PO-3/443/234/673/KBU/04 - Zwolnienie z VAT sprzedaży nieruchomości

Pytanie podatnika

1. Czy sprzedaż nieruchomości, będąca w świetle ustawy o podatku od towarów i usług częściowo dostawą budynku, a częściowo dostawą terenu niezabudowanego, jest zwolniona w całości z podatku VAT?

2. Czy dostawa nieruchomości zabudowanej, w sytuacji, gdy od końca roku, w którym zakończono budowę budynku minęło ponad pięć lat, a w odniesieniu do nabycia samego budynku nie przysługiwało dostawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w cenach materiałów użytych do wzniesienia budynku, jest zwolniona od podatku od towarów i usług?

Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) Naczelnik Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie na pisemne zapytanie Spółki z dnia 22 października 2004 r., udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i stwierdza, co następuje.

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że zamierza zbyć zabudowaną nieruchomość gruntową, na której znajduje się budynek stanowiący halę przemysłową. Nieruchomość ta została nabyta przez spółkę w 1994 r. w stanie niezabudowanym. W grudniu 1994 r. wspólnik spółki wniósł do niej tytułem aportu szkielet budynku prefabrykowanego, który został trwale powiązany z gruntem, a następnie poczyniono liczne nakłady i poniesiono wydatki, umożliwiające doprowadzenie konstrukcji do stanu, który pozwala na traktowanie jej jako budynek w rozumieniu prawa budowlanego (obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach). Budynek, który w ten sposób powstał, został wpisany do ewidencji środków trwałych spółki jako środek wytworzony we własnym zakresie i od września 1995 r. dokonywano odpisów amortyzacyjnych. W późniejszym okresie wartość początkowa budynku nie była zwiększona. W związku z powyższymi okolicznościami, w odniesieniu do nabycia budynku spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, natomiast dokonywała ona odliczeń kwot podatku naliczonego, zawartego w cenach materiałów użytych do wzniesienia budynku i związania z gruntem. Powierzchnia całej nieruchomości wynosi 10.000 m², z czego 5.000 m² zostało wyłączone z produkcji rolniczej decyzją Wójta Gminy z dnia 5 września 1994 r. i tę część zajmuje budynek, natomiast pozostałe 5.000 m² nadal stanowi grunt rolny.

W związku z powyższym, podatnik stawia zapytanie, czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości, będąca w świetle ustawy o podatku od towarów i usług częściowo dostawą budynku, a częściowo dostawą terenu niezabudowanego, jest zwolniona w całości z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 29 ust. 5 ustawy.

Na tle takich okoliczności faktycznych spółka formułuje stanowisko, że dostawa nieruchomości zabudowanej, w sytuacji, gdy od końca roku, w którym zakończono budowę budynku minęło ponad pięć lat, a w odniesieniu do nabycia samego budynku nie przysługiwało dostawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w cenach materiałów użytych do wzniesienia budynku, jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczącego dostawy towarów używanych konieczne jest, aby w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Według spółki ważna jest interpretacja zwrotu "w stosunku do tych towarów", który stanowi, że do zastosowania zwolnienia wystarczy, aby dostawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tego samego towaru, czyli budynku. W niniejszej sprawie budynek nie był przez wnioskodawcę nabywany, tylko wytwarzany we własnym zakresie, a nabywane były jedynie materiały budowlane konieczne do jego wytworzenia, w tym budynek prefabrykowany (szkielet budynku). Bez znaczenia jest fakt, iż prawo to przysługiwało przy nabyciu materiałów, ponieważ materiały budowlane nie są tym samym towarem co budynek. W niniejszej sprawie nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 pkt 6, gdyż Spółka nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Ponadto budynek był użytkowany przez podatnika przez okres przekraczający 5 lat (od września 1995 r.). W sytuacji, gdy zwolniona od podatku VAT jest dostawa budynku, zwolniona jest też dostawa gruntu, na którym budynek jest położony, o czym stanowi art. 29 ust. 5. Z kolei dostawa pozostałej części gruntu jest zwolniona na podstawie art. 43 pkt 1 ust. 9. W sytuacji, gdy niezabudowana część gruntu jest nadal przeznaczona na cele rolnicze, zwolnienie to ma zastosowanie. W związku z powyższym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest zwolniona w całości od podatku VAT.

Naczelnik Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie stwierdza, że stanowisko to jest prawidłowe w części.

Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie normy prawa podatkowego zawarte w art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 29 ust. 5, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9, ust. 2 pkt 1 i ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535).

Zastosowanie powołanych norm skutkuje dokonaniem powyższej oceny prawnej stanowiska podatnika, uzasadnionej w sposób następujący.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

W art. 43 ust. 6 zawarto zastrzeżenie, że zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

Miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

Użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

W opisanym przypadku budynek został wybudowany we własnym zakresie i przyjęty do użytkowania w 1995 r., spełnia więc warunki określone w art. 43 ust. 2 pkt 1 dla towaru używanego, gdyż od jego wybudowania upłynęło pięć lat. Również został spełniony warunek, określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż w stosunku do tego towaru (budynku) nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (szkielet prefabrykowany wniesiono aportem, a budynek wytworzono we własnym zakresie). Spółka nie poniosła też żadnych wydatków, o których mowa w art. 43 ust. 6, na ulepszenie tego środka trwałego.

W myśl art. 29 ust. 5 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten powoduje, że co do zasady grunt podlega opodatkowaniu według stawki VAT, jaką opodatkowane są sprzedawane budynki, budowle lub ich części.

Natomiast do wydzielonego decyzją Wójta Gminny gruntu rolnego zastosowanie będzie miał zapis art. 43 ust. 1 pkt 9, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają także grunty, które potencjalnie będą traktowane jako budowlane w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego gminy. Dlatego też decydujące znaczenie ma kwalifikacja przedmiotowego gruntu. Wskazać należy, że przez "grunt przeznaczony pod zabudowę" rozumieć należy zarówno te grunty, które widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę, jak i te, w stosunku do których właściciel w sposób dający się udowodnić uzewnętrznił zamiar ich przeznaczenia pod zabudowę. W świetle powyższego, jeżeli wydzielony grunt zostanie zakwalifikowany jako grunt przeznaczony pod zabudowę, to dostawa tego gruntu będzie opodatkowana stawką podstawową w wysokości 22 %. Jeżeli natomiast grunt ten zostanie zakwalifikowany jako grunt rolny, to jego dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9.

Reasumując, dostawa przedmiotowego budynku, posadowionego na wydzielonym gruncie, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast dostawa pozostałej, wydzielonej części gruntu, w zależności od jego przeznaczenia będzie albo zwolniona od podatku lub też będzie podlegać opodatkowaniu stawką 22 %.