Czy spółdzielnia powinna zastosować zwolnienie dla zaliczki na dostawy ciepła?

Spółdzielnia wynajmuje lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe na podstawie umów najmu. Dla czynszu najmu Spółdzielnia stosuje zwolnienie z VAT. Do miesięcznej opłaty spółdzielnia dolicza w każdym miesiącu zaliczkę na pokrycie kosztów dostawy wody oraz centralnego ogrzewania (osobne pozycje na fakturze i w umowie najmu), która jest rozliczana po zakończeniu każdego roku. Dla tych opłat spółdzielnia stosuje stawkę 8% za wodę oraz 23% za centralne ogrzewanie (od roku 2023). Spółdzielnia stoi na stanowisku, że opłaty za dostawę mediów należy traktować oddzielnie on najmu ze względu na fakt, iż najemca jest rozliczany w każdym roku do wysokości rzeczywistego kosztu poniesionego przez Spółdzielnię, który przypada na dany lokal. Dodatkowym argumentem jest fakt, iż najemca ma bezpośredni wpływ na zużycie wody (licznik wody) i pośredni wpływ na zużycie ciepła (brak licznika ciepła). Spółdzielnia twierdzi, że w tym przypadku fakt, iż najemca nie ma możliwości wyboru dostawcy mediów jest nieistotny.

Czy spółdzielnia postępuje prawidłowo, stosując powyższe rozwiązania?

Centralne ogrzewanie jest rozliczane według m² mieszkania (zgodnie z regulaminem). Brak jest możliwości określenia, ile ciepła zużył konkretny najemca (brak licznika). Najemca nie ma również możliwości wyboru dostawcy ciepła do lokalu (jak również w przypadku wody).

Czy w związku z tym spółdzielnia powinna jednak zastosować zwolnienie dla zaliczki na koszty centralnego ogrzewania?