ITPP2/443-738/09/AW - Podstawa opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz jej użytkowników wieczystych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 września 2009 r. (data wpływu 7 września 2009 r.), uzupełnionym w dniu 6 listopada 2009 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz jej użytkowników wieczystych - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 września 2009 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 6 listopada 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz jej użytkowników wieczystych.

W przedmiotowym wniosku, oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste, ustanowione dnia 12 października 1987 r. na okres 99 lat, na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Z uwagi fakt, iż w przedmiotowej sprawie nie znajdą zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.), zbycie działki, o której mowa wyżej, nastąpi w trybie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Cena działki, zgodnie z art. 67 ust. 3 wskazanej ustawy, została ustalona na kwotę 40.810 zł netto, a następnie - na podstawie art. 69 ustawy - na poczet ceny nieruchomości gruntowej zostanie zaliczona kwota równa wartości prawa użytkowania tej nieruchomości, ustalona w wysokości 23.425 zł W związku z tym do zapłaty pozostanie kwota 17.385 zł netto oraz podatek w kwocie 8.978,20 zł, naliczony wg stawki 22 % od wartości działki, tj. od kwoty 40.810 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, właściwe jest naliczenie podatku od wartości działki ustalonej na podstawie jej wyceny, tj. od kwoty 40.810 zł netto. Po powołaniu treści przepisu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), Urząd wskazał, że w rozpatrywanej sprawie kwotę 17.385 zł netto, po zaliczeniu wartości prawa użytkowania wieczystego, należy zwiększyć o wartość tego prawa, tj. o kwotę 23.425 zł. Zatem podstawą opodatkowania jest kwota 40.810 zł, stanowiąca cenę zbywanej działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W ust. 4 ww. artykułu wskazano, iż podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Zgodnie z zapisem art. 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Organy, o których mowa w art. 11, działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki (art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Natomiast przepis art. 32 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i 3. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego (art. 32 ust. 2 ustawy).

Na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

W ust. 2 pkt 5 powołanego artykułu wskazano, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa również sposób ustalania ceny przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu oraz w drodze bezprzetargowej. W art. 67 ust. 1 ustawy postanowiono, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a (art. 67 ust. 3 ustawy).

Jednocześnie z treści art. 69 ww. ustawy wynika, iż na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z informacji podanych przez Urząd wynika, że nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem użytkowania wieczystego, zostanie zbyta w drodze bezprzetargowej na rzecz jej użytkowników wieczystych. Nabywcy zobowiązani będą zapłacić kwotę 17.385 zł netto (stanowiącą różnicę pomiędzy ceną nieruchomości, ustaloną na podstawie jej wartości, tj. kwotą 40.810 zł netto, a wartością prawa użytkowania wieczystego, która zostanie zaliczona na poczet ceny nieruchomości, określoną na dzień sprzedaży w wysokości 23.425 zł) oraz podatek od towarów i usług w kwocie 8.978,20 zł, naliczony wg stawki 22 % od wartości działki, tj. od kwoty 40.810 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, iż planowaną sprzedaż tej nieruchomości, dokonywaną w oparciu o przepisy art. 32 i 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, traktować należy jako dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż grunty - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Zgodnie z powołanym przepisem art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawa opodatkowania obejmuje kwotę należną z tytułu sprzedaży pomniejszoną o kwotę należnego podatku. Odnosząc powyższe do sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić należy, że podstawą opodatkowania będzie różnica pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości gruntowej (ceną działki) a wartością prawa użytkowania wieczystego, określoną na dzień sprzedaży i zaliczoną na poczet ceny nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Podkreślenia wymaga fakt, że tylko sprzedawca jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowane w kwotę należną od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Jednocześnie nadmienia się, że w niniejszej interpretacji nie dokonano oceny prawidłowości wyliczenia podanych we wniosku kwot.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.