PP 443/20/2004 - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy gruntów i budynków, ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oraz wydania gruntów na podstawie umowy użyczenia

Pytanie podatnika

I. 1) Czy dostawę budynków trwale z gruntem związanych albo części takich budynków, opodatkowuje się łącznie z gruntem według stawki, którą przyjmuje się dla dostawy danego budynku, czy opodatkowuje się oddzielnie budynek i grunt, na którym jest on wybudowany?

2) Czy zapis art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazuje na to, że każda kolejna odsprzedaż obiektu budownictwa mieszkaniowego lub jego części, jest zwolniona od VAT?

3) Jeśli przedmiotem dostawy jest obiekt budownictwa mieszkaniowego zwolniony od podatku, to czy grunt pod takim obiektem powinien być opodatkowany taką samą stawką?

Jeśli przedmiotem dostawy jest obiekt budownictwa mieszkaniowego zasiedlany po raz pierwszy, to czy całość (budynek i grunt) jest opodatkowana według stawki 7%?

4) Jeśli przedmiotem dostawy jest obiekt budownictwa mieszkaniowego zawierający lokale inne niż przeznaczone na cele mieszkalne, to przy dostawie obiektu w całości należy wyodrębnić i przyjąć różne stawki podatkowe dla części mieszkalnej i przeznaczonej na cele niemieszkalne proporcjonalnie do procentowego udziału powierzchni poszczególnych lokali w powierzchni budynku?

5) Czy grunt budowlany oraz przeznaczony pod budowę opodatkowany jest stawką 22%?

6) Czy dostawa używanych obiektów budownictwa innego niż mieszkaniowe jest zwolniona od podatku VAT?

II. 1) Czy ustanowienie przez gminę prawa użytkowania wieczystego gruntu jest zwolnione od podatku VAT?

2) Czy ustanowienie prawa wieczystego użytkowania jest czynnością wykonywaną na podstawie umowy cywilno-prawnej i w związku z tym podlega opodatkowaniu?

3) Czy właściwe będzie stosowanie art. 7 ust. 1 pkt 2, który uznaje za dostawę towarów takie wydanie towaru na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu itp. lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty, prawo własności zostanie przeniesione?

Jeśli umowa użytkowania wieczystego nie przewiduje przeniesienia własności gruntu po spłacie ostatniej raty, można uznać na podstawie art. 7 ust. 2, że umowa nie stanowi dostawy towarów i nie podlega tym samym opodatkowaniu stawką inną niż zwolniona?

4) Jak w kontekście przepisu art. 8 ust. 2 ustawy, traktować umowę użyczenia gruntu gminnego? Czy gmina jako podmiot użyczający powinna naliczyć podatek VAT?

Odpowiedź

I. W myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), zwolnieniu od podatku poddano dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Natomiast pkt 10 powyższego artykułu odnosi się do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

Zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Aby dostawa towaru używanego (używanych obiektów budownictwa innego niż mieszkaniowe) korzystała ze zwolnienia od podatku, muszą być spełnione warunki wymienione w art. 43 ust. 2 pkt 1 pozwalające na uznanie danego towaru jako towaru używanego oraz kryteria wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 2 wyżej cytowanej ustawy.

Przez towary używane - zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy - dla celów zwolnienia od podatku rozumie się:

1) budynki, budowle i ich części - jeżeli do końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat

2) pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Natomiast w myśl przepisu art. 43 ust. 6 ustawy, zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych

Pod pojęciem użytkowania należy rozumieć zarówno faktyczne ich używanie przez sprzedającego, jak i korzystanie w sensie prawnym, tzn. gdy są one przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

W sytuacji, gdy używany obiekt budownictwa innego niż mieszkaniowe spełnia warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega on zwolnieniu z podatku.

Unormowanie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ma zastosowanie do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, w sytuacji gdy dostawa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe i istotne znaczenie ma fakt zasiedlenia lub zamieszkania po raz pierwszy lub kolejny.

Dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego i ich części korzysta ze zwolnienia, jeżeli nie występuje pierwsze zasiedlenie lub zamieszkanie danego budynku lub jego części. Powyższe zwolnienie dotyczy wtórnego rynku, bez względu na fakt, czy dany obiekt spełnia kryteria uznania go za towar używany.

W przypadku dostawy budynku lub jego części zasiedlonego po raz pierwszy stosuje się przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy, który określa że do 31 grudnia 2007 r. stawkę w wysokości 7%, stosuje się w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Jeśli zatem dostawa będzie dotyczyła (do 31 grudnia 2007 r.) obiektu budownictwa mieszkaniowego (PKOB 111,112, ex113), gdy występuje pierwsze zasiedlenie lub zamieszkanie, to ww. dostawa objęta będzie stawką 7%, z uwagi na treść przepisu art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy. Dostawa gruntu związanego z tym obiektem, jako nie wyłączana z podstawy opodatkowania tegoż obiektu, również podlegać powinna opodatkowaniu według stawki 7%. Całość bowiem transakcji dostawy (obiektu mieszkalnego wraz z gruntem) podlega w tej sytuacji opodatkowaniu według stawki 7%.

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w art. 5 ust. 1 pkt 1 stanowi, że opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, rozumie się rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Odpłatna zatem dostawa gruntu podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. W katalogu towarów i usług, co do których dostawy stosuje się obniżone stawki podatku, tj. zawartym w:

- ustawie o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

- rozporządzeniu z dnia 27 kwietnia 2004 r. o wykonaniu niektórych przepisów ustawy

- rozporządzeniu z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom (...)

- rozporządzenie z dnia 23 czerwca 2004 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy (...).

nie została wymieniona dostawa gruntów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

W świetle powyższego, należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22 % stosownie do art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), unormowano, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że jeśli chodzi o stawkę podatku od towarów i usług grunt dzieli ją ze sprzedawanym budynkiem. Jeżeli sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2, spełniając definicję towaru używanego przedstawioną w art. 43 ust. 2 ustawy, to zwolnienie dotyczy także sprzedawanego razem z tym budynkiem gruntu. W przeciwnym przypadku dostawa gruntu trwale związanego z budynkiem jest opodatkowana według stawki właściwej dla tego budynku.

Zastosowanie właściwej stawki podatku w przypadku dostawy obiektu budowlanego uzależnione jest od właściwego zaklasyfikowania danego obiektu według zasad Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Jeśli dany obiekt budowlany został zaklasyfikowany według PKOB jako obiekt budownictwa mieszkaniowego, to dostawa takiego obiektu będzie opodatkowana według stawki właściwej dla danego budynku (bez względu na to, czy w danym budynku zaklasyfikowanym jako obiekt budownictwa mieszkaniowego znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne czy też lokale mieszkalne i lokale użytkowe).

Dostawa ww. obiektu będzie podlegała zwolnieniu z podatku po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 z zastrzeżeniem zapisów art. 43 ust. 6 ustawy. Grunt znajdujący się pod ww. obiektem będzie także zwolniony z podatku.

Natomiast w przypadku dostawy jedynie części budynków (lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalnym, gdy przedmiotem transakcji nie jest cały budynek), przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne stosuje się zwolnienie z podatku, jeżeli spełnione są warunki wymienione w art. 43 ust. 2 pkt 1 pozwalające na uznanie danego towaru jako towaru używanego oraz kryteria wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z zastrzeżeniem zapisów art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji, gdy nie zostaną spełnione powyższe warunki - dostawa ww. towarów będzie opodatkowana według stawki właściwej dla danych lokali, natomiast grunt znajdujący się pod częścią budynku (dostawa dotyczy wyłącznie lokali użytkowych) opodatkowany będzie według stawki właściwej dla danych lokali lub będzie korzystał ze zwolnienia, w przypadku gdy ww. lokale będą podlegały zwolnieniu z podatku.

Należałoby podkreślić, że w przypadku dostawy części budynków (lokali) wraz z przynależną częścią gruntu przepisy podatkowe nie określają w jaki sposób należałoby określić wartość gruntu (jaka część gruntu przypada na dany lokal), stąd stanowisko strony przedstawione w piśmie należy uznać co do zasady jako prawidłowe.

II. Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy, z kategorii podatników ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego przy spełnieniu łącznie dwóch warunków:

- podmiotem są jedynie organy władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy (np. gminy)

- odnosi się ono jedynie do tych czynności podlegających wyłączeniu, które zostały nałożone na te podmioty przepisami prawa i do których realizacji zostały powołane

Do zadań Gminy należą m. in. sprawy związane z gospodarką nieruchomościami, co wynika wprost z przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn zm.).

Ustanowienie, zamiana użytkowania wieczystego, a także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą znajdującego się na nim budynku, czy też sprzedaż udziałów w tym prawie oraz kształtowanie elementów treści stosunku prawnego tego użytkowania następuje co do zasady na podstawie cywilnoprawnych oświadczeń woli właściciela i użytkownika wieczystego.

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 z późn zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Wobec powyższego, wśród czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem jest również użytkowanie wieczyste, gdy stanowi ono przedmiot umowy sprzedaży.

Sama umowa o oddanie gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste nie jest wymieniona jako podlegająca opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Należy przy tym pamiętać, że na podstawie art. 2 cyt. ustawy, nie podlegają ww. podatkowi:

- umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska,

- czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego z zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Wątpliwości strony dotyczą formy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu. Prawo wieczystego użytkowania jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn zm.).

Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Na podstawie zapisu art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn zm.), oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy.

Pojęcie dostawy zostało rozszerzone w art. 7 ust. 1-5 (a także w ust. 2 tego artykułu).

Co do zasady więc dostawa to przeniesienie prawa, ale wyjątkowo także ustanowienie wyraźnie wymienionych przez ustawodawcę praw. Katalog czynności wymienionych w art. 7 ust. 1 pkt 5 nie wymienia jako dostawy towaru ustanowienia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Stąd też ustanowienie prawa wieczystego użytkowania "jako świadczenie nie będące dostawą" należy traktować jako świadczenie usługi na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, czynności dotyczące użytkowania wieczystego tj. ustanowienie, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, sprzedaż udziałów w tym prawie, oddanie gruntu w użytkowanie czy zamiana praw, o ile mają charakter odpłatny, od 1 maja 2004 r. są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

Jednocześnie należałoby podkreślić, że w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu (§ 3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - Dz. U. Nr 97, poz. 970 i Dz. U. Nr 154, poz. 1541). Natomiast opłaty wniesione przed 1 maja 2004 r. nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Cytowany w zapytaniu przepis art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, uznaje za dostawę towarów takie wydanie towaru na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu itp. lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty, prawo własności zostanie przeniesione, pod warunkiem wykonywania tych czynności odpłatnie.

Umowa użytkowania wieczystego nie przewiduje przeniesienia własności gruntu po spłacie ostatniej opłaty rocznej.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uregulowane jest w ustawie z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego (...) - Dz. U. Nr 123, poz. 781 z późn zm. - i następuje, stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy, w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez starostę albo prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, jeżeli użytkowanie wieczyste jest ustanowione na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa (...).

Powyższa czynność, mimo iż spełnia przesłanki uznania jej za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na zapis art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi, że nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Umowa użyczenia jest regulowana przepisami art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Umowę tę charakteryzują zatem dwa elementy:

- oddanie rzeczy do używania na określony czas

- nieodpłatność

W poprzednim stanie prawnym wydanie towaru na podstawie umowy użyczenia nie było opodatkowane VAT jako wymienione w art. 3 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 30 kwietnia 2004 r.

W obecnym stanie prawnym, dostawy towarów i usług pod tytułem nieodpłatnym, co do zasady, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zasadą jest opodatkowanie odpłatnych czynności dostawy towarów i świadczenia usług.

Wyjątek od powyższej zasady przewidziano m. in. w przepisie art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stwierdzając iż nieodpłatne świadczenie usług nie będące dostawą towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług, jeżeli nie są one związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami, w całości lub części, traktuje się jak odpłatne świadczenie usług.

W świetle powyższego przepisu, wydanie towaru na podstawie umowy użyczenia może zostać zakwalifikowane jako nieodpłatne świadczenie usług nie będące dostawą, zrównane z odpłatnym świadczeniem usług, jeśli nie jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało "w całości lub części" prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu towarów lub usług związanych z tą usługą.

Wówczas wydanie towaru na podstawie umowy użyczenia podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie podlega natomiast opodatkowaniu wydanie w ramach umowy użyczenia towarów, co do których podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, a brak tego prawa wynikał z przepisów aktów prawnych dotyczących podatku VAT.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nie zostały spełnione przesłanki traktujące nieodpłatne świadczenie usług jako odpłatne świadczenie usług, w związku z tym przedmiotowa usługa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.