US-9-14/PDF/413-i-14/04 - Czy przychody uzyskane ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego są wolne od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego?

W dniu 13 lutego 2004 r. (braki uzupełniono dnia 23 marca 2004 r.) zwrócił się Pan z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego. Ze złożonego przez Pana pisma wynika, że umową o dożywocie zawartą w dniu 9 kwietnia 2002 r. stał się Pan właścicielem gospodarstwa rolnego oraz umową darowizny z dnia 2 października 2002 r. nabył Pan udziały w działkach stanowiących drogi należące do niezabudowanej nieruchomości rolnej (nr 445/8 i 445/4). W październiku 2002 r., po podziale jednej z działek ewidencyjnych (445/10) wchodzących w skład ww. gospodarstwa sprzedał Pan utworzoną w wyniku podziału działkę oraz udziały w dwóch działkach stanowiących drogi. Następnie w grudniu 2003 roku dokonał Pan następnej sprzedaży. Z wypisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, który przedłożony był przy zawieraniu umów sprzedaży, wynika, że działka, która była przedmiotem podziału stanowiła teren użytków rolnych.

W odpowiedzi na Pana pismo Naczelnik Urzędu Skarbowego w Legionowie działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 poz. 926 z późn. zm.) informuje, że zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z pózn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Na mocy art. 28 ust. 2 podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba ze podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, ze przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z ta sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Zgodnie z Ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592) o kształtowaniu ustroju rolnego przez "nieruchomość rolną" należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Artykuł 46 Kodeksu Cywilnego mówi, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. (Dz. U. z 1993 r. Nr 94 poz. 431 z późn. zm.) o podatku rolnym za gospodarstwo rolne dla celów podatku rolnego uważa się obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz, sklasyfikowanych w operatach ewidencyjnych jako użytki rolne, gruntów pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej lub osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej.

W momencie sprzedaży gruntów z przeznaczeniem ich na inne cele następuje utrata rolnego lub leśnego charakteru tych gruntów, a uzyskany w ten sposób przychód podlega opodatkowaniu. Cel nabycia zaś gruntów powinien wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego.

Z przedstawionych przez podatnika dokumentów wynika, ze przedmiotem sprzedaży w październiku 2002 r. była działka gruntu nabyta w drodze umowy o dożywocie oraz udziały w drogach (część udziałów została nabyta w drodze darowizny). Na podstawie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania sprzedana działka stanowiła teren upraw rolnych.

W grudniu 2003 r. sprzedał Pan następną część nieruchomości rolnej-niezabudowaną działkę gruntu oraz udziały w drogach (część udziałów została nabyta w drodze darowizny). Z warunkowej umowy sprzedaży wynika, że nabywcy spełniają warunki przewidziane w cytowanej ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego: wykształcenie średnie oraz nieruchomość rolną przylegającą do zakupionej działki.

Przedstawiony wyżej stan faktyczny wskazuje na to, że nieruchomość sprzedana w październiku nie została włączona ani nie spowodowała powstania gospodarstwa rolnego gdyż zgodnie z pismem Urzędu Gminy z dnia 28 kwietnia 2004 r. nabywca nie posiada gruntów o powierzchni powyżej 1 ha. Dlatego też w tym przypadku nie może mieć miejsca zwolnienie z 10% zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości.

Z aktu notarialnego sporządzonego w grudniu wynika, że nabywcy posiadają już grunty rolne przyległe do zakupionej nieruchomości a zgodnie z ww. pismem Urzędu Gminy łączna powierzchnia posiadanych przez nich gruntów wynosi powyżej 1 ha. Z pisma nie wynika aby grunty utraciły charakter rolny. Dlatego też jeżeli w Pana przypadku nie nastąpiła zmiana sposobu wykorzystania sprzedanego gruntu to wówczas ma zastosowanie zwolnienie z podatku.

W obydwu omawianych przypadkach przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi w nieruchomości, nabytemu w drodze darowizny (tj. udział 1/40 części w działce nr 445/8 oraz udział 1/60 części w działce nr 445/4) zwolniony jest z podatku dochodowego, albowiem zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych zwolnione są z podatku dochodowego jeśli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.