Czy rokowania muszą opierać się na propozycji wynagrodzenia opartej na operacie szacunkowym?

Czy rokowania w ramach art. 124 ust. 3 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) – dalej u.g.n. muszą opierać się na propozycji wynagrodzenia opartej na operacie szacunkowym?

W ramach rokowań inwestor wnosi o wyrażenia zgody na realizację inwestycji (budową, przebudowa linii elektroenergetycznej) wraz z ustanowieniem służebności przesyłu, oferując jednocześnie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, które oparte jest na podstawie analiz własnych. Właściciel nieruchomości w ramach rokowań wskazuje, że zgadza się na realizację inwestycji, a co do ustanowienia służebności przesyłu prosi o przedstawienie mu operatu szacunkowego. Jednocześnie przy tym właściciele nie przedstawiają swoich oczekiwań finansowych, badź jeśli przedstawiają, to są to kwoty znacząco przewyższające nawet wykup nieruchomości objętej propozycją wynagrodzenia. Z punktu widzenia inwestora warunkiem zgody jest zarówno akceptacja realizacji inwestycji, jak i ustanowienia służebności zgodnie z zaproponowaną kwota wynagrodzenia. Do takiej zgody nie doszło z uwagi na oczekiwania właściciela co do wykonania operatu szacunkowego. Wskazać należy, że zgodnie z twierdzeniem orzecznictwa - nie podlegają ocenie organu wydającego decyzje w sprawie art. 124 u.g.n. warunki negocjacji, proponowana kwota odszkodowania ani okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie, które są dla niego nie do przyjęcia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6.07.2016 r., I OSK 179/15, LEX nr 2100565).

Skoro zarówno przepisy u.g.n., jak i orzecznictwo, nie wskazują na żadne wytyczne w zakresie prowadzonych rokowań, to czy w takiej sytuacji w ramach rokowań inwestor ma obowiązek przedstawienie operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do proponowanej kwoty w ramach prowadzonych rokowań?

Takie działanie w sytuacji, w której właściciel żąda wygórowanej kwoty, a jednocześnie domaga się operatu, byłoby z gruntu ekonomicznie nieuzasadnionym działaniem.