US IV/II/443-121/04 - Opodatkowanie najmu komunalnych lokali mieszkalnych

Pytanie podatnika

W sprawie określenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu usług najmu komunalnych lokali mieszkalnych.

Odpowiadając na zapytanie z dnia 12 sierpnia 2004 r. (data wpływu do US 13 sierpnia 2004 r.) w sprawie określenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu usług najmu komunalnych lokali mieszkalnych, dokonywanych przez Jednostkę w imieniu gminy w stanie prawnym obowiązującym od 1 maja 2004 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie działając na podstawie art. 14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) wyjaśnia, co następuje.

Z przedstawionego przez Stronę stanu faktycznego wynika, że Jednostka w imieniu gminy wynajmuje komunalne lokale mieszkalne. Wynajmujący dostarcza też do tych lokali usługi niezbędne do korzystania z danego lokalu (woda, co. odbiór ścieków itp.). Z dołączonego do pisma wzoru umowy o najem lokalu wynika, że wynajmujący w umowie określił w oddzielnej pozycji kwotę czynszu i w oddzielnej pozycji kwoty opłat za poszczególne usługi (za c.o., zimną i ciepłą wodę, odbiór nieczystości). Z umowy tej wynika, że usługi dotyczące mediów będą fakturowane w cenach zawierających podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Wytwórcy tych usług nie zawierają umów na dostarczenie swoich usług bezpośrednio z ich odbiorcami.

Ponadto do zapytania Strona dołączyła opinię Urzędu Statystycznego w Łodzi Ośrodek Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych, z której wynika, że usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych wraz z pobieraniem opłat za czynsz, energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę, ogrzewanie, a także wykonywanie bieżących remontów lokali mieszkalnych i bieżących napraw instalacji centralnego ogrzewania, wodnokanalizacyjnej i elektrycznej, itp. mieszczą się w grupowaniu: PKWiU 70.20.11-00.00 "Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym, budynków mieszkalnych, mieszkań oraz miejsc lokalizacji ruchomych domów mieszkalnych".

Zdaniem Strony zarówno czynsz, jak i kwoty pobrane za dostarczone media są zwolnione z podatku VAT. Niemniej Strona ma wątpliwości czy jej stanowisko w tym zakresie jest słuszne.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, zaklasyfikowane do grupowania PKWiU ex 70.20.11 jako wymienione w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy, podlegają zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 1 cyt. ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Oznacza to, że podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego na zakupach związanych za sprzedażą zwolnioną.

Jednakże należy zauważyć, że w załączonej umowie Strona odrębnie określiła kwotę czynszu obliczoną jako iloczyn m² i kwoty ustalonej przez organy miasta, a oddzielnie poszczególne opłaty za media tj.: za c.o. jako ilość m² x cena, za zimna i ciepłą wodę jako ilość osób x cena oraz za odbiór nieczystości jako iloczyn osób x ilość m sześciennych x cena. Umowa stanowi, że opłaty te zawierają podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W tej sytuacji, z woli stron umowy, odprzedawane usługi c.o., za zimną i ciepłą wodę, odbiór nieczystości podlegają opodatkowaniu stawkami właściwymi dla tych usług.