PO.310.6.2014 - Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości.

Na podstawie art. 14j § 1 w związku z art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 849) po rozpatrzeniu wniosku Strony z dnia 22 lipca 2014 r. (data wpływu do tutejszego organu podatkowego 28 lipca 2014 r.) o udzielenie interpretacji indywidualnej przepisów niniejszym:

Organ podatkowy

W dniu 28 lipca 2014 r., do tutejszego organu podatkowego wpłynął wniosek złożony przez Stronę o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

W przedmiotowym wniosku Wnioskodawca przedstawił następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (...) (dalej: "Wnioskodawca") jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej na obszarze tutejszej gminy, składającej się z jednej działki ewidencyjnej ujętej w odpowiedniej (jednej) księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Na tej nieruchomości posadowionych jest kilka budynków.

Wnioskodawca rozważa ustanowienie odrębnej własności dwóch (lub więcej) lokali w co najmniej jednym z tych budynków będących własnością Wnioskodawcy (z tym że nie jest wykluczone ustanowienie odrębnej własności lokali we wszystkich budynkach Wnioskodawcy).

Spółka rozważa również przeniesienie ułamkowej części prawa własności jednego (lub więcej) z tych lokali na rzecz podmiotu trzeciego (Nabywca).

W wyniku tych działań, Wnioskodawca oraz ew. Nabywca stanie się z mocy prawa właścicielem (współwłaścicielem) dwóch (lub więcej) odrębnych lokali i/lub jednocześnie współwłaścicielem w odpowiednich częściach ułamkowych powierzchni wspólnych budynków znajdujących się na tej nieruchomości oraz powierzchni gruntu.

Stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego przedstawia się następująco:

Stanowisko 1) Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku, gdy na nieruchomości składającej się z jednej działki ewidencyjnej, na której posadowionych jest kilka budynków i w przynajmniej jednym z tych budynków ustanowiona zostanie odrębna własność co najmniej dwóch lokali, to podatek od nieruchomości (1) od części budynków stanowiących współwłasność (części wspólnych) oraz (2) od gruntu powinien zostać ustalony od podstawy opodatkowania określonej zgodnie z art. 3 ust. 5 Upoi. Mianowicie, podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości powinna stanowić łączna powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali (A) oraz udział w częściach wspólnych budynków i w powierzchni gruntu (o powierzchni C). Dla celów kalkulacji podatku udział w częściach wspólnych oblicza się w proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej budynków zlokalizowanych na danej nieruchomości (B) i powierzchni gruntu (C).

Stanowisko 2) Zdaniem wnioskodawcy powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdą również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego (lub kilku) z odrębnych lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę), tak że własność wyodrębnionych lokali będzie należała tylko do jednego podmiotu.

W związku z powyższym wnioskodawca zwrócił się o potwierdzenie, że:

1) Czy w przypadku, gdy na nieruchomości, na której posadowionych jest kilka budynków, a w co najmniej jednym z tych budynków ustanowiona zostanie odrębna własność co najmniej dwóch lokali, to podatek od nieruchomości od części budynków stanowiących współwłasność (części wspólnych) oraz od gruntu powinien zostać ustalony według proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa wszystkich samodzielnych lokali pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich budynków, a w konsekwencji - zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o POL - podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości powinna stanowić łączna powierzchnia użytkowa samodzielnych lokali będących własnością Wnioskodawcy oraz udział w częściach wspólnych budynków i w powierzchni gruntu obliczony przy zastosowaniu powyższej proporcji?

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 5 Upoi, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Strona w toku subsumpcji do przedstawionego stanu faktycznego nieprawidłowo przyjęła, że w rozpatrywanej sytuacji obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali do powierzchni użytkowej całego budynku. Pogląd taki sprowadzałby się do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na "właścicielach samodzielnych lokali", choć ani ustawa, ani cytowani przez stronę przedstawiciele doktryny nie posługują się takim zwrotem, konsekwentnie używając szerszego pojęcia "właścicieli lokali". Nie ma więc podstaw, by na gruncie rozpatrywanego przepisu dokonywać takiego zawężenia. Nie ma wątpliwości, że zbiór "właścicieli samodzielnych lokali" stanowi podzbiór ogółu "właścicieli lokali". Można wyobrazić sobie sytuację, w której zbiory te są tożsame (jeśli cała powierzchnia użytkowa budynku została rozdzielona pomiędzy lokale samodzielne i nieruchomość wspólną), jednak sytuacja taka nie zawsze będzie miała miejsce, gdyż możliwy jest scenariusz, w którym część powierzchni użytkowej budynku posiadać będzie status "lokali niesamodzielnych" tj. takich, którym na etapie wyodrębniania pierwszego lokalu "przypisano" udziały w nieruchomości wspólnej, a jednocześnie nie spełniają one kryterium samodzielności. Powierzchnie te - jako nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich lokali - nie wchodzą w obręb nieruchomości wspólnej i stanowią własność dotychczasowego właściciela nieruchomości (vide Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., sygn. III CZP 199/95). Jednocześnie - jak wskazano wyżej, własność lokali niesamodzielnych związana jest z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.

W zarysowanej wyżej sytuacji ujawnia się sens rozróżnienia pojęć "właścicieli lokali" (jak chce ustawa) i "właścicieli samodzielnych lokali" (do czego sprowadza się pogląd zaprezentowany przez Wnioskodawcę). W takim wypadku prawidłowe zastosowanie przepisu art. 3 ust. 5 Upoi polega na ułamkowym określeniu udziału dotychczasowego właściciela nieruchomości w prawie własności ogółu lokali znajdujących się w budynku (w tym lokali niesamodzielnych a także niewyodrębnionych lokali samodzielnych) - i dopiero tak określony udział może posłużyć do określenia udziału Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych danego budynku oraz w powierzchni gruntu do celów podatku od nieruchomości.

Niejako na marginesie należy wyjaśnić, że dla określenia udziału Wnioskodawcy w powierzchniach wspólnych budynków oraz w powierzchni gruntu do celów podatku od nieruchomości nie ma znaczenia to, jaka część z posiadanych przez niego lokali samodzielnych w budynku została wyodrębniona, a to z tego względu, iż dla wyliczenia tego udziału uwzględnia się powierzchnię użytkową wszystkich lokali należących do Wnioskodawcy, nie będących nieruchomością wspólną. Zgodnie z dominującym w cywilistyce poglądem niewyodrębnione samodzielne lokale nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz powinny być traktowane jak jedna nieruchomość lokalowa, której własność związana jest z przysługującym dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Lokale te nie są objęte współwłasnością, gdyż służą do wyłącznego użytku dotychczasowego właściciela i tylko on może nimi rozporządzać (tak m.in.: Gniewek E., System Prawa Prywatnego, tom 3, Wyd. 3, s. 736 (Nb. 34]). Stanowisko to wsparte jest orzecznictwem Sądu Najwyższego - i tak w wyroku z dnia 21 lutego 2002 r. (IV CKN 751/00) Sąd Najwyższy wskazał, że "samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych", a pogląd ten rozwinął w orzeczeniu z dnia 21 października 2003 r. (I CK 156/02) stwierdzając, że "lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (...), które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości i jemu przypadają pożytki i przychody z tych lokali". Pogląd ten został zaaprobowany przez orzecznictwo administracyjne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 9 czerwca 2005 r. (sygn. I SA/Gl 988/04) wskazał, że "przedmiotu współwłasności, czyli równocześnie przedmiotu opodatkowania, o którym mowa w art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, nie stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali".

Odnosząc powyższe do sytuacji, gdy na nieruchomości posadowionych jest kilka budynków, a odrębna własność lokali zostanie wyodrębniona przez Wnioskodawcę tylko w jednym z budynku, sposób ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości na zasadzie art. 3 ust. 5 Upoi również znajduje zastosowanie - należy jednak mieć na uwadze wcześniejsze rozważania dot. tego przepisu.

2) Czy powyższe zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości znajdą również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego z odrębnych lokali lub udział w nieruchomości w jednym z lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę)?

W odniesieniu do pytania nr 2 należy przyjąć, że zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości zawarte w art. 3 ust. 5 Upoi znajdują również zastosowanie w przypadku, gdy własność jednego z odrębnych lokali lub udział w nieruchomości w jednym z lokali zostanie przeniesiona na podmiot trzeci (Nabywcę).

Odnosząc się do rozwinięcia tego pytania w uzasadnieniu wniosku o wydanie pisemnej interpretacji - w przypadku, gdy w jednym z lokali zostanie przeniesiona ułamkowa część lokalu (część nieruchomości) na podmiot trzeci (Nabywcę), wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy wyłączona jest możliwość stosowania art. 3 ust. 4 Upoi (do czego sprowadza się zaprezentowany przez Wnioskodawcę pogląd o solidarnym opodatkowaniu Wnioskodawcy i Nabywcy). Jak zauważa sam Wnioskodawca na stronie 5 Wniosku, przepis ten stanowi o solidarnym opodatkowaniu współwłasności (współposiadania) nieruchomości lub obiektu budowlanego, wyraźnie jednak wskazując in fine na zastrzeżenie ust. 5 ww. artykułu. Nie może zatem być mowy o współstosowaniu na gruncie przedmiotowego stanu faktycznego ustępów 4 i 5 art. 3 Upoi, gdyż ten drugi przepis stanowi lex specialis względem pierwszego z wymienionych. Należy uznać, że szczególny ustrój prawny, jakim na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest współwłasność oparta na odrębnej własności lokali, wyklucza stosowanie art. 3 ust. 4 Upoi. W tym zakresie zastosowanie znajdzie rozwiązanie opisane w odpowiedzi na pytanie 1 Wniosku niniejszej interpretacji, oparte na wyliczeniu udziałów w nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust. 5 Upoi.

Przytoczona interpretacja indywidualna nie podlega zaskarżeniu odwołaniem, nie stanowi bowiem decyzji podatkowej. Strona może zaskarżyć interpretację skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach przy ulicy Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie w terminie 60 dni od dnia wniesienia tego wezwania art. 53 § 2 ww. ustawy.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi art. 54 § 1 ww. ustawy tj. Prezydenta Miasta Gliwice.