Jaka stawka VAT powinna zostać zastosowana do sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności?

Spółka z o.o. zakupiła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej ośrodka turystyczno- wypoczynkowego wraz z nieruchomościami posadowionymi na tejże nieruchomości. Nabycie odbyło się w dwóch etapach: w 2013 r. spółka nabyła 1/2 część prawa użytkowania wieczystego, w 2015 r. nabyła pozostałą ˝ przedmiotowego prawa.

Spółka przy tych nabyciach nie odliczała podatku VAT (nie było faktur VAT). Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, a spółka z o.o. jest użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem naniesień. Nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste na 99 lat w grudniu 1990 roku, z możliwością dalszych przedłużeń, zabudowana budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość w przeszłości była wykorzystywana jako ośrodek wypoczynkowy, na nieruchomości znajdowały się: budynki stołówki, 29 domków campingowych, 4 budynki gospodarcze, 2 budynki sanitarne. Obecnie obiekty te są w bardzo złym stanie technicznym, w niektórych przypadkach łącznie z zawaleniem konstrukcji wskazującym na całkowitą nieopłacalność ich rewitalizacji i kwalifikującą je do likwidacji. Z tego względu znajdujące się tutaj obiekty nadają się jedynie do rozbiórki, a wartością tej nieruchomości jest grunt.

Nieruchomość składa się z 6 działek o łącznej powierzchni 4,3187 ha. W dziale III Księgi Wieczystej – Prawa roszczenia i ograniczenia widnieje zapis: "Obowiązek każdoczesnych właścicieli zachowania w trwałej kulturze leśnej lasu istniejącego na niniejszej działce." Spółka sporządza deklaracje na podatek leśny (przedmiot opodatkowania lasy pozostałe na powierzchni 0,57 ha) oraz na podatek od nieruchomości (przedmiot opodatkowania grunty pozostałe na powierzchni 3,75 ha). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla turystyczno-wypoczynkowego jedna działka o powierzchni 2,2897 ha zlokalizowana jest na terenach o przeznaczeniu: teren usług turystycznych, wypoczynku zbiorowego i usług. Pozostałe działki nieruchomości nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego leżą w obszarze przeznaczonym na cele rekreacyjne.

Spółka planuje sprzedać wyżej opisaną nieruchomość.

Jaką stawkę VAT powinna zastosować?

Czy dla celów ustalenia stawki podatku VAT ma znaczenie, że nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste przed 01.05.2004 r.?

Czy spółka powinna rozpatrywać przy ustaleniu stawki VAT każdą działkę osobno, ponieważ nie wszystkie działki objęte są planem zagospodarowania?

Czy dla działek dla których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może skorzystać przy sprzedaży ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt.9 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej u.p.t.u.?