ITPP2/443-168/13/AK - Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży przez syndyka nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wykorzystywanym na cele mieszkalne.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 lutego 2013 r. (data wpływu 28 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży przez syndyka nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wykorzystywanym na cele mieszkalne - jest nieprawidłowe.

W dniu 28 lutego 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży przez syndyka nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wykorzystywanym na cele mieszkalne.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Postanowieniem Sądu Rejonowego ogłoszona została upadłość przedsiębiorcy prowadzącego biuro usług turystycznych. Upadła jest właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z basenem o łącznej pow. użytkowej 951,66 m², którą wraz z mężem wybudowała w roku 2006. Syndyk przejął nieruchomość włączając ją do masy upadłości. W najbliższym czasie zamierza zbyć nieruchomość i na podstawie postanowienia sędziego komisarza ogłosił przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki.

Syndyk nie ma ostatecznej wiedzy, czy w danym budynku była lub jest prowadzona działalność gospodarcza przez Upadłą, najemcę oraz pozostałe zamieszkałe w nim osoby.

Po ogłoszeniu upadłości syndyk zawarł umowę najmu nieruchomości w dniu 10 grudnia 2010 r. z synem Upadłej prowadzącym działalność gospodarczą, której celem jest "używanie lokalu wyłącznie do celów mieszkaniowych, na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej najbliższej rodziny". Syn Upadłej kontynuuje jej działalność gospodarczą i jest najemcą wszystkich dotychczas prowadzonych przez nią obiektów, w tym również budynku mieszkalnego. Z tytułu umowy najmu lokalu do celów mieszkaniowych najemca płaci miesięczny czynsz, który jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Wynajmowana nieruchomość składa się z działki gruntu, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na obszarze zieleni izolacyjnej pozostawionej nad gazociągiem wysokiego ciśnienia oraz dwóch działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym z basenem. W budynku zamieszkuje Upadła, a wraz z nią jej mąż, który prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem podatku VAT oraz dwóch synów, również prowadzących działalność gospodarczą i będących płatnikami podatku VAT. Nieruchomość została nabyta przez Upadłą i jej męża w celu wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Upadłej i jej mężowi z tytułu wybudowania budynku mieszkalnego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z zaprzestaniem płacenia czynszu za wymienioną nieruchomość przez najemcę, w dniu 4 października 2012 r. syndyk wypowiedział umowę najmu wraz z wezwaniem do opuszczenia lokalu, ze skutkiem na dzień 30 listopada 2012 r. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest w dalszym ciągu zamieszkiwana przez najemcę i jego rodzinę, począwszy od dnia 1 grudnia 2012 r. syndyk nalicza odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu najmu, które nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aktualnie podjęto czynności w celu opróżnienia nieruchomości.

Dla opisanej powyżej nieruchomości syndyk posiada operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomość na kwotę 3.897000,00 zł. Nieruchomość jest obciążona kredytami hipotecznymi w łącznej kwocie 12.493.100,00 zł. z czego na przedmiotową nieruchomość został zaciągnięty kredyt w wysokości 589.100,00 zł.

Podstawową działalnością gospodarczą prowadzoną przez Upadłą była działalność hotelarska oraz turystyczna.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą przez syndyka, powyższa czynność będzie, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., objęta stawką podstawową 23%, czy też wzmiankowana czynność będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność zgodnie z opisanym stanem faktycznym, polegająca na sprzedaży nieruchomości zabudowanej, jest zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wskazano, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

* dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

* pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Opisana we wniosku nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym z basenem, włączona przez syndyka do masy upadłości była przedmiotem umowy najmu. Wykorzystywanie przedmiotowego lokalu do celów najmu (czynność opodatkowana podatkiem VAT) skutkuje spełnieniem definicji pierwszego zasiedlenia, czyli oddania do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zamierzona zatem sprzedaż nieruchomości przez syndyka, nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Sprzedaż ta nie nastąpi również w okresie krótszym niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia, gdyż lokal jest wynajmowany od dnia 10 grudnia 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy - ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług oraz czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, na mocy ust. 2 powołanego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do przepisu art. 51 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 1112 z późn. zm.), uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym wyznacza sędziego-komisarza oraz syndyka albo nadzorcę sądowego, albo zarządcę.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 ww. ustawy, syndykiem, nadzorcą sądowym albo zarządcą może być osoba fizyczna posiadająca licencję syndyka.

Jak stanowi art. 160 ust. 1 cyt. ustawy, w sprawach dotyczących masy upadłości syndyk, zarządca oraz nadzorca sądowy dokonują czynności na rachunek upadłego, lecz w imieniu własnym.

Z powyższych przepisów wynika, iż upadły traci jedynie prawo zarządu oraz możliwość korzystania i rozporządzania mieniem wchodzącym w skład masy upadłości, nie przestaje jednak być podmiotem praw i obowiązków składających się na ten majątek. Syndyk masy upadłości dokonując zbycia towarów upadłego działa w imieniu własnym, jednakże na rachunek upadłego, zatem decydującym dla oceny skutków podatkowych czynności syndyka w tym zakresie jest analiza okoliczności faktycznych towarzyszących działalności upadłego, a nie syndyka.

Ze złożonego wniosku wynika, że syndyk zamierza zbyć nieruchomość Upadłej zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z basenem, o łącznej pow. użytkowej 951,66 m², którą wraz z mężem wybudowała w 2006 r. Po ogłoszeniu upadłości syndyk zawarł umowę najmu nieruchomości w dniu 10 grudnia 2010 r. z synem Upadłej prowadzącym działalność gospodarczą, której celem jest "używanie lokalu wyłącznie do celów mieszkaniowych, na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej najbliższej rodziny". Nieruchomość została nabyta przez Upadłą i jej męża w celu wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Upadłej i jej mężowi z tytułu wybudowania budynku mieszkalnego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analizując okoliczności faktyczne sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa - mając na uwadze fakt, iż dla oceny kwestii opodatkowania czynności zbycia nieruchomości, o której mowa we wniosku decydująca jest analiza okoliczności faktycznych towarzyszących działalności Upadłej - stwierdzić należy, iż posiadanie statusu podatnika podatku od towarów i usług nie przesądza o tym, że każda czynność dokonana przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy rozróżnić transakcje realizowane przez podatnika jako osobę prywatną i jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Dostawa przedmiotowej nieruchomości przez Upadłą nie nosiłaby znamion działalności gospodarczej, ponieważ dotyczyłaby majątku prywatnego, nie związanego z działalnością gospodarczą. Upadła nie zostałaby zatem uznana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży i transakcja powyższa nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że skoro Upadła nie miałaby obowiązku opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, również dostawa dokonana przez syndyka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Wskazać należy, iż pomimo identycznego skutku podatkowego dla podatnika podatku od towarów i usług (brak konieczności wykazania podatku należnego z tytułu przedmiotowej dostawy) - pojęcia "nie podlega opodatkowaniu" i "zwolnione od podatku" nie są tożsame. W związku z powyższym stanowisko, że przedmiotowa dostawa jest zwolniona od podatku należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.