PD/415-18/07/2 - Czy cena ustalona w umowie zawartej w 1999 r., w całości zapłacona w latach 1999-2001 i przyjęta w akcie notarialnym sporządzonym w 2007 r., może być podwyższona dla celów podatkowych - uznana za nieadekwatną do bieżących cen rynkowych?

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zakopanem działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 30 czerwca 2007 r. (data wpływu do tut. Urzędu 4 lipca 2007 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe.

Wnioskodawca przedstawił następujący stan faktyczny, który jest przedmiotem analizy:

W r. 1999 Firma "X" zawarła z kupującym dwie umowy przedwstępne zobowiązujące do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego. W umowach strony między innymi ustaliły, że kupujący zobowiązuje się zapłacić za lokale ustaloną cenę za jeden metr kwadratowy powierzchni lokalu, płatność przebiegać będzie w określonych ratach, zaś cena za jeden metr kwadratowy jest ceną niepodlegającą zmianie.

Należność objęta umową została w całości zapłacona w latach 1999-2001, zarówno w części dotyczącej budynku (lokali), jak i przypadającej na te lokale części gruntu.

Zapłata należności dokumentowana została przelewami bankowymi i potwierdzona fakturami VAT. Przekazanie lokali zostało potwierdzone protokołami odbioru.Firma "X" pobrała od swojego klienta zapłatę na poczet zakupu lokali, rozliczając ją dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z przyjmowanymi wówczas zasadami, tj. zaliczając pobrane zaliczki do przychodów oraz poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów - w okresie, w którym nastąpiło protokolarne wydanie lokali (w tym przypadku w 2001 r.).

Oznacza to, że w tym konkretnym przypadku całość umówionej ceny została zaliczona do przychodów 2001 r. wraz z odpowiadającymi kosztami poniesionymi na wybudowanie budynku z gruntem. Do ostatecznego rozliczenia umowy pozostało jedynie przeniesienie prawa własności w formie aktu notarialnego. Jednak z przyczyn osobistych nabywca nie przystąpił do aktu notarialnego w wyznaczonym terminie i w chwili obecnej umawiające się strony chciałyby zawrzeć akt notarialny, jednak mają wątpliwości w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny wnioskodawca złożył zapytanie:

"Czy cena ustalona w umowie zawartej w 1999 r., w całości zapłacona w latach 1999-2001 i przyjęta w akcie notarialnym sporządzonym w 2007 r. może być podważona dla celów podatkowych - uznana za nieadekwatną do bieżących cen rynkowych?"

Zdaniem wnioskodawcy kwestionowanie ceny, w związku ze wzrostem cen rynkowych byłoby nieuzasadnione, gdyż przychód ze sprzedaży lokali pozostaje w ścisłym związku z wysokością faktycznych kosztów poniesionych w latach 1999-2001, zaś zapłacona cena jest właściwa dla cen rynkowych obowiązujących w chwili zapłaty.

Z umowy przedwstępnej wynika, że cena za metr kwadratowy jest ceną nie podlegającą zmianie.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego wyjaśnia:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Według przepisu art. 19 ust. 1 i 3 cyt. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W przypadku gdy cena określona w umowie zbycia nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej przedmiotu umowy, przychód ze zbycia ustalany jest przez organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, a wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Oznacza to, iż warunkiem zastosowania powyższych przepisów będzie po pierwsze to, aby cena transakcji znacznie odbiegała od wartości rynkowej nieruchomości, oraz po drugie, gdy nie będzie można wskazać przyczyn uzasadniających różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a wartością przedmiotu tej sprzedaży.

W oparciu o przepis art. 19 ust. 4 cyt. ustawy ustalenie przez organ podatkowy przychodu ze sprzedaży nieruchomości poprzedzone musi być wezwaniem stron umowy do zmiany wartości przedmiotu określonej w umowie sprzedaży. Dopiero w przypadku gdy strony nie udzielą odpowiedzi, nie dokonają zmiany wartości przedmiotu umowy sprzedaży lub nie wskażą przyczyn uzasadniających zastosowanie ceny odbiegającej od wartości rynkowej, urząd skarbowy ustali wartość z uwzględnieniem opinii biegłych. Odstąpienie przez organ podatkowy od ustalenia wartości rynkowej przedmiotu umowy byłoby sankcjonowaniem ewentualnych celowych działań zmierzającym do obniżenia podstawy opodatkowania, czemu sprzeciwiają się przepisy art. 14 ust. 1 i art. 19 ust. 1, 3 i 4 cyt. ustawy o podatku dochodowym.

Należy również zauważyć, iż według przepisu art. 6 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450) w przypadku umowy sprzedaży podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy z dnia dokonania tej czynności. Oznacza to, iż decydujące znaczenie przy określaniu podstawy opodatkowania ma wartość rynkowa w chwili zawarcia umowy, bez względu na to kiedy rzecz została kupującemu wydana. Przepisy powyższego artykułu przewidują również ustalanie przychodu przez organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, w przypadku gdy cena określona w umowie zbycia nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej przedmiotu umowy.

W ocenie tutejszego organu podatkowego, w świetle zacytowanych przepisów oraz przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego, przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe

Reasumując powyższe postanowiono jak w sentencji.

W odpowiedzi na pierwsze pytanie zawarte we wniosku z dnia 30 czerwca 2007 r. zostanie wydane odrębne postanowienie

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Pouczenie:

Na powyższe postanowienie służy na podstawie art. 14a § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie Ośrodek Zamiejscowy w Nowym Sączu za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zakopanem, w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.