SPS-023-2727/06 - Rozliczanie podatku od towarów i usług przy wpłacie zaliczki na zakup nieruchomości na rachunek wierzyciela sprzedawcy nieruchomości

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów - z upoważnienia ministra - na interpelację nr 2727 w sprawie rozliczania podatku od towarów i usług przy wpłacie zaliczki na zakup nieruchomości na rachunek wierzyciela sprzedawcy nieruchomości.

Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na przesłaną przy piśmie, znak: SPS-023-2727/06, interpelację Pań Posłanek Urszuli Augustyn i Krystyny Skowrońskiej w sprawie rozliczania podatku od towarów i usług, uprzejmie informuję i wyjaśniam, co następuje:

Na wstępie pragnę zauważyć, że przedstawiona w zapytaniu kwestia została opisana w sposób bardzo ogólny i zawiera jedynie wyselekcjonowane informacje. W związku z tym nie jest możliwe również dokonanie szczegółowej jej analizy i udzielenie wyczerpującej odpowiedzi.

Zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn zm.), jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Podstawowe zasady dotyczące możliwości pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony zostały zawarte w art. 86 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z ust. 2 pkt 1 lit. b przedmiotowego artykułu, co do zasady, odliczeniu podlega podatek naliczony wynikający z faktur potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli towar lub usługa, której dotyczy faktura, wiąże się z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Zasady zaś wystawiania faktur określają przepisy art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.).

Mając na uwadze powyższe regulacje, zauważam, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują sposobu, w jaki ma nastąpić przekazanie części należności. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności, a nie płatności. Dla właściwego określenia obowiązków podatkowych trzeba zatem w sposób poprawny określić, jakie wzajemne świadczenia występują pomiędzy podmiotami. Po określeniu zaś tej podstawowej kwestii można określić obowiązek podatkowy z tymi czynnościami związany.

Obowiązek podatkowy u podatnika podatku od towarów i usług powstaje niezależnie od tego, czy należność za wykonane świadczenie zostanie przekazana bezpośrednio podatnikowi, czy też wskazanej przez podatnika osobie upoważnionej do odbioru pieniędzy. Tym samym sytuacja taka rodzi obowiązek podatkowy u dewelopera, zgodnie z przepisami art. 19 ww. ustawy, w tym również z tytułu otrzymania zaliczek, zadatków, przedpłat itd., oczywiście jeżeli w całej transakcji podmiot ten jest stroną, a nie pośrednikiem.

Jeżeli kwota, która wpłynęła na konto zgodnie z odrębną umową (zawartą np. między deweloperem i inwestorem) stanowi część należności, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, np. za roboty budowlano-montażowe niezrealizowane jeszcze przez tego wykonawcę, spełnione zostaną przesłanki określone w ww. art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług powodujące powstanie obowiązku podatkowego również u wykonawcy robót.

Dla oceny kwestii dotyczącej prawidłowości wystawienia faktury przez dewelopera, w przypadku gdy wpłata zaliczki została dokonana bezpośrednio na konto sprzedawcy nieruchomości, i kwestii odliczenia podatku naliczonego z takiej faktury istotne jest zatem, o czym była mowa powyżej, ustalenie stron transakcji, treści zawartych umów i realizowanych faktycznie przez strony umowy świadczeń wzajemnych. Sam przepływ gotówki na konto sprzedawcy może mieć w niektórych sytuacjach drugorzędne znaczenie. Natomiast podatek naliczony może odliczyć podatnik będący stroną transakcji, na którego ponadto wystawiona jest faktura dokumentująca dokonaną czynność. Faktury te zaś stanowią podstawę do dokonania odliczenia podatku, przy zachowaniu wszystkich warunków określonych w art. 86 i następnych ustawy o podatku od towarów i usług. Należy też mieć na uwadze, że obrót nieruchomościami jest obowiązkowo dokumentowany aktem notarialnym, co wynika z przepisów Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie podkreślić należy, że umowy zawierane przez kontrahentów mają zróżnicowany charakter i co do zasady umowy te podlegają indywidualnej ocenie. Każdy stan faktyczny sprawy może być inny (różnorodność zawieranych umów), stąd też ocena sposobu i zakresu zastosowania przepisów o podatku od towarów i usług w indywidualnej sprawie powinna być podjęta na podstawie konkretnego stanu faktycznego występującego u podatnika.