PF/415-103/I/05 - Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku Pana XXX uzupełnionego pismem z dnia 6 lipca 2005 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie sprzedaży nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne.

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Podatnik aktem notarialnym zawarł umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne o powierzchni 23.900m² /2.39 ha/ składającej się z działki gruntu, która zgodnie z zapisami pozostającymi w ewidencji gruntów stanowi grunty rolne zabudowane, zaś dla terenu, na którym jest ona położona brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, działka położona jest na terenie oznaczonym jako "Strefa SUR- o umiarkowanym rozwoju". W strefie tej przewiduje się funkcję osadniczą o umiarkowanym rozwoju z dopuszczeniem gospodarstw agroturystycznych i specjalistycznych. Teren ten określono jako rolnicze zaplecze gminy. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem administracyjno-socjalnym, budynkami hodowlanymi, silosem oraz na tej nieruchomości znajdują się ogrodzenia i utwardzone drogi.

Z tytułu posiadania ww. nieruchomości podatnik był podatnikiem podatku rolnego i korzystał ze zwolnienia przewidzianego w art. 12 ust. 1 pkt 4 i art. 12 ust. 3-6 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn.: Dz. U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431 z późn. zm.). Nieruchomość była w całości przedmiotem dzierżawy, przy czym dzierżawca wykorzystywał ją wyłącznie w celu odchowu piskląt reproduktorów indyczych na potrzeby produkcji piskląt indyczych jednodniowych. Po sprzedaży zbywana nieruchomość nie utraci charakteru rolnego.

W ocenie podatnika przychód uzyskany ze sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z podatku dochodowego wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

.Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2005 roku jest z pewnymi zastrzeżeniami odpłatne zbycie między innymi nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na mocy art. 28 ust. 2 podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, chyba, że podatnik złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a,e.

Z kolei art. 21 ust 1 pkt 28 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592) o kształtowaniu ustroju rolnego, przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Artykuł 46 Kodeksu Cywilnego mówi, że nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 w związku z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 1993 r. poz. 431 z późn. zm.) za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nie posiadającej osobowości prawnej.

Stosownie do zapisu art. 2 ust. 4 ustawy a dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, iż podatnik był właścicielem nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne o powierzchni 23.900 m² /2.39 ha/, które wydzierżawiał w całości, przy czym dzierżawca wykorzystywał ją wyłącznie w celu odchowu piskląt reproduktorów indyczych na potrzeby produkcji piskląt indyczych jednodniowych. Wnioskodawca oświadcza, że po sprzedaży na rzecz jej dotychczasowego dzierżawcy nieruchomość nie utraci charakteru rolnego, gdyż na przedmiotowej nieruchomości dalej prowadzony będzie ten sam rodzaj działalności rolniczej tj. odchów piskląt.

Zaznaczyć jednak należy, że w umowie przeniesienia własności nieruchomości nie został określony przyszły sposób użytkowania gruntów oraz rodzaj prowadzonej działalności przez nabywcę. Jest to jedynie zapewnienie podatnika. Fakt, że omawiana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym potwierdza zastosowanie przez notariusza zwolnienia omawianej sprzedaży od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 41 poz. 399).

Jeżeli zatem po sprzedaży nie nastąpi wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia na inne cele niż rolnicze, to wówczas ma zastosowanie zwolnienie od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.