PO 7/B-825-417/7205/95 - Opłata skarbowa od umowy sprzedaży nieruchomości.

W związku z pismem w sprawie opodatkowania umów sporządzonych w trybie art. 231 kodeksu cywilnego, Ministerstwo Finansów uprzejmie wyjaśnia, że podziela stanowisko Izby Skarbowej w Białymstoku, iż przeniesienie w tym trybie własności nieruchomości wraz z przeniesieniem własności budynków lub innych urządzeń podlega opłacie skarbowej stosownie do art. 1 ust. pkt 2 lit. a ustawy z dnia 31 stycznia 1983 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 4, poz. 23 z późn. zm.).

Umowa przenosząca własność działki za wynagrodzeniem (art. 231 § 1 i 2) stanowi realizację - przysługującego samoistnemu posiadaczowi lub właścicielowi gruntu - roszczenia o przeniesienie własności gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem. Nabycie to przybiera postać umowy sprzedaży i podlega opłacie skarbowej na zasadach ogólnych.

W myśl zasady super ficies solo cedit wszystko, co trwale związane z gruntem, stanowi własność właściciela gruntu, zatem część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności innych praw rzeczowych (art. 37 § 1 k.c.) i poza przewidzianymi w ustawie wyjątkami nie jest możliwe przeniesienie własności tylko gruntu bez znajdujących się na nim zabudowań i urządzeń.

Tym samym podstawę obliczenia opłaty skarbowej stanowi wartość rynkowa działki oraz naniesień, w tym budynków, gdyż brak jest, na podstawie przepisów o opłacie skarbowej, możliwości uwzględniania przy ustalaniu podstawy jej obliczania nakładów poczynionych na sprzedawanym gruncie przez nabywcę (art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej).

Ministerstwo Finansów informuje przy tym, iż ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu nie podlega opłacie skarbowej. Ponadto zważywszy na zmianę art. 231 k.c. (art. 1 pkt 41 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny - Dz. U. Nr 55, poz. 321) i skreślenie § 3 tego przepisu w tym trybie odnosi się wyłącznie do gruntu i nie obejmuje wieczystego użytkowania gruntu.

Ministerstwo Finansów wyjaśnia również, że art. 3 ust. 1 pkt 5 powołanej ustawy wyłącza obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej w odniesieniu do umów sprzedaży zawieranych przez podatników, o których mowa w art. 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), umów sprzedaży objętych zwolnieniem na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 i 2, a także umów sprzedaży zawieranych przez podatników, o których mowa w art. 14 tej ustawy, w zakresie czynności zwolnionych.

Z powołanych przepisów wynika zasada generalna, że nie podlegają opłacie skarbowej umowy sprzedaży, jeżeli strona sprzedająca z tytułu zawartej umowy jest podatnikiem VAT, tj. osobą lub jednostką organizacyjną zobowiązaną do uiszczenia tego podatku, bądź zwolnioną od podatku na podstawie powołanych przepisów.