie czynności, które wpływają na indywidualne prawa i obowiązki członka zarządu, np. umowa o pracę, wypowiedzenie warunków pracy i płacy, umowa realizacyjna określonego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, umowa ustalająca zaliczki na wkład budowlany, uchwała zatwierdzająca ostateczną wysokość wkładu budowlanego, umowa o lokatorskie prawo do mieszkania lub przewłaszczenie lokalu (domu), zgoda na zamianę lokali (wewnątrzspółdzielczą); czynnościami w interesie członka zarządu będą m.in. poręczenie przez spółdzielnię jego długu, ustanowienie hipoteki na rzecz banku kredytującego na nieruchomości spółdzielni (w sporach sądowych między spółdzielnią a członkiem zarządu spółdzielnię reprezentuje rada, chodzi przy tym o urzędującego członka zarządu, a nie odwołanego);

- w sprawach o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia, jeżeli powództwo wniósł zarząd spółdzielni;

- gdy zwołuje walne zgromadzenie na wniosek uprawnionych podmiotów w sytuacji, gdy zarząd nie wykonuje swych obowiązków;

- gdy powołuje i odwołuje członków zarządu, jeżeli statut tak stanowi;

- gdy zawiesza członków zarządu z powodu działalności sprzecznej z przepisami prawa lub statutu;

- gdy przyjmuje lub odmawia przyjęcia w poczet członków, jeżeli statut tak stanowi;

- gdy rozpatruje odwołania członka w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym;

- gdy dokonuje wykluczenia lub wykreślenia członka, jeżeli statut tak stanowi.

Por. art. 46 § 1 pkt 6-8, art. 49 § 2, art. 50 § 1 i 2, art. 24 § 4, art. 42 § 6a, art. 32 § 1 pr. spółdz.

25. Statut spółdzielni może ograniczyć funkcje zarządzania rady na rzecz kompetencji walnego zgromadzenia; w takim wypadku rada może przybrać nazwę komisji rewizyjnej. Statut może także rozszerzyć uprawnienia rady; nie mogą jednak one wkraczać w wyłączne kompetencje walnego zgromadzenia (art. 46 § 2 pr. spółdz.).

Zarząd - reprezentacja spółdzielni

26. Zarząd reprezentuje spółdzielnię na zewnątrz i podejmuje w jej imieniu czynności wszelkiego rodzaju. Ustawowe lub statutowe ograniczenia uprawnień zarządu w podejmowaniu decyzji w określonych sprawach nie dotyczą reprezentacji spółdzielni, chociaż działanie bez należytego umocowania może skutkować względną lub bezwzględną nieważnością podjętych czynności.

Wypadki, gdy reprezentacja spółdzielni przechodzi na inny organ, są nieliczne, m.in. zarząd jednoosobowy nie może dokonywać czynności w sprawach wynikających ze stosunku członkostwa (np. przyjmować nowych członków); nie może reprezentować spółdzielni przy czynnościach z członkiem zarządu, w sprawach dotyczących tego członka lub w jego interesie, w postępowaniu przed sądem o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia zaskarżonej przez zarząd spółdzielni; w tych przypadkach spółdzielnię reprezentuje rada nadzorcza (por. art. 48, 42 § 6a, art. 46 § 1 pkt 8, art. 49 § 5 pr. spółdz.).

Kierowanie spółdzielnią przez zarząd

27. Zarząd kieruje działalnością spółdzielni i podejmuje wszelkie decyzje nie zastrzeżone przez ustawę lub statut innym organom. Ograniczenie uprawnień zarządu przewidziane statutem albo uchwałami walnego zgromadzenia lub rady podjętymi w ramach ich uprawnień statutowych powinno zostać ujawnione w rejestrze spółdzielni. Osoby trzecie nie mogą zasłaniać się nieznajomością danych, które zostały wpisane do rejestru, chyba że dowiodą, iż o nich nie mogły wiedzieć. Chroni to spółdzielnię przed niekorzystnymi skutkami czynności zarządu podjętymi mimo ograniczeń jego uprawnień. Brak ujawnienia w rejestrze ograniczeń praw zarządu chroni osoby trzecie działające w dobrej wierze i odnosi skutek w stosunku do spółdzielni.

Działanie zarządu z naruszeniem wyłącznych, ustawowych kompetencji walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej skutkować będzie w stosunkach zewnętrznych względną lub bezwzględną nieważnością podjętych czynności prawnych. Art. 39 k.c. określa odpowiedzialność osób fizycznych za działanie pod szyldem osoby prawnej wobec braku umocowania lub przekroczenia zakresu umocowania takiego organu. Niemożność konwalidacji wadliwych czynności rodzić będzie obowiązek zwrotu świadczenia następującego w wykonaniu umowy oraz naprawienia szkody w granicach winy i ujemnego interesu umowy.

Skład zarządu. Sposób reprezentacji spółdzielni

28. Skład i liczbę członków zarządu określa statut. Zarząd może być organem kolegialnym bądź jednoosobowym, złożonym z członków spółdzielni, osób nie będących członkami albo osób wskazanych przez członków-osoby prawne. Oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik, a w spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym - prezes lub dwaj jego pełnomocnicy. Zarząd jednoosobowy (prezes) nie może dokonywać czynności w sprawach wynikających ze stosunku członkostwa i statut powinien wyraźnie wskazywać organ właściwy (rada, walne zgromadzenie) do ich dokonywania. Statut może określać wymagania, jakie powinna spełniać osoba wchodząca w skład zarządu lub prezes w zarządzie jednoosobowym, m.in. w zakresie wykształcenia, kwalifikacji zawodowych, praktyki, niekaralności karnej, dyscyplinarnej (por. art. 49 § 1 i 5, art. 54 i 55 pr. spółdz.).

Wybór i odwołanie zarządu

29. Członków zarządu, w tym prezesa i jego zastępców wybiera - stosownie do postanowień statutu - rada nadzorcza lub walne zgromadzenie. Organ dokonujący wyboru określa w uchwale funkcję w zarządzie (członek, prezes, zastępca prezesa) oraz datę jej objęcia, jeżeli nie jest ona tożsama z datą wyboru. Członkowie zarządu muszą być zgłoszeni do rejestru sądowego, jednakże wpis do rejestru nie warunkuje podjęcia działania w zarządzie. Ma on charakter deklaratywny. Do stosunku członkostwa w zarządzie, w zakresie nie uregulowanym w ustawie, mają zastosowanie m.in. przepisy prawa cywilnego dotyczące zlecenia, niezależnie od praw i obowiązków wynikających ze stosunku pracy.

Odwołania członka zarządu dokonuje organ uprawniony do jego wyboru, z jednym wyjątkiem: walne zgromadzenie może odwołać tych członków zarządu, którym nie udzieliło absolutorium, chociażby organem właściwym do wyboru była rada. Odwołanie członka zarządu może nastąpić w każdym czasie i bez ograniczenia przyczyn. Staje się skuteczne z chwilą zawiadomienia go o uchwale. Nie narusza to jego uprawnień wynikających ze stosunku pracy (por. art. 49 § 2 i 4, art. 52 § 1 i 2, art. 10 § 1 pkt 6, art. 38 § 1 pkt 2 pr. spółdz.)

Zawieszenie w czynnościach członka zarządu

30. Organ właściwy do wyboru i odwołania członków zarządu może w każdym czasie zawiesić w czynnościach członka zarządu, jeżeli jego działalność narusza przepisy prawa lub statutu oraz z każdej innej przyczyny. Statut może przewidywać prawo rady nadzorczej zawieszenia w czynnościach członka zarządu - wybieranego przez walne zgromadzenie - wyłącznie z powodu jego działań naruszających prawo lub postanowienia statutu (por. art. 50, 52 § 2 pr. spółdz.).

Zebrania grup członkowskich

31. W sytuacji zastąpienia walnego zgromadzenia przez zebranie przedstawicieli nowymi obligatoryjnymi organami spółdzielni stają się zebrania grup członkowskich. Demokracja bezpośrednia, której najwyższym wyrazem jest walne zgromadzenie, w chwili przejścia do systemu przedstawicielskiego powraca w zdecentralizowanej formie zebrań grup członkowskich. Członkowie podzieleni na grupy otrzymują istotne funkcje decyzyjno-kontrolne oraz opiniodawczo-wnioskowe.

Zasady podziału na grupy członkowskie

32. Ustawa pozostawiła rozwiązaniom statutowym swobodę w kształtowaniu zasad podziału na grupy członkowskie oraz w określaniu działania zebrań tych grup. W spółdzielni mieszkaniowej podstawowymi kryteriami podziału będzie:

- zamieszkiwanie lub posiadanie praw do lokali (garaży) w określonym budynku, osiedlu, kolonii itp.,

- zamieszkiwanie lub posiadanie praw do domu jednorodzinnego na określonym osiedlu,

- przynależność do danej inwestycji mieszkaniowej realizowanej przez spółdzielnię,

- korzystanie z podobnych form pomocy spółdzielni w realizowanych przez członków inwestycjach domów mieszkalnych,

- pozostawanie w grupie członków oczekujących, nie mających i nie realizujących w spółdzielni określonych praw itp.

Zasady podziału oraz sposób działania zebrań grup nie mogą naruszać następujących reguł: każdy członek może należeć tylko do jednej grupy, członkowi przysługuje jeden głos, zebranie grupy powinno być zwoływane przynajmniej raz w roku przed dorocznym zwyczajnym zebraniem przedstawicieli.

Uprawnienia zasadnicze zebrań grup członkowskich

33. Uprawnienia zebrań grup członkowskich mają charakter:

Ad a) Uprawnienia elekcyjne to przede wszystkim wybór i odwoływanie przedstawicieli na zebranie przedstawicieli; statut powinien określać proporcję, w jakiej grupie członków przysługuje prawo wyboru określonej liczby przedstawicieli. Nie musi to być tylko prosta wypadkowa przyjętej skali przedstawicielstwa (np. 1:10, 1:20, 1:50). Statut może przewidywać progową, minimalną liczbę przedstawicieli dla wszystkich grup członków, choćby w konkretnym przypadku przyjęta skala wskazywała mniejszą ich liczbę dla danej grupy. Tak więc w spółdzielni, w której jeden przedstawiciel przypada na 10 członków, ale wyodrębniona grupa ma prawo do minimum 5 przedstawicieli, grupy członków liczące mniej niż 50 osób będą miały zagwarantowane takie właśnie przedstawicielstwo. Rozwiązanie takie jest szczególnie istotne w mniejszych spółdzielniach, podzielonych ze względu na wyodrębnione jednostki mieszkalne (domy, osiedla domów jednorodzinnych lub małych domów mieszkalnych) lub realizowane prawa w inwestycjach spółdzielni. Gwarantowana, minimalna liczba przedstawicieli wzmacnia demokrację spółdzielczą, zapewniając członkom poszczególnych jednostek należytą reprezentację w najwyższym organie spółdzielni.

Statut może przewidywać właściwość zebrań grup członkowskich do wyboru i odwoływania członków rady nadzorczej. Powinien wówczas gwarantować każdej grupie prawo wyboru przynajmniej jednego członka rady. Zapisy statutu w sprawie liczby członków rady nadzorczej (w ogóle) oraz prawa zebrań grup członkowskich ich wyboru muszą uwzględniać wzajemną współzależność.

Odwołanie członka rady nadzorczej wybranego przez zebranie przedstawicieli grupy członkowskiej następuje kwalifikowaną większością 2/3 głosów (art. 45 § 5 pr. spółdz.). Statutowa zmiana tak wymaganej większości głosów nie jest dopuszczalna. Ustawa natomiast daje pełną swobodę statutowego ukształtowania wymaganej większości dla odwołania - przed upływem kadencji - przedstawiciela na zebranie przedstawicieli, wybranego przez grupę. Jeżeli statut milczy w tej sprawie, obowiązuje ogólna reguła wynikająca z art. 35 § 4, w myśl której dla podjęcia uchwały uwzględnia się tylko głosy oddane „za” i „przeciw” uchwale (zwykła większość głosów). Wybory do organów spółdzielni oraz odwołanie członka następuje zawsze w głosowaniu tajnym (art. 35 § 2 pr. spółdz.).

Ad b) Funkcja wnioskowo-opiniodawcza, to przede wszystkim rozpatrywanie spraw, które mają być przedmiotem obrad najbliższego zebrania przedstawicieli i zgłaszanie swoich wniosków i opinii w tym zakresie, a także wyrażanie opinii i zgłaszanie wniosków w sprawach spółdzielni. Uchybienia zarządu i rady we właściwym przygotowaniu i przeprowadzeniu zebrań grup członkowskich mogą mieć daleko idące konsekwencje. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 9 kwietnia 1997 r. (I ACr 17/97) „Z art. 59 § 2 pkt 3 wynika dla zarządu obowiązek przedstawienia na zebraniach grup członkowskich zwoływanych przed zebraniami przedstawicieli wszystkich spraw, które mają być przedmiotem uchwał zebrania przedstawicieli w taki sposób, aby członkowie zebrań grup członkowskich byli w stanie sprawy te ocenić i ewentualnie zgłosić konkretne wnioski. Zaniechanie tego obowiązku jest naruszeniem art. 59 § 2 prawa spółdzielczego, podjętej uchwały zebrania przedstawicieli, która nie była uprzednio przedstawiona do rozpatrzenia na zebraniu grup członkowskich, o ile uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały.”

Ad c) Funkcja kontrolna przejawia się w rozpatrywaniu przez zebrania grup członkowskich okresowych sprawozdań rady nadzorczej i zarządu. Konsekwencją dezaprobaty dla pracy rady lub zarządu albo poszczególnych członków tych organów może być m.in. wnioskowanie o nieprzyjmowanie sprawozdania rady nadzorczej i zamieszczenie w porządku dziennym obrad zebrania przedstawicieli sprawy odwołania członków rady, wystąpienie do zarządu o zwołanie nadzwyczajnego zebrania grupy członkowskiej w celu rozpatrzenia odwołania członka rady wybranego przez tę grupę członkowską i wyboru nowego (nowych) członków rady.

Por. art. 59, 39 § 1 pr. spółdz.

Inne uprawnienia

34. Obok wymienionych w ustawie - prawo spółdzielcze (art. 59 § 2) uprawnień zebrań grup członkowskich, statut może nadać temu organowi dodatkowe kompetencje. W przypadku grup członkowskich mających określone prawa do lokali lub domów mogą to być:

- prawo decydowania o wysokości odpisów na fundusz remontowy,

- decydowanie o wykorzystaniu pomieszczeń wspólnych w budynku i zagospodarowaniu terenu przynależnego do budynku lub osiedla,

- decydowanie lub współdecydowanie o zakresie oraz sposobie finansowania modernizacji budynku i jego remoncie,

- ustalanie zakresu usług dodatkowych spółdzielni i wyborze usługodawcy.

Grupy członkowskie wydzielone w związku z realizowaną inwestycją mieszkaniową mogą rozstrzygać o zakresie standardu wykończenia budynku, jeżeli nie było to przedmiotem treści umów w sprawie budowy lokali, o przeznaczeniu i wykorzystaniu pomieszczeń wspólnych o charakterze użytkowym itp. Decyzje zebrań grup członkowskich w tego typu sprawach powinny być poddane wewnątrzspółdzielczej kontroli rady nadzorczej lub zebrania przedstawicieli w przedmiocie ich zgodności z prawem lub postanowieniami statutu.

7. Postępowanie wewnątrzspółdzielcze

Uwagi ogólne

1. Od uchwał organów spółdzielni (zarządu, rady nadzorczej, walnego zgromadzenia - zebrania przedstawicieli), a także organów fakultatywnych, jeżeli statut takie przewiduje (art. 35 § 3 pr. spółdz.) w sprawach między członkiem a spółdzielnią, członek może odwołać się do organu określonego w statucie, jeżeli taką możliwość statut przewiduje.

2. Ustawa przyznaje członkowi prawo odwołania się od uchwały rady nadzorczej o wykreśleniu lub wykluczeniu ze spółdzielni do walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli) - art. 24 § 4 pr. spółdz.. Wyczerpanie drogi postępowania wewnątrzspółdzielczego w sprawach o wykreślenie lub wykluczenie jest warunkiem wszczęcia postępowania sądowego w tych sprawach. Niewyczerpanie tej drogi naraża członka na oddalenie powództwa, jako przedwczesnego, chyba że walne zgromadzenie (zebranie przedstawicieli) nie zajęło się w terminie przewidzianym w statucie odwołaniem wykluczonego lub wykreślonego członka (art. 32 § 1a in fine pr. spółdz.). Podobnie w sprawie wypowiedzenia wysokości opłat za korzystanie z lokalu pozostającego w zarządzie spółdzielni (spółdzielczego lub stanowiącego odrębną własność), jak również w przedmiocie terminów i wysokości wnoszonych zaliczek na wkład budowlany lub mieszkaniowy, członek przed ewentualnym skierowaniem sprawy do sądu musi wyczerpać drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego.

Odwołanie od uchwał organów spółdzielni a droga sądowa

3. Wszystkie sprawy między spółdzielnią a członkiem - z wyjątkiem wykreślenia lub wykluczenia oraz wypowiedzenia opłat, o których mowa w art. 4 ustawy - mogą być przedmiotem postępowania sądowego (cywilnego), niezależnie od tego, czy statut przewiduje, czy też wyłącza lub ogranicza uprawnienie członka do odwołania się w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym od uchwał (czynności) organów spółdzielni albo od ich milczenia (zaniechania czynności). Chodzi tu oczywiście o sytuację, gdy uchwała, czynność lub zaniechanie dotyka praw majątkowych członka, jak też praw z zakresu dóbr osobistych.

Uchwały o charakterze organizacyjnym mogą być zaskarżone w trybie art. 42 pr. spółdz., który stanowi, że uchwały walnego zgromadzenia członek spółdzielni może zaskarżyć do sądu z powodu ich niezgodności z prawem lub postanowieniami statutu. Wniesienie odwołania do organów spółdzielni powoduje zawieszenie biegu przedawnienia lub terminów zawitych do dnia zakończenia postępowania wewnątrzspółdzielczego - art. 33 § 2 pr. spółdz.

Jednakże gdyby organ odwoławczy nie rozpatrzył odwołania w myśl postanowień statutu, zawieszenie biegu przedawnienia oraz terminów zawitych trwa nie dłużej niż rok od dnia, w którym odwołanie powinno być rozpatrzone.

Termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi - jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej - 10 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe (np. opłaty eksploatacyjne, czynsz najmu lub dzierżawny) - 3 lata (art. 118 k.c.). Sąd uwzględnia okres przedawnienia na zarzut pozwanego (art. 117 § 2 k.c.).

Terminy odwołania od uchwał

4. Termin do wniesienia odwołania w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym biegnie od dnia zawiadomienia członka o uchwale organu w sposób wskazany w ustawie lub statucie. Statut może i powinien określać bliżej terminy i sposób doręczania zainteresowanym zawiadomienia o podjętej uchwale oraz o terminie i sposobie złożenia odwołania. Postanowienia statutu jednak nie mogą zawierać odmiennych reguł i terminów doręczenia zawiadomienia o uchwałach w sprawach przyjęcia (odmowy przyjęcia) w poczet członków (art. 17 § 3 i 4 pr. spółdz.) oraz wykreślenia lub wykluczenia (art. 24 § 3 i 4 pr. spółdz.). Jeżeli wymagane jest doręczenie pisemnego zawiadomienia, termin ten biegnie od daty doręczenia zawiadomienia zawierającego pouczenie o prawie odwołania od uchwały w terminie przewidzianym w statucie i o skutkach jego niezachowania (art. 32 § 2 zd. 2 pr. spółdz.). Ustawa nakazuje organowi odwoławczemu rozpatrzenie odwołania wniesionego po upływie terminu, jeżeli opóźnienie nie przekracza sześciu miesięcy, a odwołujący usprawiedliwił je wyjątkowymi okolicznościami.

Rozwiązanie takie jest swoistego rodzaju przywróceniem terminu członkowi ze względu na wyjątkowe okoliczności. Będą nimi np. wypadki losowe członka lub jego rodziny ograniczające lub uniemożliwiające w znacznym stopniu dotrzymanie terminu, jak też zasady współżycia społecznego, jeżeli w kontekście przedmiotu objętego odwołaniem mogłyby ulec naruszeniu. Organ odwoławczy decyduje, czy rozpatrzyć merytorycznie zaskarżoną uchwałę, czy też wobec uchybienia terminu pozostawić odwołanie bez rozpatrzenia.

Po doręczeniu członkowi odpisu uchwały organu odwoławczego wraz z jej uzasadnieniem - co powinno nastąpić w terminie dwóch tygodni od daty podjęcia uchwały (art. 32 § 4) - członkowi wykluczonemu lub wykreślonemu otwiera się droga do zaskarżenia uchwały walnego zgromadzenia (zebrania przedstawicieli) do sądu (art. 32 § 1a). Termin do zaskarżenia uchwały do sądu wynosi 6 tygodni od dnia doręczenia członkowi uchwały wraz z uzasadnieniem (art. 42 § 4 w zw. z art. 32 § 4 pr. spółdz.). Omawiane rozwiązania stosuje się odpowiednio w przypadkach uchwał dokonujących wypowiedzenia dotychczasowej wysokości i terminów wnoszenia przez członka opłat z tytułu korzystania z lokalu spółdzielczego lub stanowiącego odrębną własność, ale zarządzanego przez spółdzielnię albo z tytułu opłacania zaliczek na wkład budowlany lub mieszkaniowy. W innych przypadkach droga sądowa jest otwarta od momentu podjęcia uchwały przez organ spółdzielni, niezależnie od możliwej (lub nie) drogi odwoławczej wewnątrzspółdzielczej. Chodzi tu oczywiście o sytuację, gdy uchwała dotyka praw i obowiązków majątkowych członka.

Wnioski na tle orzecznictwa

5. Na tle dotychczasowego orzecznictwa Sądu Najwyższego można sformułować kilka istotnych uwag, a mianowicie:

a) niewniesienie odwołania od uchwały rady nadzorczej do walnego zgromadzenia w przepisanym terminie jest równoznaczne z niewyczerpaniem toku postępowania wewnątrzspółdzielczego i pozbawia zainteresowanego drogi sądowej w ogóle w odniesieniu do spraw o przynależność do grona członków spółdzielni (wyrok SN z dnia 18 listopada 1964 r., II CR 351/64, PUG 1965/6);

b) O wykluczeniu (wykreśleniu) członka ze spółdzielni decyduje organ (organy) spółdzielni, a nie sąd; ten bada jedynie zgodność podjętej uchwały z prawem; nie może też wychodzić poza podstawy faktyczne i prawne leżące u podstaw zaskarżonej uchwały spółdzielni (wyrażone w jej uzasadnieniu);

c) O tym, czy odwołanie od uchwały rady nadzorczej do walnego zgromadzenia zostało złożone w terminie przepisanym (określonym w ustawie lub statucie) decyduje zarząd spółdzielni, który zwołuje i ustala porządek obrad walnego zgromadzenia; gdy walne zgromadzenie zwołuje rada nadzorcza (art. 39 § 4 pr. spółdz.), związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona lub Krajowa Rada Spółdzielcza, te organy decydują, czy odwołania będą przedmiotem obrad walnego zgromadzenia; zgodnie z treścią art. 32 § 3 pr. spółdz., odwołania spóźnione o nie więcej niż 6 miesięcy powinny zostać skierowane pod obrady walnego zgromadzenia;

d) Rozpatrzenie odwołania od uchwały rady nadzorczej powinno nastąpić na najbliższym zwyczajnym walnym zgromadzeniu (zebraniu przedstawicieli) następującym po złożeniu odwołania, chyba że pomiędzy wpływem odwołania a terminem walnego zgromadzenia jest mniej niż 7 dni; termin 7-dniowy wymagany przez ustawę dla powiadomienia wykluczonego lub wykreślonego członka o terminie zgromadzenia, na którym rozpatrywane będzie jego odwołanie, nie może ulec skróceniu (art. 24 § 4 pr. spółdz.); jest to także najkrótszy statutowy okres pomiędzy zawiadomieniem członków o terminie i porządku obrad walnego zgromadzenia a terminem jego zwołania (art. 40 pr. spółdz.); nie ma przeszkód, aby odwołanie znalazło się w porządku obrad nadzwyczajnego walnego zgromadzenia; statut powinien wyraźnie określać ostateczny termin do rozpoznania odwołania członka od uchwały rady;

e) naruszenie przez spółdzielnię prawa członka wykreślonego lub wykluczonego do obrony w postępowaniu przed walnym zgromadzeniem jako organem odwoławczym, skutkuje uchyleniem zaskarżonej uchwały tego organu;

f) jeżeli odwołanie członka od uchwały rady nadzorczej o jego wykluczeniu lub wykreśleniu zostało skierowane i rozpoznane przez organ nieuprawniony albo zarząd odmówił przedstawienia odwołania walnemu zgromadzeniu, przed członkiem otwiera się droga sądowa;

g) W zależności od zakresu i przedmiotu zaskarżenia uchylenie przez sąd uchwały walnego zgromadzenia podtrzymującej uchwałę rady nadzorczej o wykluczeniu lub wykreśleniu może oznaczać - stosownie do okoliczności - że członek uzyskał prawo, aby jego odwołanie zostało ponownie rozpatrzone przez walne zgromadzenie, albo też będzie równoznaczne z uchyleniem uchwały rady w ogóle;

h) Członkowi spółdzielni przysługuje prawo do odwołania się od decyzji zarządu dotyczącej zadysponowania mieniem spółdzielni, z którego członek korzystał w związku z przysługującym mu prawem do lokalu (domu jednorodzinnego) lub garażu;

i) wszelkie decyzje organów spółdzielni mieszkaniowej dotykające praw majątkowych członka mogą być przedmiotem sądowego postępowania cywilnego, niezależnie od statutowych uregulowań postępowania wewnętrznego; nie dotyczy to wypowiedzenia opłat (art. 4 ust. 8 ustawy, który odsyła członka na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego).

8. Ustanie spółdzielni mieszkaniowej

Uwagi ogólne

1. Spółdzielnia kończy swój byt prawny na skutek:

- likwidacji (art. 113-129 pr. spółdz.),

- upadłości (art. 130-136 pr. spółdz.),

- połączenia się z inną spółdzielnią (art. 96-102 pr. spółdz.).

Likwidacja spółdzielni

2. Spółdzielnia przechodzi w stan likwidacji:

- po upływie czasu, na który ją utworzono, np. po zrealizowaniu osiedla domów jednorodzinnych lub budynku wielomieszkaniowego z lokalami wybudowanymi w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków; proces przewłaszczenia domów i działek na rzecz członków następować będzie wówczas w ramach postępowania likwidacyjnego;

- wskutek zmniejszenia się liczby członków poniżej wskazanej w statucie lub ustawie (poniżej 10 osób), jeżeli spółdzielnia w okresie jednego roku nie zwiększy liczby członków do wymaganej wielkości;

- wskutek zgodnych uchwał walnego zgromadzenia zapadłych większością 3/4 głosów na dwóch kolejno po sobie następujących zebraniach walnego zgromadzenia, w odstępie co najmniej dwóch tygodni (art. 113 pr. spółdz.).

Dodatkowe przyczyny wymienia art. 114 pr. spółdz.

Z chwilą zakończenia likwidacji spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (mieszkalnych, użytkowych czy garaży) lub domu jednorodzinnego, przekształcają się z mocy prawa we własność lokalu lub własność domów jednorodzinnych i działek członków (z wyjątkiem sytuacji, gdy nabywcą majątku spółdzielni jest inna spółdzielnia mieszkaniowa). Właściciele lokali tworzą w tym momencie wspólnotę mieszkaniową o umownym lub ustawowym sposobie zarządu (art. 17¹⁸ ustawy).

O podziale majątku spółdzielni pozostałego po zaspokojeniu należności obciążających spółdzielnię oraz pokryciu kosztów postępowania likwidacyjnego decydują członkowie w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia. Przede wszystkim mogą oni wolne środki przeznaczyć na fundusze remontowe i inne powstałych wspólnot mieszkaniowych. Nieruchomości służące zaspokajaniu potrzeb kulturalnych i sportowych dotychczasowych członków mogą zostać przekazane nowo założonej spółdzielni (spółdzielniom), skupiającej dotychczasowych członków lub ich część, w celu zarządzania nimi i organizowania różnorakiej działalności: rekreacyjnej, sportowej, oświatowej i innej społecznej działalności na rzecz członków - właścicieli lokali i domów jednorodzinnych.

Jeżeli uchwała walnego zgromadzenia nie zawiera stosownego wskazania, likwidator przekazuje pozostały majątek nieodpłatnie na cele spółdzielcze lub społeczne (por. art. 125 § 3, 5, 6 pr. spółdz.). Po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego na dzień zakończenia likwidacji, likwidator zgłasza do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o wykreślenie spółdzielni z rejestru (por. art. 126 § 3 pr. spółdz.).

Upadłość spółdzielni

3. Podstawą ogłoszenia upadłości spółdzielni może być jej niewypłacalność, tj. nadwyżka pasywów nad aktywami (art. 130 § 1 i 2 pr. spółdz.), jak i zaprzestanie płacenia długów (art. 1 § 2 prawa upadłościowego).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 maja 1999 r. (II CKN 167/99, Wokanda 1999/7/10) stwierdził: „Wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni, oparty na stwierdzonej niewypłacalności w postaci nadwyżki pasywów nad aktywami (art. 130 § 1 i 4 pr. spółdz.), podlega ocenie w płaszczyźnie podstaw ogłoszenia upadłości określonych w prawie upadłościowym, przy uwzględnieniu uregulowań zawartych w przepisach art. 13 § 1 tego prawa.”

Walne zgromadzenie może wskazać środki umożliwiające wyjście ze stanu niewypłacalności, jeżeli statut taką możliwość przewiduje (art. 130 § 3 pr. spółdz. i art. 4 ust. 1-3 ustawy). W należycie funkcjonującej spółdzielni mieszkaniowej racjonalnym i wystarczającym sposobem wyjścia ze stanu zagrażającego upadłością powinna być możliwość uchwalenia przez walne zgromadzenie obowiązku wpłaty dodatkowych udziałów. Statut powinien wyraźnie określać maksymalną liczbę takich udziałów, zróżnicowaną ze względu na rodzaj i ilość posiadanych lub realizowanych przez członka praw do lokali lub domów (art. 5 § 1 pkt 3 i odpowiednio art. 90 § 2 pr. spółdz.).

Upadłość spółdzielni mieszkaniowej ma ten skutek, że z chwilą jej zakończenia spółdzielcze własnościowe prawa do lokali przekształcają się z mocy prawa we własność lokali, a prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - w prawo własności domu i działki (art. 17¹⁸ ustawy). Po ukończeniu postępowania upadłościowego syndyk zgłasza do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o wykreślenie spółdzielni z rejestru (art. 136 pr. spółdz.).

Połączenie się spółdzielni

4. Spółdzielnia może połączyć się w każdym czasie z inną spółdzielnią mieszkaniową na podstawie uchwał walnych zgromadzeń łączących się spółdzielni, powziętych większością 2/3 głosów. Wskutek połączenia majątek spółdzielni przejmowanej przechodzi na spółdzielnię przejmującą, a jej członkowie stają się członkami spółdzielni przejmującej. Członkowie spółdzielni przejmowanej zachowują pełnię swych praw majątkowych, a w zakresie praw organizacyjnych obowiązują ich postanowienia statutu spółdzielni przejmującej. W dacie połączenia się spółdzielni, będącego w istocie przejęciem jednej spółdzielni przez drugą, spółdzielnia przejmowana przestaje istnieć ze skutkiem po ujawnieniu połączenia w Krajowym Rejestrze.

9. Podział spółdzielni

Spółdzielnia może się podzielić na podstawie uchwały walnego zgromadzenia podjętej zwykłą większością głosów. Uchwała o podziale powinna zawierać:

- oznaczenie dotychczasowej spółdzielni i powstającej w wyniku podziału,

- listę członków lub określenie grup członków przechodzących do powstającej spółdzielni,

- zatwierdzenie sprawozdania finansowego i planu podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań,

- datę podziału spółdzielni.

Niezwłocznie po podjęciu uchwały o podziale członkowie przechodzący do powstającej spółdzielni uchwalają jej nowy statut oraz dokonują wyboru organów, których wybór należy - w myśl statutu - do walnego zgromadzenia. Statut powstającej spółdzielni nie może uszczuplać nabytych praw majątkowych członków. Zarząd spółdzielni powstającej zgłasza do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o wpis nowej spółdzielni, a zarząd dotychczasowej spółdzielni - wniosek o wpis do rejestru jej podziału. Wskutek podziału na nową spółdzielnię przechodzą składniki majątkowe wynikające z planu podziału oraz prawa i zobowiązania. Za zobowiązania spółdzielni sprzed podziału nowa (nowe) i dotychczasowa spółdzielnia odpowiadają solidarnie (art. 108, 112 pr. spółdz.).

Podział spółdzielni mieszkaniowej może i powinien być naturalnym, pozytywnym wyzwaniem stojącym przed członkami, którzy mają (budują) odrębną własność lokalu lub domy jednorodzinne. Po zrealizowaniu inwestycji, członkowie - właściciele lokali lub domów mogą wykorzystać organizacyjną formułę spółdzielni w procesie zarządzania nieruchomością wspólną lub osiedlem domów jednorodzinnych. Dla osiągnięcia tego celu podział większego organizmu spółdzielczego zaspokajającego w różnych formach potrzeby członków byłby pożądany, jeżeli nie narusza istotnych interesów gospodarczych dotychczasowej spółdzielni.

Art. 108a pr. spółdz. umożliwiał podział spółdzielni na wniosek mniejszości - członków zamieszkujących w obrębie danej nieruchomości zabudowanej jednym lub kilkoma budynkami wielomieszkaniowymi, organu fakultatywnego reprezentującego tę grupę członków albo większości właścicieli lokali zamieszkujących w tym budynku lub budynkach. Ustawa, w pierwotnym brzmieniu, przyznała członkom spółdzielni, których prawa i obowiązki są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, prawo wystąpienia - na podstawie uchwały podjętej zwykłą większością głosów tych członków - do zarządu spółdzielni, z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni w ten sposób, że z tej jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o zakładaniu spółdzielni. Zarząd spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale oraz udostępnić je członkom żądającym podziału.

Walne zgromadzenie może podjąć uchwałę odmawiającą podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków. Wchodzić tu może w rachubę fakt posiadania na terenie danej nieruchomości lokali użytkowych należących do spółdzielni wynajmowanych po cenach rynkowych osobom trzecim, a także istnienie urządzeń infrastruktury technicznej oraz nieruchomości służących wszystkim członkom spółdzielni. Ocena, czy odmowa podziału spółdzielni znajduje oparcie w art. 108a § 3 pr. spółdz. (uchylonym nowelą), musi jednak uwzględniać szerokie możliwości rozwiązywania konfliktów interesów pomiędzy nowo powstającą a dotychczasową spółdzielnią. W szczególności dotychczasowa spółdzielnia może zostać członkiem nowo tworzonej oraz właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości i urządzeń w tej spółdzielni. Uchylenie nowelą z dnia 19 grudnia 2002 r. art. 108a pr. spółdz. spowodowało, że ten sposób podziału może być realizowany tylko wówczas, gdy żądanie zainteresowanych członków zostało zgłoszone zarządowi do dnia 15 stycznia 2003 r. (art. 54¹ ust. 2 ustawy).

10. Związki spółdzielcze. Krajowa Rada Spółdzielcza

Związki rewizyjne spółdzielni mieszkaniowych nie mają charakteru obligatoryjnego. Spółdzielnie mogą je zakładać lub przystępować do nich na zasadzie pełnej dobrowolności. Ich celem jest pomoc spółdzielniom w nich zrzeszonym w działalności statutowej oraz wykonywanie innych zadań określonych w ustawie (art. 240 § 2 i 3 pr. spółdz.), m.in. lustratorzy związku rewizyjnego przeprowadzają lustracje spółdzielni w nim zrzeszonych; ponadto związek zwołuje walne zgromadzenie w przypadkach zaniechań innych organów statutowych (zarządu, rady) wobec spełnienia ustawowych i statutowych przesłanek ich zwołania (por. art. 240-242 pr. spółdz.).

Spółdzielnie mogą zakładać również związki gospodarcze i przystępować do takich związków w celu prowadzenia działalności gospodarczej w interesie zrzeszonych spółdzielni mieszkaniowych. Związki takie przybiorą postać spółdzielni osób prawnych. Mogą one m.in. prowadzić działalność o charakterze komercyjnym dla pozyskiwania środków na cele statutowe spółdzielni mieszkaniowych (art. 243 pr. spółdz.).

Najwyższym organem samorządu spółdzielczego jest Kongres Spółdzielczości, zwoływany co 4 lata, a naczelnym organem - Krajowa Rada Spółdzielcza. Wykonuje ona funkcje związku rewizyjnego w stosunku do spółdzielni niezrzeszonych (w zakresie lustracji, zwoływania walnego zgromadzenia). Zadania Rady określa art. 259 § 2 pr. spółdz. Krajowa Rada Spółdzielcza ma osobowość prawną i działa na podstawie uchwalonego statutu, którego zgodność z prawem bada Sąd Okręgowy w Warszawie (por. art. 258-265 pr. spółdz.).