ITPP2/443-1335/13/KT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2013 r. (data wpływu 6 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej w drodze zamiany za czynność niepodlegającą opodatkowaniu - jest nieprawidłowe,

* zwolnienia od podatku czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej w drodze umowy zamiany - jest prawidłowe.

W dniu 6 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej w drodze zamiany za czynność niepodlegającą opodatkowaniu oraz zwolnienia od podatku czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej w drodze umowy zamiany.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 1984 r. zostały wybudowane trzy budynki wielorodzinne na działce nr (...)/8. W wyniku sprzedaży lokali mieszkalnych powstały trzy wspólnoty mieszkaniowe: K., K. i W. w miejscowości M., ze wspólnym terenem zewnętrznym oznaczonym jako działka nr (...)/8.

W 2009 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Oddział w miejscowości G. (dalej: WAM) wystawiła na sprzedaż działkę nr (...)/6, która przylega bezpośrednio do działki nr (...)/8. Wskazane działki są terenami niezabudowanymi. W związku z tym, że WAM zamierza sprzedać swoją nieruchomość, wspólnoty wystąpiły do WAM o zamianę części działek. Podzielono geodezyjnie działkę nr (...)/6 i działkę nr (...)/8, w wyniku czego powstały:

* działka nr (...)/12 o pow. 543 m², której właścicielem jest WAM,

* działka nr (...)/13 o pow. 543 m², stanowiąca własność właścicieli z ww. wspólnot mieszkaniowych,

Działki są o takiej samej powierzchni, są terenami niezabudowanymi, zostały wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego na taką samą wartość tzn.:

* działka nr (...)/12 - (...) zł netto,

* działka nr (...)/13 - (...) zł netto.

Trzy wspólnoty mieszkaniowe w 2014 r. chcą sfinalizować zamianę ww. działek z WAM i podpisać akt notarialny zamiany gruntów - działek. Termin podpisania aktu jest zależny od stawienia się wszystkich właścicieli u notariusza i od podpisania stosownych pełnomocnictw.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku zamiany działek pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi: K., K. i W. w miejscowości M., a WAM, Wnioskodawca będzie zobowiązany do stosowania art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tzn. czy będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu zamiany gruntów.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku - nie podlega w tym przypadku opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca uzasadnia swoje stanowisko faktem, że, jako wspólnota, dokonuje zamiany w sposób jednorazowy, bez zamiaru wykonywania jej w sposób częstotliwy. Tym samym dokonanie zamiany przez Wnioskodawcę, który nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach niewskazujących na zastosowanie wobec niej regulacji pozwalających na uznanie za podatnika - brak zamiaru wykonywania zamiany gruntu w sposób częstotliwy - nie stanowi podstawy do opodatkowania takiej umowy. Wskazał ponadto, że administrator nieruchomości wystąpił do Urzędu Miasta w miejscowości M. o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu w obowiązującym planie miejscowym działek nr (...)/12 i nr (...)/13, obręb (...) i uzyskał odpowiedź, że dla wskazanych działek objętych zamianą, zgodnie z wydanym zaświadczeniem z dnia 25 lipca 2013 r., nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (poprzedni plan obowiązywał do 31 grudnia 2003 r.). W świetle powyższej argumentacji, Wnioskodawca, powołując się na brzmienie art. 2 pkt 33 i art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług stwierdził, że transakcja zamiany przedmiotowych działek będzie zwolniona od tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

* nieprawidłowe - w zakresie uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej w drodze zamiany za czynność niepodlegającą opodatkowaniu,

* za prawidłowe - w zakresie zwolnienia od podatku czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej w drodze umowy zamiany.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z przytoczonych uregulowań wynika, że - co do zasady - opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność, jako świadczenie wzajemne, może również przybrać postać rzeczową - zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną - zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, aby istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) (dalej: k.c.), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.

Z przepisu art. 604 k.c. wynika, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy zamiany, wartość rzeczy powinna być ekwiwalentna. Przy czym zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Z uwagi na powyższe wyjaśnienia, zamianę nieruchomości w świetle ustawy o podatku od towarów i usług traktuje się jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Warunkiem opodatkowania danej czynności tym podatkiem, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na podstawie ust. 2 ww. artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), która określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy). Wskazana ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Według art. 22 ust. 1 omawianej ustawy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

W myśl ust. 2 tego artykułu, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Stosownie do ust. 3 pkt 6a ww. artykułu, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności nabycie nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków, wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych, wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali, występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym, wspólnota, nabywając towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji, środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu nabycia przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota, dokonując bowiem odsprzedaży właścicielom lokali nabytych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

W uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej. W uzasadnieniu uchwały, Sąd m.in. wskazał, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej, czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali).

A zatem wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33¹ k.c. i tym samym może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania tak jak inne podmioty prawa cywilnego, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "dla siebie", a więc do własnego majątku. Posiada zatem podmiotowość podatkową.

W treści wniosku wskazano, że Wnioskodawca, wraz z dwiema innymi wspólnotami, zamierza dokonać czynności zamiany nieruchomości gruntowej nr (...)/13 z WAM. Grunt ten - jak wynika z wniosku - jest niezabudowany, jak również dla tego terenu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wniosku nie wynika, aby dla przedmiotowej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy.

Czynności wykonywane przez Wnioskodawcę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, stanowią dostawę towarów lub świadczenie usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż części wspólnej nieruchomości jest czynnością mieszczącą się w definicji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym transakcja zamiany nieruchomości gruntowej z WAM stanowi czynność opodatkowaną w rozumieniu art. 5 ust. 1 ww. ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do art. 2 pkt 33 tej ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że planowana transakcja zamiany nieruchomości - wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy - podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że zamiana nieruchomości jest czynnością cywilnoprawną, która za przedmiot ma - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług - towar, w wyniku której nastąpi przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomościami jak właściciel. Ponadto Wnioskodawca, w zakresie zbycia "swojego majątku", będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy. Niemniej jednak transakcja ta, w części stanowiącej własność Wnioskodawcy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem z wniosku nie wynika, aby dla działki nr (...)/13 wydano decyzję o warunkach zabudowy, jak również ww. nieruchomość nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Końcowo należy wskazać, że stosownie do dyspozycji art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze fakt, że stroną wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest Wnioskodawca, jako jedna z trzech wspólnot planujących zamianę nieruchomości, zaznacza się, że niniejsza interpretacja nie ma mocy wiążącej dla pozostałych wspólnot.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.