ITPP2/443-314/14/AJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2014 r. (data wpływu 11 marca 2014 r.), uzupełnionym dnia 23 maja i 9 czerwca 2014 r. (daty wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziałów w nieruchomościach gruntowych - jest nieprawidłowe.

W dniu 11 marca 2014 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 23 maja i 9 czerwca 2014 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy udziałów w nieruchomościach gruntowych.

We wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nabyła Pani prawo własności udziałów w nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę rolną. Obecnie ma Pani zamiar wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę wielorodzinną, przez co, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomość uzyska status terenu budowlanego. Następnie zamierza sprzedać działki gruntu (całość udziałów w przedmiotowej nieruchomości) w drodze jednorazowej czynności prawnej - umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Czynności tej dokona jako osoba fizyczna nie zajmująca się tego rodzaju działalnością. Uzyskany ze sprzedaży działki dochód chciałaby Pani przeznaczyć na cele mieszkaniowe - zakup lokali mieszkalnych. Drugim ewentualnym rozwiązaniem jest podpisanie umowy zamiany z developerem, na podstawie której w zamian za działkę nabędzie Pani lokale mieszkalne. Wartość nabytych lokali mieszkalnych ma odpowiadać wartości działki.

Zakup udziałów w nieruchomości gruntowej nastąpił w drodze umów kupna-sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego odpowiednio w sierpniu 2011 r. oraz w maju 2013 r. Podział udziałów nastąpił w drodze aktu notarialnego w grudniu 2013 r. Działka gruntu, o której mowa we wniosku, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Celem zakupu była chęć powiększenia własnej posesji. Dopiero po jakimś czasie z własnej inicjatywy zgłosił się do Pani deweloper z propozycja nabycia działek pod zabudowę. Poza planowanym złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod zabudowę wielorodzinną, nie zamierza Pani wykonywać innych czynności przygotowujących grunt do sprzedaży. Z uzyskanej kwoty sprzedaży zamierza nabyć 8-10 lokali mieszkalnych (jest to uzależnione od kwoty, którą otrzyma). Resztę kwoty przeznaczy na remont domu i ewentualnie na zakup działki budowlanej. Mieszkania przeznaczone będą pod wynajem. Przedmiotowe działki przylegały do działki stanowiącej Pani własność. Otrzymała Pani propozycję kupna przyległych działek od sąsiada.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałym stanie faktycznym sprzedaż/zamiana Pani udziałów w nieruchomości spowoduje powstanie obowiązku podatkowego i czy zobliguje to do zapłaty podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z zaistniałym stanem faktycznym, przez wzgląd na to, że sprzedaż/zamiana działki będzie pierwszą i zarazem ostatnią tego typu czynnością, a więc będzie czynnością jednorazową, niemającą charakteru ciągłego, nie można poczytywać go jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a w związku z tym nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług. Stwierdziła Pani, że fakt braku statusu podatnika VAT wynikający z braku spełnienia kryteriów definicyjnych zawartych w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług powoduje, że nie jest zobligowana do zapłaty podatku z tytułu dokonania planowanej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosowanie do brzmienia art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego).

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie dana czynność podlegała opodatkowaniu konieczne jest to, żeby wykonał ją podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, dokonując w tym celu pewnych czynności, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła.

Stawka podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowalnych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy).

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w sierpniu 2011 r. i maju 2013 r., na podstawie umów kupna-sprzedaży, nabyła Pani udziały w nieruchomości, które zamierza sprzedać lub zamienić. Aktualnie zamierza Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nabędzie Pani 8-10 lokali mieszkalnych celem ich wynajmu, a pozostałą kwotę przeznaczy na remont domu i zakup działki budowlanej. Grunt, który ma zostać sprzedany lub zamieniony nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, nie był również przedmiotem innej czynności o podobnym charakterze. Działki zostały zakupione w celu powiększenia własnej posesji. Dopiero po jakimś czasie zgłosił się deweloper z propozycją nabycia działek.

W kwestii opodatkowania dostawy ww. gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego, w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpią okoliczności, które wskazują, że zarówno sprzedaż działki gruntu jak i jej zamiana dokonywane będą w warunkach wskazujących na wykonywanie ich w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Informacje zawarte we wniosku wskazują, że co prawda celem zakupu była chęć powiększenia własnej posesji, jednak okoliczności sprawy nie wskazują żeby wykonała Pani jakiekolwiek czynności w tym celu. Wręcz przeciwnie - planuje Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wielorodzinnej po zgłoszeniu się developera, który zamierza nabyć ten grunt. Istotnym dla sprawy jest fakt, że otrzymane w zamian za te grunty lokale lub lokale nabyte ze środków otrzymanych ze sprzedaży przedmiotowego gruntu, zamierza Pani przeznaczyć na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (wynajem).

Wobec powyższego planowana sprzedaż nie będzie stanowić przejawu zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz sprzedaż tą należy uznać za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, a Panią uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Skoro w związku z planowaną dostawą wystąpi Pani w charakterze podatnika będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług. Transakcja ta podlegać będzie 23% stawce podatku, w sytuacji gdy grunt w momencie sprzedaży będzie przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną - z treści wniosku wynika, że zamierza Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie takiej decyzji - spełniał więc będzie definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, iż niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, iż w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo wskazuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze fakt, że stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest Pani, jako współwłaściciel nieruchomości, zaznacza się, że niniejsza interpretacja nie ma mocy wiążącej dla współwłaściciela/współwłaścicieli, którzy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.