OG/005/274/PDI/200, PP-1/448/5/2005 - Przychód z tytułu najmu lokalu

Pytanie podatnika

Co jest przychodem z tytułu najmu lokalu?

W jakiej wysokości należy odprowadzić podatek VAT za wynajem lokalu firmie nie będącej płatnikiem podatku VAT?

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) w odpowiedzi na pismo z dnia 27 września 2004 r. uzupełnione w dniu 10 listopada 2004 r. dotyczące określenia wysokości podatku dochodowego oraz podatku VAT z tytułu czynszu wynikającego z umowy najmu, wyjaśnia:

1. W zakresie podatku dochodowego:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów są najem, podnajem, dzierżawa poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nie rolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przychodem z tytułu umów najmu, które nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co do zasady, nie jest wartość należna, lecz wartość rzeczywiście przez podatnika osiągnięta, otrzymana lub postawiona do dyspozycji podatnika. Uzyskanie przychodu może polegać na otrzymaniu czynszu najmu lub jego równowartości w innej formie.

W oparciu o art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a w/w ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty stanowiącej równowartość 4.000,00 euro (przeliczone na walutę polską według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy); od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów.

Ze złożonego przez Pana pisma wynika, że po likwidacji własnej działalności gospodarczej w dniu 31 marca 2004 r. wynajął Pan lokal, który najemca wykorzystuje na cele działalności gospodarczej. W dniu 9 kwietnia 2004 r. złożył Pan oświadczenie i wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nazwaną, której istotne elementy uregulowane są ustawowo w art. 659-679 Kodeksu cywilnego. Strony w myśl zasady swobody umów mogą kształtować stosunek najmu w sposób dowolny, o ile nie narusza on obowiązujących przepisów oraz zasad współżycia społecznego, poza zastrzeżeniami kodeksowymi.

Z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bezpośrednio nie wynika, iż w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu należy faktyczną wartość czynszu pomniejszać o podatek od towarów i usług.

Kwestia regulująca podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno w przypadku najmu stanowiącego działalność gospodarczą jak i najmu realizowanego poza działalnością (podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług) została zawarta w art. 155 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) stanowiącym, że w przypadkach nieuregulowanych w odrębnych przepisach, do przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług oraz zwróconej różnicy podatku od towarów i usług.

2. W zakresie podatku od towarów i usług:

Zgodnie z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) wykazu usług zwolnionych od podatku zwolnieniu podlegają ex 70.20.11 - usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 i ust. 2 w/w ustawy zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000,00 euro. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku oraz odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie odrębnych przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie 3 lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia - art. 113 ust. 11 cyt. wyżej ustawy.

Ponieważ do podatku od towarów i usług zarejestrował się Pan w dniu 6 kwietnia 2004 r. składając VAT-R, wobec czego nie może Pan obecnie skorzystać ze zwolnienia w podatku VAT. Wynajmując lokal na cele użytkowe jest Pan zobowiązany do wystawiana faktur VAT i odprowadzania podatku VAT w wysokości 22%. Nie ma w tym przypadku znaczenia czy firma wynajmująca lokal jest czy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.