Czy wójt gminy zawsze jest zobligowany do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości działek?

Czy wójt gminy zawsze jest zobligowany do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości działek, jeżeli w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu zagospodarowania przestrzennego stała się obowiązująca?

Chodzi o sytuacje, gdy zbyto działkę, a wzrost wartości działki dotyczy niewielkiej jej części tj. ok. 55 m2. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka położona jest w obszarze planu oznaczonym symbolem MNR - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa zagrodowa, a w poprzednio obowiązującym planie położona była położona w obszarze oznaczonym częściowo symbolem MNR i ZL - tereny lasów i zalesień (ok. 55 m2). Z uwagi, iż wzrost wartość działki dotyczy tylko ok. 55 m2 powierzchni działki, to koszt zlecenia i wykonania operatu szacunkowego może być wyższy, niż ustalona opłata z tytułu wzrostu wartości działki.

Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami można to udokumentować i ocenić w sposób inny niż poprzez zlecanie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego?

Czy pomimo możliwości uzyskania niższych wpływów niż koszty poniesione w związku z ich uzyskaniem wójt powinien wszcząć postępowanie w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości części działki?