PP1-7207-36/94/SK - Usługi spółdzielni mieszkaniowych a VAT.

W związku ze zgłaszanymi zapytaniami dotyczącymi podatku od towarów i usług w spółdzielczości mieszkaniowej, uprzejmie wyjaśniam, co następuje:

1. Stosownie do art. 204 § 2, art. 238 § 1 i art. 239 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210 z późn. zm.) spółdzielnia mieszkaniowa m.in. może:

1) przydzielać członkom lokale mieszkalne w budynkach stanowiących własność spółdzielni,

2) budować domy rodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów lub inne domy w celu przeniesienia na rzecz członków znajdujących się w nich lokali mieszkalnych,

3) przydzielać lokale użytkowe i garaże członkom (osobom fizycznym i prawnym), jeżeli członkowie lub osoby te posiadają uprawnienia do prowadzenia działalności zgodnej z przeznaczeniem tych lokali (z chwilą przydziału powstaje spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, do którego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące własnościowego prawa do lokalu),

4) wynajmować lokale użytkowe i garaże.

Czynności wymienione w pkt 1-3 nie są wymienione w art. 2 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, Nr 28, poz. 127 i Nr 129, poz. 599) i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym podatek od towarów i usług, który spółdzielnia mieszkaniowa zapłaciła przy nabyciu różnych towarów i usług, obciąża koszty spółdzielni i powinien być odpowiednio uwzględniony przy wysokości wkładów mieszkaniowych i budowlanych, o których mowa w art. 208 § 1 cytowanej wyżej ustawy Prawo spółdzielcze.

W świetle art. 208 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze - przypadające od członków spółdzielni należności z wszelkich innych tytułów poza wkładami mieszkaniowymi lub budowlanymi, określone są jako "inne opłaty". W praktyce opłaty te są określane jako "czynsz". Nie jest to jednak w istocie "czynsz", gdyż "czynsz" jest wynagrodzeniem za zajmowanie cudzego lokalu, na podstawie umowy najmu lub dzierżawy, zaś członek spółdzielni mieszkaniowej zajmuje przydzielony lokal na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu. W praktyce - dla należności z tytułu eksploatacji nieruchomości spółdzielczych przyjęła się nazwa "opłata eksploatacyjna".

Jak już wyżej wspomniano, opłaty eksploatacyjne nie mogą być traktowane jako opłaty czynszowe z tytułu wynajmu. W związku z tym opłaty te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podatek VAT zapłacony przez spółdzielnie mieszkaniowe przy nabywaniu towarów i usług związanych z opłatami eksploatacyjnymi stanowi zatem koszt spółdzielni. Nie podlegają więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług opłaty eksploatacyjne związane z mieszkaniami, garażami i lokalami użytkowymi, które zostały przekazane członkom spółdzielni na podstawie art. 204 § 2 pkt 1 i 2, art. 238 § 1 i art. 239 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze.

Należy przy tym pamiętać, że w przypadku dokonywania zakupów związanych z działalnością nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podatnikowi VAT nie przysługuje prawo do obniżania kwoty podatku należnego lub zwrotu z urzędu skarbowego różnicy podatku (art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym).

W deklaracji podatkowej dla podatku od towarów i usług (VAT-7) w części dotyczącej rozliczenia podatku naliczonego (C) nie należy zatem wykazywać wartości zakupów związanych z budową garaży, pawilonów handlowych, bloków mieszkalnych, domów rodzinnych - vide pkt 1 ppkt 1-3 niniejszego pisma (bądź wartości tych obiektów i kwoty VAT naliczonego, wykazanych np. w fakturze VAT wystawionych przez firmę budowlaną), a w części dotyczącej podatku należnego (D) - nie należy wykazywać wartości przekazanych członkom spółdzielni obiektów budowlanych, o których mowa w pkt 1 ppkt 1-3 mniejszego pisma.

Jeżeli członek spółdzielni prowadzi w lokalu użytkowym działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, spółdzielnia mieszkaniowa może wyłącznie wystawiać faktury VAT z wyodrębnionym podatkiem od czynności opodatkowanych, związanych z opłatami eksploatacyjnymi (np. podatek od towarów i usług z tytułu dostaw energii cieplnej itp.).

2. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa naliczała od opłat eksploatacyjnych, o których mowa w ust. 1 niniejszego pisma (np. od garaży), podatek od towarów i usług, wpłacone do budżetu kwoty z tego tytułu powinny być traktowane jako nadpłaty w rozumieniu art. 29 ustawy z dnia 19 grudnia 1980 r. o zobowiązaniach podatkowych (tekst jednolity - Dz. U. z 1993 r. Nr 108, poz. 486 i Nr 134, poz. 646).

Jeśli jednak została wystawiona faktura lub rachunek z tego tytułu ma zastosowanie art. 33 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, czyli powstaje obowiązek podatkowy.

3. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa, dysponująca lokalami użytkowymi (garażami) - wbudowanymi lub wolnostojącymi, wynajmuje je użytkownikom nie posiadającym prawa własnościowego spółdzielczego (lub lokatorskiego) do tych pomieszczeń, czynności te stanowią usługę najmu i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z przepisami art. 18 ust. 1 cytowanej ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r.:

1) w przypadku gdy wszystkie elementy czynszu - zgodnie z umową stron - rozliczane są łącznie, tj. bez wyodrębniania opłat za poszczególne składniki czynszu (np. centralne ogrzewanie, wywóz śmieci itp.) - obowiązuje stawka VAT w wysokości 22% od całej usługi najmu (tj. od całego czynszu),

2) w przypadku gdy spółdzielnia wyodrębnia poszczególne składniki czynszu np. usługi obce objęte stawką VAT w wysokości 7%, do pozycji wyodrębnionych w fakturze stosuje się stawkę 7% ("refakturowanie"), do pozostałej części opłat - stawkę 22%.