PP-443-11/04 - Opodatkowanie podatkiem VAT umowy najmu części nieruchomości

Pytanie podatnika

Kwestia opodatkowania podatkiem VAT wydania na podstawie umowy najmu części nieruchomości na cele użytkowe.

W odpowiedzi na złożone dnia 14 maja 2004 r. żądanie (pismo z dnia 12 maja 2004 r.) w sprawie udzielenia w trybie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Tucholi nadmienia, co następuje:

Państwo... zwrócili się z prośbą o zajęcie stanowiska w kwestii opodatkowania podatkiem VAT wydania na podstawie umowy najmu części nieruchomości na cele użytkowe. Przedstawiając stan faktyczny stwierdziliście Państwo, iż jesteście współwłaścicielami budynku mieszkalno-usługowego położonego w... przy ul..... Zamierzacie wynająć jedno z pomieszczeń znajdujących się we wskazanej nieruchomości. Dodatkowo podkreśliliście Państwo, iż jedno z małżonków prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest świadczenie usług w zakresie ochrony zdrowia. Natomiast drugi z małżonków nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym poddaliście Państwo pod wątpliwość:

- czy jako współwłaściciele nieruchomości jesteście zobowiązani do zawarcia wspólnie umowy najmu,

- czy w przedstawionej sytuacji wykonywane czynności wynajmu lokalu należy opodatkowywać podatkiem VAT.

Ponadto dnia 7 czerwca 2004 r. Państwo... złożył i zgodnie z wezwaniem nr PP-443-11/04 z dnia 1 czerwca 2004 r. uzupełnienie przedmiotowego pisma z dnia 12 maja 2004 r., w którym stwierdzili, iż:

- pomiędzy małżonkami istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej,

- zamierzają na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tytułu najmu przez jednego z nich.

Zajęte przez wnoszącego podanie stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 12 maja 2004 r. wskazuje, iż każdy z małżonków może dysponować swoją częścią udziału do nieruchomości. Współwłaściciel, który nie prowadzi działalności gospodarczej może korzystać z podmiotowego zwolnienia od podatku VAT do momentu kiedy nie przekroczy kwoty określonej w art. 113 ust. 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) tj. do momentu jeżeli wartość sprzedaży nie przekroczy w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży kwoty 10.000 EURO.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Tucholi, działając zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie, o której mowa w wyżej powołanym piśmie:

Z postanowień księgi drugiej działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny "Własność i inne prawa rzeczowe" współwłasność (art. 195-221) wynika, iż współwłasność stanowi odmianę własności, wyrażającą się tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (co najmniej dwóm podmiotom). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Wg natomiast art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa). Dorobkiem małżonków są zgodnie z art. 32 § 1 ww. ustawy przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania tej wspólności przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Przedmioty majątkowe nie objęte wspólnością stanowią majątek odrębny każdego z małżonków. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.).

Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej zarówno ustawowej jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej. W czasie trwania wspólności majątkowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, jak również nie może rozporządzać lub zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku (art. 35 cyt. ustawy). Oboje małżonkowie są wprawdzie obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, jednakże każdy z nich może zarząd ten wykonywać samodzielnie z zastrzeżeniem, że dla dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda współmałżonka wyrażona w formie przewidzianej dla danej czynności prawnej (art. 36 ww. ustawy).

W myśl postanowienia art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93) "Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz".

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) "Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności".

Stosownie do art. 15 ust. 2 cyt. ustawy "Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych".

Na podstawie art. 5 ust. 1 ww. ustawy - Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,

2) eksport towarów,

3) import towarów,

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

3) import towarów,

Na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) oraz przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami nie można wysnuć wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez jednego z małżonków (dostawa towarów, świadczenie usług) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy. Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka. Wyrażenie takiej zgody nie oznacza jednak, ze małżonek staje się stroną czynności prawnej dokonanej przez pierwszego z nich. O tym, który z małżonków jest (lub ewentualnie będzie) podatnikiem podatku od towarów i usług rozstrzyga wola tych małżonków co do tego, który z nich będzie w konkretnej sytuacji wykonywał określone czynności zarządu majątkiem wspólnym.

W związku z powyższym, skoro przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT są wskazane ustawą czynności - taką jest niewątpliwie wydanie towarów na podstawie umowy najmu - zaś podatnikiem tego podatku podmiot wykonujący te czynności samodzielnie, na rachunek należącego do niego majątku wspólnego (dorobkowego), to najem lokalu na cele użytkowe przy wykorzystaniu nieruchomości wspólnej, nie stwarza samo przez się obowiązku podatkowego w tym zakresie u drugiego z małżonków.

W świetle przywołanych przepisów, uwzględniając, iż cały uzyskany przychód z najmu części nieruchomości na cele użytkowe będzie rozliczany przez jednego z małżonków - taką możliwość przewiduje art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - nie stoi z powyższym w sprzeczności aby jeden z małżonków rozliczał wynikający z tego tytułu podatek od towarów i usług.

Należy jednakże wskazać, iż na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) "Zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych, odpowiadającej kwocie 10.000 EURO. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku". Wg zapisu art. 113 ust. 9 cyt. ustawy "Podatnik rozpoczynający wykonywanie czynności określonych w art. 5 w trakcie roku podatkowego jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, kwoty określonej w ust. 1 lub ust. 8". Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie określenia kwoty uprawniającej do zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 202, poz. 1962) wartość sprzedaży towarów i usług, o której mowa w art. 113 ust. 1 uprawniająca do zwolnienia od podatku od towarów i usług w 2004 r. wynosi 45.700 zł. Zatem drugi z małżonków ma prawo do korzystania z podmiotowego zwolnienia od podatku VAT do momentu gdy wartość sprzedaży nie przekroczy w trakcie 2004 r. kwoty wyliczonej wg wzoru podanego poniżej:

45.700 zł x ilość dni do końca roku podatkowego, licząc od dnia dokonania pierwszej czynności, o której mowa w art. 5 ustawy dzielone przez 366 dni.

Ustosunkowując się do sposobu rozliczenia uzyskanego przychodu przez współmałżonków dla celów podatku VAT, zaprezentowanego przez Państwa należy zauważyć, iż osiągnięty obrót dla celów podatku VAT może być również rozliczany na zasadach wskazanych w piśmie z dnia 12 maja 2004 r.

Obowiązek podatkowy u każdego z małżonków wynikający z wykonania określonej czynności wystąpi wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu jest wykonywana wspólnie przez oboje małżonków, to jest gdy oboje są stroną transakcji obciążonej podatkiem. Wówczas każde z nich samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek (to jest na rachunek majątku dorobkowego) dokonuje czynności będącej przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT.

Kwota należna (pomniejszona o kwotę należnego podatku) z tytułu zawarcia przedmiotowej umowy wynajmu lokalu na cele użytkowe, jest podstawą opodatkowania po połowie, ponieważ małżonkowie pozostają w majątkowej wspólności ustawowej.

Konkludując stwierdza się, iż w sytuacji przedstawionej powyżej przychód z najmu nieruchomości objętej wspólnością ustawową należy dzielić po połowie tj. czynsz z najmu przypisuje się w 50% mężowi i w 50% żonie. Małżonek, który jest podatnikiem podatku VAT winien opodatkowywać uzyskany obrót podatkiem VAT wg stawki 22%. Osiągnięty obrót z tego tytułu wraz z obrotem dotyczącym świadczenia usług w zakresie ochrony zdrowia i opieki społecznej powinien wykazać w deklaracji VAT-7.

Natomiast drugi z małżonków o ile wartość sprzedaży nie przekroczy ustalonej na 2004 r. kwoty limitu uprawniającej do zwolnienia ma prawo do korzystania z podmiotowego zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 113 ust. 9 powołanej ustawy. Celem udokumentowania uzyskanego przez niego przychodu z tytułu udziału w nieruchomości wystawia rachunek, o którym mowa w art. 87 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.).

Niniejszej odpowiedzi udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku i stan prawny obowiązujący w dniu jej datowania.