Co przesądza o konieczności potraktowania na usługi najmu na gruncie VAT jako usługi kompleksowej?

Spółka z o.o. wynajmuje nieruchomość mieszkalną osobom fizycznym zgodnie z zapisami w umowie wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe. W umowie zawarto również zapisy, że oprócz czynszu najmu najemca obowiązany jest ponosić dodatkowo opłaty wynikające z rozliczenia przedmiotowego lokalu przez Administratora Budynku (w tym opłata za wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych, centralne ogrzewanie i inne opłaty administracyjne w wysokości zryczałtowanej 500 zł miesięcznie). Kolejny paragraf umowy zwiera zapis, że poza czynszem najemca zobowiązany jest ponosić dodatkowo koszty za zużytą energię elektryczną na podstawie faktur.

Co stanowi podstawę opodatkowania i jaką stawką VAT należy opodatkować przedmiotową usługę?

Czy dla każdego zapisu, tj. czynszu najmu, opłat administracyjnych oraz energii elektrycznej należy zastosować inną stawkę VAT?

Dla samego czynszu najmu podatnik stosuje stawkę zw na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u., ale co z opłatą administracyjną (podatnik kupuje ją bez VAT, ponieważ są to opłaty jakimi administrator obciąża podatnika (podobnie jak czynsz w spółdzielniach)?

Czy należy wszytko potraktować jako kompleksową usługę najmu i zastosować stawkę ZW?