PD-F/415-284/04 - Równoczesne skorzystanie z ulgi odsetkowej i remontowo-modernizacyjnej.

Pytanie podatnika

Czy podatnik będący współwłaścicielem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego może skorzystać z ulgi remontowo-modernizacyjnej? Czy możliwe jest równoczesne skorzystanie z ulgi odsetkowej?

Odpowiedź

Z przedstawionej w nadesłanych pismach sytuacji faktycznej wynika, iż w kwietniu 2004 roku została zawarta umowa przedwstępna pomiędzy podatnikiem (udział 50%) i jego narzeczoną (udział 50%) a developerem, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego w ramach Zespołu Mieszkaniowego. Jak wynika z treści umowy, termin przekazania lokalu mieszkalnego (w stanie surowym) ustalono na styczeń 2005 roku. W świetle powyższego podatnik pyta:

1) Czy współwłaścicielom przysługuje ulga w podatku dochodowym z tytułu wydatków poniesionych na remont i modernizację mieszkania?

2) Od jakiego momentu będą honorowane wówczas faktury VAT za nabyte artykuły instalacyjno-wykończeniowe?

3) Czy każdy ze współwłaścicieli będzie miał prawo do odrębnej ulgi remontowej?

4) Czy możliwe będzie również skorzystanie z tzw. ulgi odsetkowej, z tytułu odliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania?

Zgodnie z art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2003 roku, podatek dochodowy od osób podlegających w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, obliczony zgodnie z art. 27 i obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ustawie, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację - zajmowanego na podstawie tytułu prawnego - budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

Skorzystanie z przedmiotowej ulgi jest możliwe, jeżeli poniesione wydatki:

1. mieszczą się w zakresie rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r., opublikowanym w Dzienniku Ustaw Nr 156, poz. 788 (art. 27a ust. 17 ustawy),

2. zostały udokumentowane fakturą wystawioną wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług, nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku, lub dowodem odprawy celnej, a w przypadku wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej - dowodem tej wpłaty (art. 27a ust. 6 pkt 1 ustawy),

3. nie zostały odliczone od ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone wydatki zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu (art. 27a ust. 7 pkt 1 ustawy).

Zacytowany przepis obowiązuje do końca 2005 roku, na mocy art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 12 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956).

Zatem jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione łącznie, podatnikowi przysługuje prawo do odliczeń od podatku na zasadach określonych w art. 27a ust. 3 pkt 2, ust. 4, ust. 5, ust. 10 oraz ust. 15 ustawy.

Podkreślenia wymaga, iż ustawodawca nie uzależnił prawa do omawianej ulgi od innych, niż wyżej wymienionych, warunków. A to oznacza, iż poniesione przez podatnika wydatki - w tym również związane z nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym lub lokalem mieszkalnym w takim budynku, zajmowanym przez podatnika na podstawie tytułu prawnego - mogą być odliczone w ramach ulgi remontowo-modernizacyjnej, jeżeli tylko spełnione zostaną wyżej omówione warunki.

Zgodnie z powołanym rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa wykaz robót zaliczanych do remontu i modernizacji budynku mieszkalnego (odpowiednio lokalu mieszkalnego) obejmuje swym zakresem również wykonanie nowych elementów w lokalu (budynku), przykładowo ścianek działowych, podłóg i posadzek, jak i trwale umiejscowionej armatury i urządzeń dotyczących instalacji sanitarnych.

Za dokument potwierdzający tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego, o którym mowa wyżej, uważa się między innymi:

1. własność,

2. umowę użyczenia,

3. umowę najmu lub dzierżawy,

4. inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego, np. umowę na podstawie której członek spółdzielni jest obowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z użytkowaniem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego.

Podatnik legitymujący się posiadaniem tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego może zatem odliczyć w ramach ulgi remontowo-modernizacyjnej wydatki, jakie poniósł na remont lub modernizację zajmowanego lokalu.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, podatnik lokal mieszkalny posiadać będzie na zasadzie współwłasności (50%). W związku z tym każdemu ze współwłaścicieli - po spełnieniu ww. warunków - przysługiwać będzie odrębny limit. Prawo do odliczenia ponoszonych wydatków w ramach ww. ulgi współwłaściciele nabędą od dnia przeniesienia własności tj. zawarcia aktu notarialnego.

Natomiast odliczanie od dochodu odsetek od kredytu, zaciągniętego przez podatnika na cele mieszkaniowe - w tym wypadku na zakup lokalu mieszkalnego, reguluje art. 26b ust. 1 pkt 3) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2000 Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2004 r. Przepis ten uprawnia do odliczenia od podstawy obliczenia podatku, faktycznie poniesionych w roku podatkowym wydatków na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z zakupem wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej (...). Zakładając, że każdy ze współwłaścicieli spełnia wszystkie warunki do skorzystania z ulgi określone w art. 26b ust. 2- 3 wyżej cytowanej ustawy, pierwsze odliczenie stanie się możliwe w zeznaniu podatkowym dotyczącym roku 2005. Zgodnie bowiem z art. 26b ust. 5 ww. ustawy odliczenia dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Ponadto art. 26b ust. 2 pkt 4 lit. b) wyżej cytowanej ustawy stanowi, iż w przypadku inwestycji, jaką jest zakup lokalu mieszkalnego, odliczenie stosuje się, jeżeli budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r. oraz została zawarta umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik.

Z przedstawionej w piśmie sytuacji wynika, że powyższe warunki zostaną spełnione w roku 2005.

Odsetki zapłacone w roku 2004 można będzie odliczyć od podstawy opodatkowania za rok 2005, a także od podstawy opodatkowania za rok 2006. Zgodnie z art. 26b ust. 6 i 7 cyt. ustawy odsetki, o których mowa w ust. 4 zapłacone przed rokiem określonym w ust. 5, mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki. Odsetki te mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki; w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia. Należy zwrócić uwagę, że nie podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania odsetki, od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach związanych z daną inwestycją - art. 26b ust. 3 pkt 6 cyt. ustawy.

Zatem każdemu ze współwłaścicieli przysługuje odrębny limit, a więc prawo odliczenia wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego w wysokości nie przekraczającej kwoty 189 000,00 zł.

Z pisma wynika, że współwłaściciele uzyskali kredyt wspólnie. W związku z tym każdy z nich, by móc odliczyć zapłacone odsetki, musi posiadać dowód wpłaty na własne nazwisko. Przyjęcie przez jednego z kredytobiorców ciężaru spłaty całości kredytu, pozbawia drugiego możliwości udokumentowania zapłaty odsetek i skorzystanie z ulgi. Zgodnie z art. 26b ust. 2 pkt 6 lit. a) wyżej cytowanej ustawy przedmiotowe odliczenie stosuje się, jeżeli odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot, który udzielił kredytu (wymieniony w art. 26b ust. 2 pkt 2). Przepis ten nie stanowi, iż dowód zapłaty odsetek ma być wystawiony na podatnika, jednakże powinien umożliwić identyfikację osoby, która na jego podstawie korzysta z odliczenia.

Informacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu, zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu jej sporządzenia.