PP3-8211-1541/93/JM - Spółdzielnie mieszkaniowe w systemie VAT.

W związku z pismem z dnia 27 lipca br. Ministerstwo Finansów wyjaśnia:

Pytanie 1

Czy spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku opłacania VAT od opłat pobieranych za korzystanie na warunkach najmu lub spółdzielczego prawa do lokalu z mieszkań i lokali użytkowych (w tym garaży) znajdujących się w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych należących do spółdzielni, a także w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych powierniczo administrowanych przez spółdzielnię mieszkaniową ?

Odpowiedź

Usługi polegające na wynajmie lokali mieszkalnych i lokali użytkowych niemieszkalnych (sklasyfikowano przez GUS w branży 74 - Zeszyt Metodyczny GUS z 1985 r. Nr 57) zgodnie z poz. 6 zał. nr 2 do ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 i Nr 28, poz. 127) są zwolnione od podatku. Natomiast wynajem lokali (pomieszczeń) w budynkach niemieszkalnych (bez względu na to kto jest gestorem tych zasobów jak też kto jest ich administratorem) podlega opodatkowaniu podatkiem według stawki w wysokości 22% - usługi te są sklasyfikowane przez GUS w branży 89 (wg cyt. Zeszytu Metodycznego GUS). Pobieranie opłat za usługę mieszkaniową jest zaliczane do usług objętych branżą 74, a zatem działalność ta wolna jest od podatku.

Pytanie 2

Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek opłacania VAT od uzyskiwanego wynagrodzenia za sprawowanie powierniczej administracji budynków mieszkalnych i niemieszkalnych będących własnością gmin lub zakładów pracy ?

Odpowiedź

Wynagrodzenie pobierane przez spółdzielnię za sprawowanie funkcji administratora budynków nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie 3

Czy krótkoterminowe wypożyczenie osobom fizycznym lub osobom prawnym przez spółdzielnię mieszkaniową: sal i pomieszczeń na organizowanie imprez, udostępnianie ścian i dachów budynków oraz terenów dla celów reklamowych podlega opodatkowaniu i według jakiej stawki ?

Odpowiedź

Wyżej wymieniona działalność usługowa jest zgodnie z Klasyfikacją Usług - Zeszyt Metodyczny GUS z 1985 r. Nr 57 - objęta branżą KU 89 i podlega opodatkowaniu podatkiem według stawki wysokości 22%.

Pytanie 4

Czy na żądanie osoby fizycznej lub prawnej korzystającej z lokalu użytkowego, a będącej podatnikiem VAT, spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek comiesięcznego wystawiania faktury za centralne ogrzewanie, dostawę ciepłej wody, gazu, energii elektrycznej z wyodrębnieniem kwoty naliczonego podatku VAT ?

Odpowiedź

Spółdzielnia mieszkaniowa może na żądanie podmiotu będącego płatnikiem VAT wystawić fakturę VAT (na zasadach określonych w § 17-19 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 12 maja 1993 r. (Dz. U. Nr 39, poz. 176) o ile użytkowany lokal mieści się w budynku niemieszkalnym. Natomiast pobieranie opłat za użytkowanie lokali w budynkach mieszkalnych jest czynnością ściśle związaną z usługą sklasyfikowaną przez GUS w branży KU 74 - zgodnie z zał. nr 2 do cyt. ustawy usługa zwolniona od VAT-u - co oznacza, iż spółdzielnia mieszkaniowa nie musi wystawiać faktury z wyodrębnionym podatkiem.

Pytanie 5

Czy ustanowienie przez spółdzielnię na rzecz członka lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu tak mieszkalnego jak i użytkowego jest wolne od podatku VAT ? Czy wolne od tego podatku jest również przekształcenie uprawnień lokatorskich na własnościowe ?

Odpowiedź

Ustanawianie przez spółdzielnię na rzecz członka lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego w budynku mieszkalnym jak również przekształcenie uprawnień lokatorskich na własnościowe lokali w budynkach mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pytanie 6

Czy sprzedaż usług wewnątrz spółdzielni mieszkaniowej między jej poszczególnymi jednostkami organizacyjnymi nie podlega podatkowi VAT, jeśli żadna z tych jednostek nie została zarejestrowana w urzędzie skarbowym jako samodzielny podatnik VAT ?

Odpowiedź

Sprzedaż usług wewnątrz spółdzielni mieszkaniowej między jej poszczególnymi jednostkami nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, pod warunkiem, że żadna z tych jednostek nie została zarejestrowana w urzędzie skarbowym jako samodzielny płatnik VAT.

Pytanie 7

Czy odpłatne i nieodpłatne przenoszenie przez spółdzielnię mieszkaniową własności gruntu niezabudowanego na rzecz innych osób fizycznych lub prawnych podlega podatkowi VAT ?

Odpowiedź

Nieodpłatne bądź odpłatne przenoszenie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności gruntu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast oddanie gruntu w dzierżawę jest klasyfikowane jako usługa i podlega opodatkowaniu według stawki 22%.

Pytanie 8

Czy podlega naliczeniu podatkiem VAT przekazywanie własności budynków i innych środków trwałych w wyniku przewidzianych ustawą Prawo spółdzielcze decyzji o podziale lub połączeniu spółdzielni mieszkaniowych. Przenoszenie własności w tym trybie jest wyłączone z obciążeń podatkiem dochodowym.

Odpowiedź

Przekazywanie budynków i innych środków trwałych w wyniku podziału lub połączenia spółdzielni mieszkaniowych nie jest opodatkowane podatkiem VAT w świetle art. 2 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. (Dz. U. Nr 11, poz. 50 i Nr 28, poz. 127).

Pytanie 9

Czy podlega naliczaniu podatkiem VAT nieodpłatne przekazywanie przez państwowe osoby prawne na rzecz spółdzielni mieszkaniowych własności zakładowych domów mieszkalnych i innych środków trwałych związanych z tymi domami ? Przenoszenie własności w tym trybie jest wyłączone z obciążeń podatkiem dochodowym.

Odpowiedź

Nieodpłatne przekazywanie przez państwowe osoby prawne na rzecz spółdzielni mieszkaniowych własności zakładowych domów mieszkalnych i innych środków trwałych związanych z tymi domami wolne jest od podatku VAT, o ile zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 3 cyt. ustawy, a w przypadku gdy sprzedaż nie dotyczy zorganizowanej części - to obroty z tej sprzedaży (bądź nieodpłatnego przekazania) wolne są od podatku na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 cyt. ustawy w związku z art. 4 pkt 7 cyt. ustawy.

Pytanie 10

Czy w przypadku przetargowej sprzedaży mieszkania przez spółdzielnię (przetarg poprzedza ustanowienie własnościowego prawa do lokalu w drodze przydziału) spółdzielnia nie opłaca podatku VAT, czy też ma obowiązek naliczania podatku VAT:

- od całej kwoty uzyskanej w wyniku przetargu,

- od kwoty uzyskanej w wyniku przetargu pomniejszonej o wkład budowlany związany z danym lokalem oraz o koszty organizacji przetargu ?

Odpowiedź

Sprzedaż mieszkania przez spółdzielnię mieszkaniową w drodze przetargu powoduje obowiązek w podatku VAT. Podstawę opodatkowania stanowi kwota uzyskana na przetargu.

Pytanie 11

Jak ma przebiegać rozliczenie finansowe spółdzielni mieszkaniowej z urzędem skarbowym z tytułu podatku VAT zawartym w urzędowej cenie (c.o. i c.w.) określonej przez Ministra Finansów dla lokali mieszkalnych, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa otrzymuje dotację budżetową na pokrycie różnicy między kosztami zakupu ciepła od dostawcy, a cenami urzędowymi opłacanymi przez użytkowników mieszkań ?

Odpowiedź

Opłaty wnoszone przez członków spółdzielni budownictwa mieszkaniowego z tytułu użytkowania mieszkań zalicza się do zakresu czynności związanych z usługą mieszkaniową objętą branżą KU 74. W związku z tym podatek zapłacony przez spółdzielnię przy nabywaniu towarów i usług związanych z tą działalnością powinien być zaliczony do kosztów spółdzielni. Oznacza to, że spółdzielnia nie wykazuje użytkownikowi w "książeczce opłat z tytułu użytkowania lokalu" podatku VAT, który został zapłacony przy nabyciu towarów i usług (w tym również przy nabyciu c.o., c.w., energii elektrycznej, usług konserwacji dźwigów itp.) - zatem nie wystąpi VAT należny.

Pytanie 12

Który wariant rozliczenia usługi remontu lokalu zleconej przez jego użytkownika jest zgodny z przepisami o podatku VAT ?

Wariant 1: wystawienie przez spółdzielnię mieszkaniową zleceniodawcy dwóch odrębnych faktur

- za usługę remontową

- za sprzedaż materiałów budowlanych

Wariant 2: wystawienie przez spółdzielnię mieszkaniową zleceniodawcy jednej łącznej faktury za usługę i materiały.

Odpowiedź

Przy dokumentowaniu sprzedaży usługi remontowej świadczonej na rzecz użytkownika lokalu uprawnionego do otrzymania faktury VAT można w tej fakturze wykazać w oddzielnych pozycjach materiały zużyte do remontu i robociznę. Natomiast w przypadku świadczenia w/w usługi na rzecz użytkownika lokalu nie uprawnionego do otrzymania faktury VAT należy wystawić rachunek uproszczony, w którym można w oddzielnych pozycjach wykazać materiały i robociznę.

Zwraca się przy tym uwagę na fakt, iż w przypadku odrębnego wykazywania materiałów objętych stawką obniżoną (7%, 0%) lub zwolnionych od podatku - zarówno w fakturze VAT jak i w rachunku uproszczonym muszą być wykazane stawki podatku oraz symbol SWW.

Pytanie 13

Zgodnie z art. 51 ust. 2 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. (Dz. U. Nr 11, poz. 50 i Nr 28, poz. 127) przez roboty związane z budownictwem mieszkaniowym rozumie się również remonty obiektów budownictwa mieszkaniowego. Czy zasada ta odnosi się również do remontów mieszkań i lokali użytkowych wykonywanych na zlecenie użytkowników tych lokali ?

Odpowiedź

W świetle § 2 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 12 maja 1993 r. (Dz. U. Nr 39, poz. 179) i w związku z § 1 pkt 4 cyt. rozporządzenia obniżona stawka podatku VAT jest stosowana również do remontu obiektów budownictwa mieszkaniowego zleconego przez użytkownika tego obiektu, z wyjątkiem prac związanych z bieżącą konserwacją.

Pytanie 14

W jakiej wysokości należy naliczać VAT od usług remontowych wykonywanych na rzecz szkół, przedszkoli, żłobków ?

Odpowiedź

Usługi remontowe wykonywane w szkołach, przedszkolach, żłobkach podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 22%.

Pytanie 15

Spółdzielnia mieszkaniowa ma umowę zawartą przed 2 marca 1993 r. z wykonawcą domu mieszkalnego. Obecnie wykonawca ten postawiony został w stan likwidacji i spółdzielnia musi zawrzeć umowę na dokonanie domu z innym wykonawcą. Czy ta nowa umowa będzie korzystać do końca 1993 r. ze stawki VAT 0% ?

Odpowiedź

Zgodnie z § 7 pkt 15 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 1993 r. (Dz. U. Nr 59, poz. 272) w okresie do 31 grudnia 1993 r. zerowa stawka podatku może mieć zastosowanie do tych robót budowlano-montażowych, które są realizowane na podstawie umów zawartych przed dniem 2 marca 1993 r. o ile zostały spełnione warunki określone w cyt. przepisie. Do przedstawionej w pytaniu sytuacji zerowa stawka podatku nie może być zastosowana, gdyż umowa z nowym wykonawcą została zawarta po 2 marca 1993 r.

Pytanie 16

Spółdzielnia mieszkaniowa pełni na zlecenie urzędu miasta rolę inwestora zastępczego szkoły. Czy do wartości usług świadczonych przez spółdzielnię należy doliczyć VAT i w jakiej wysokości ?

Odpowiedź

Przedstawiona działalność jest klasyfikowana przez GUS - Zeszyt Metodyczny z 1985 r. Nr 57 - do branży KU 38801 i podlega opodatkowaniu według stawki w wysokości 22%.

Pytanie 17

Spółdzielnia mieszkaniowa realizuje budynek mieszkalny, w którego parterze jest zlokalizowany lokal dla banku finansowany środkami banku. Czy nakłady ponoszone na budowę tego lokalu bankowego mają być traktowane z punktu widzenia VAT analogicznie jak budownictwo mieszkaniowe, czy też według innych zasad i jakich ?

Odpowiedź

Jeżeli zgodnie z zarządzeniem nr 70 Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 25 października 1989 r. w sprawie Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. Urz. GUS Nr 32, poz. 77) wznoszony obiekt zostanie zakwalifikowany do budynku mieszkalnego, wówczas będzie mieć zastosowanie preferencyjna stawka podatku przynależna budownictwu mieszkaniowemu.

Pytanie 18

Czy spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły być zwolnione z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku VAT przy zastosowaniu kas rejestrujących, nawet jeśli obroty w ciągu trzech kwartałów 1993 r. przekroczą 20 mln zł, ale naliczenia kwot podatku VAT będą bardzo niskie ?

Odpowiedź

Zgodnie z § 1 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 września 1993 r. w sprawie czasowego zwolnienia niektórych grup podatników z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku od towarów i usług przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. Nr 92, poz. 427) w okresie od dnia 1 stycznia 1994 r. do 30 czerwca 1994 r. zostały zwolnione z obowiązku prowadzenia w/w ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących m.in. podatnicy świadczący usługi niematerialne objęte branżą KU 74.