US 24/1110/443/129/2004/IW - Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków

Pytanie podatnika

Pytanie podatnika dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków składającej się z gruntu o powierzchni 557 m kw. oraz fragmentów zachowanej piwnicy wybudowanej z kamienia w XIX wieku.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - zgodnie z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy - rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę (pod którą należy rozumieć również sprzedaż) towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10 (w którym mowa o zwolnieniu od podatku VAT dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części), pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Pod pojęciem towarów używanych, o których mowa wyżej, należy rozumieć - stosownie do treści art. 43 ust. 2 ustawy - budynki, budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 6 pkt 1 i 2 w/w ustawy zwolnienia od podatku dostawy towarów używanych, nie stosuje się zaś do dostawy towarów w postaci budynków, budowli i ich części - jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość stanowiąca teren zabudowany, a z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu, grunt stanowi element podstawy opodatkowania tych nieruchomości według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla budynku lub budowli albo części takich budynków lub budowli.

Z zapytania wynika, że od końca roku w którym wybudowano przedmiotową budowlę minęło więcej niż 5 lat, wobec tego dokonujący dostawy w/w budynków powinien wziąć pod uwagę: czy wydatki poniesione na remont nieruchomości były równe lub większe niż 30 % jej wartości początkowej (oczywiście te wydatki, od których przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony) i czy użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych. Jeżeli nie spełniony zostanie któryś z tych warunków sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zwolniona będzie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.