US.PD II 415-53/04 - Przedwstępna umowa sprzedaży a ulga remontowa

Pytanie podatnika

W 2003 r. zawarłem umowę przedwstępną z developerem dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego, który został mi przekazany w marcu 2004 r. na podstawie protokołu odbioru. Mieszkanie zostało przekazane w tzw. stanie developerskim, tj. bez wykończenia. Czy w 2004 r. będę mógł skorzystać z ulgi na remont i modernizację lokalu mieszkalnego, jeżeli w umowie przedwstępnej firma zobowiązuje się do przekazania lokalu przed wydaniem aktów własności?

Odpowiedź

Podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z odliczeń od podatku z tytułu poniesienia wydatków na remont i modernizację jest posiadanie tytułu prawnego do remontowanego lub modernizowanego lokalu mieszkalnego. Wynika to z literalnego brzmienia art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (tekst jedn.: z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.), obowiązującego przed 1 stycznia 2004 r. oraz art. 12 ust. 2 ustawy z 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956). Stosownie do postanowień wyżej powołanych przepisów, podatek dochodowy od osób podlegających w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, obliczony zgodnie z art. 27, obniżony o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne zmniejsza się na zasadach określonych w ustawie, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe przeznaczone na remont i modernizację - zajmowanego na podstawie tytułu prawnego - budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów. Za tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, o którym mowa wyżej, uważa się m.in.: własność, umowę użyczenia, umowę najmu lub dzierżawy, inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), odrębna własność może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu, np. developera, do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. W wyniku zawarcia ww. umowy, pomiędzy developerem a osobą dokonującą zakupu lokalu mieszkalnego, powstaje stosunek o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym. Zobowiązanie dotyczy w tym przypadku wybudowania domu, ustanowienia w nim odrębnej własności lokali oraz przeniesienia własności tego lokalu na drugą stronę umowy, czy też osobę trzecią. Pełna realizacja zobowiązania między stronami wymaga więc późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, w której developer przeniesie na rzecz klienta własność wyodrębnionych lokali. Należy zatem przyjąć, iż o ile ww. umowa zawiera klauzulę, na podstawie której developer zobowiązuje się udostępnić lokal mieszkalny bezpośrednio po jego wybudowaniu, a przed ustanowieniem odrębnej własności, to umowa ta stanowi tytuł prawny, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, że w przypadku umowy przedwstępnej, sprzedaż dotyczy rzeczy przyszłej, nawet nie istniejącej w chwili zawarcia umowy, będącej częścią składową innej rzeczy, koniecznym jest posiadanie dokumentu potwierdzającego istnienie lokalu mieszkalnego, którego dotyczy omawiana umowa. Takim dokumentem może być np. protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, który potwierdza fakt oddania do użytkowania już istniejącego lokalu mieszkalnego. Z opisanego stanu faktycznego wynika, że Przedwstępna Umowa Sprzedaży, którą Pan zawarł z developerem, zawiera klauzulę zobowiązującą firmę do przekazania lokalu przed wydaniem notarialnego aktu własności oraz że w marcu 2004 r. uzyskał Pan protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. W związku z powyższym będzie Pan mógł w zeznaniu podatkowym za 2004 rok skorzystać z odliczeń od podatku z tyt. poniesionych wydatków na remont i modernizację lokalu mieszkalnego.