Kiedy wydatki na ulepszenie środka trwałego pozwalają zwiększyć stawkę amortyzacji do 10%?

Dwie osoby fizyczne, małżeństwo ze wspólnością majątkową, zakupiło w formie aktu notarialnego, budynek mieszkalny w trakcie budowy. Zamierzają przeznaczyć tą nieruchomość częściowo na cele mieszkalne prywatne (30%) a w pozostałej części (70%) na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez żonę (podatkowa książka przychodów i rozchodów, płatnik VAT).

Czy opisane poniżej postępowanie jest zgodne z przepisami podatkowymi?

Etap I - wydatki ponoszone do zakończenia budowy, w wartości brutto (bez odliczenia VAT) zwiększają cenę nabycia podaną w akcie notarialnym i razem z nią stanowią koszt wytworzenia środka trwałego. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, oświadczeniem podatnika-żony środek trwały zostaje wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy. Od kosztu wytworzenia środka trwałego odejmujemy wartość gruntu, i mnożymy przez 70%, otrzymując wartość podlegającą amortyzacji, wg stawki 1,5% rocznie (budynek mieszkalny). Po uzyskaniu zmiany kwalifikacji budynku na budynek niemieszkalny, zmieniamy stawkę amortyzacji na 2,5%.

Etap II - rozpoczynamy ulepszenie środka trwałego. Nakłady poniesione przekroczą 30% wartości początkowej określonej w etapie I. Wszystkie koszty poniesione na ulepszenie dokumentujemy fakturą VAT, z której odliczamy w 100% VAT naliczony. Koszty netto dzielimy na trzy grupy:

Do ustalenia wartości ulepszenia zwiększającej wartość podlegającą amortyzacji sumujemy koszty z grupy 2) i 70% kosztów z grupy 3).

Po zakończeniu ulepszenia zmieniamy stawkę amortyzacyjną na 10%.

Czy opisane powyżej postępowanie jest zgodne z przepisami podatkowymi?

W jaki sposób wycenić wartość gruntu, potrzebną w wycenie etapu I, jeśli w akcie notarialnym wartość gruntu nie jest wyodrębniona?