Procedury
Status: Aktualna
Wersja od: 13 czerwca 2016 r.
Autorzy:

Ustalenie uprawnień w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości

Ustalenie uprawnień w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości

Ustalenie uprawnień w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości

art. 129 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2016 r. poz. 672) - dalej p.o.ś. - wprowadzono rozwiązania umożliwiające domaganie się wykupu nieruchomości, z których korzystanie zostało ograniczone lub zapłaty odszkodowania. Uprawnienia do ubiegania się o wykup nieruchomości lub zapłatę odszkodowania na podstawie ww. normy będą przysługiwały właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości oraz w zakresie odszkodowania - podmiotom, którym przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, jak również użytkownikom nieruchomości oraz osobom posiadającym prawo dożywocia (E. Janeczko, Niektóre cywilnoprawne problemy ochrony środowiska, Rejent 2002, nr 11, s. 61 i n.)

Krok: ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

art. 130 p.o.ś. ustawodawca wskazał podstawy, z których może wynikać ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Zakres przedmiotowy tego przepisu nie wyklucza możliwości wprowadzenia również innych ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, ale z innych tytułów niż ochrona zasobów środowiska, bowiem ustanowienie ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości z tytułu ochrony środowiska zostało wyczerpująco wskazane w art. 130 p.o.ś. i stanowi w tym aspekcie katalog zamknięty. W szczególności:

art. 130 ust. 1 pkt 1 p.o.ś. - w tym przypadku będzie chodziło o utworzenie form ochrony przyrody takich jak parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne, użytki ekologiczne oraz zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, ponadto nie można wykluczyć formułowania roszczeń odszkodowawczych w związku z ustaleniem strefy ochrony ostoi oraz stanowisk roślin objętych ochroną gatunkową, miejsc rozrodu i regularnego przebywania zwierząt objętych ochroną gatunkową oraz ostoi stanowisk grzybów objętych ochroną gatunkową, wydaje się natomiast, że utworzenie obszaru Natura 2000 nie będzie uprawniało do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie na podstawie art. 129 p.o.ś. (patrz szerzej K. Gruszecki, komentarz do art. 130 [w:] Prawo Ochrony Środowiska. Komentarz, Wolters Kluwer);

art. 130 ust. 1 pkt 2 p.o.ś. - ustalenie warunków korzystania z wód regionu wodnego lub zlewni następuje na podstawie art. 115–116 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2015 r. poz. 469) - dalej pr. wod. - natomiast ustanowienie obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych następuje zgodnie z regułami wynikającymi z art. 59 pr. wod.;

art. 130 ust. 1 pkt 3 p.o.ś. - podmiot, którego prawo do korzystania z nieruchomości zostało ograniczone na skutek wyznaczenia obszaru cichego na podstawie art. 118b p.o.ś. będzie mógł wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym;

art. 130 ust. 2 p.o.ś. - w przypadku ograniczenia korzystania z nieruchomości na skutek wprowadzenia rozwiązań planistycznych mających na celu ochronę zasobów środowiska podmiot uprawniony, będzie mógł dochodzić roszczeń na podstawie art. 129 p.o.ś. np. w przypadku wyznaczania otulin na podstawie u.o.p., które to stanowią strefę ochronną graniczącą z formą ochrony przyrody i wyznaczoną indywidualnie dla formy ochrony przyrody w celu zabezpieczenia przed zagrożeniami zewnętrznymi wynikającymi z działalności człowieka. Co istotne nie będzie już w tym wypadku możliwości formułowania roszczeń na podstawie art. 36 u.p.z.p.

Krok: czy upłynął termin przedawnienia

Z roszczeniem odszkodowawczym można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, a po upływie tego okresu roszczenia ulegają przedawnieniu. Termin ten jest terminem prawa materialnego i nie podlega przywróceniu (zob. P. Bojarski [w:] W. Radecki, Teoretyczne podstawy prawa ochrony przyrody, s. 296, cyt. za J. Sommer, [w:] J. Sommer (red.), Ochrona środowiska a prawo własności, s. 19). Warto jednak w tym względzie zwrócić uwagę na stanowisko judykatury, mianowicie: „1. Jeśli art. 129 ust. 4 p.o.ś. ustanawia dwuletni termin do wystąpienia z roszczeniem, rozumianym jako zgłoszenie roszczenia zobowiązanemu, to jego znaczenie wyczerpuje się z chwilą dokonania takiego zgłoszenia. O przerwie biegu terminu można mówić wówczas, kiedy czynność ograniczona tym terminem nie została wykonana, lecz przed upływem terminu strony podjęły inne działania wskazujące na wolę dobrowolnego zrealizowania obowiązku, dla którego istotne znaczenie miała terminowa czynność. Jeżeli jednak w terminie wykonano czynność docelową, to czynność ta osiąga skutek, kończąc bieg terminu. 2. Roszczenie przewidziane w art. 129 ust. 2 p.o.ś. przedawnia się w terminie ogólnym z art. 118 k.c. Termin ten biegnie od chwili powstania roszczenia - to znaczy od dnia wprowadzenia ograniczeń korzystania z nieruchomości w drodze ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, od tego momentu bowiem roszczenie jest wymagalne i może być dochodzone od zobowiązanego” (wyrok SN z dnia 4 grudnia 2013 r., II CSK 161/13, LEX nr 1433722). Należy zwrócić uwagę na fakt, że nowelizacja rozporządzenia czy aktu prawa miejscowego rozpoczyna na nowo bieg terminu do wystąpienia z roszczeniami uregulowanymi w art. 129 ust. 1–3 p.o.ś., w przypadku gdy nowelizacja taka dotyczy danej nieruchomości (por. wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 1 grudnia 2010, I CSK 86/10, publ. CBOSA).

Krok: roszczenie bezskuteczne

Po upływie terminu wskazanego w ustawie - 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia bądź aktu prawa miejscowego, z którym związane jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, wniesione przez podmiot uprawniony roszczenie (o wykup lub odszkodowanie) będzie bezskuteczne.

Krok: czy korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone?

Ustalenie stopnia ograniczenia korzystania z nieruchomości (lub jej części) w dotychczasowy sposób lub zgodny z przeznaczeniem pozwoli stwierdzić czy podmiotowi uprawnionemu przysługiwało będzie roszczenie o wykup nieruchomości, czy jedynie roszczenie odszkodowawcze. Jeżeli korzystanie z nieruchomości (lub z jej części) w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone - podmiot uprawniony może wnieść roszczenie o wykup nieruchomości, w innym przypadku przysługiwało mu będzie tylko roszczenie odszkodowawcze.

Krok: wniesienie roszczenia o odszkodowanie

W celu przyznania odszkodowania podmiotowi uprawnionemu i ustalenia jego wysokości konieczne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej przez właściwy w sprawie organ - starostę. Bardzo duże znaczenie będzie miało oszacowanie wysokości szkody poniesionej przez właściciela nieruchomości lub jej użytkownika na skutek wprowadzenia ograniczeń w sposobach korzystania ze środowiska oraz ustalenie momentu, w którym szkoda wystąpiła, bowiem będzie to moment w którym powinna być ustalona wysokość szkody. W tym względzie należy mieć jednak na uwadze, że będzie istniała konieczność dokonania zindywidualizowanej oceny każdej sprawy. Określając zakres odszkodowania jakiego podmiot uprawniony może ubiegać się od podmiotu zobowiązanego, wykorzystać należy poglądy zaprezentowane w tym względzie w orzecznictwie. I tak:

– „Właściciel nieruchomości może doznać szkody, jeżeli akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości lub przedłuża na kolejny okres ograniczenia wprowadzone wcześniej na czas oznaczony” (por. wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 12 czerwca 2015 r., II CSK 570/14, publ. CBOSA);

– „Przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 129 ust. 2 p.o.ś. nie jest zbycie nieruchomości, a odszkodowanie nie jest ograniczone do rzeczywistej straty, obowiązuje bowiem zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (art. 361 § 2 k.c.)” (wyrok SN z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, LEX nr 503415);

– „Ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości według art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 w związku z art. 144 KC) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym - hałasu.” (por. wyrok SA Poznań z dnia 17 lipca 2013 r., I ACa 388/13, publ. CBOSA);

– „Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś., jest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje (np. hałas)” (postanowienie SN z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 128/09, LEX nr 578138).

Krok: wniesienie roszczenia o wykup

Procedurę wykupu nieruchomości regulują odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774).