ITPP1/443-962a/11/MN

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2011 r. (data wpływu 11 lipca 2011 r.) uzupełnionym w dniu 20 września 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności dokonywanych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz prawa do odliczenia podatku - jest nieprawidłowe.

W dniu 11 lipca 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 20 września 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. opodatkowania czynności dokonywanych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz prawa do odliczenia podatku.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzą 43 lokale mieszkalne wykupione przez lokatorów, 1 lokal mieszkalny, który stanowi własność urzędu miasta oraz 4 lokale użytkowe wykupione przez właścicieli prowadzących w nich działalność gospodarczą i 1 lokal użytkowy stanowiący własność urzędu miasta. Wszyscy właściciele ponoszą koszty w tej samej wysokości. Wspólnota prowadzi księgi rachunkowe. Właściciele lokali mieszkalnych pokrywają wszystkie koszty zaliczkowo. Na koniec roku dokonywane jest rozliczenie. Właściciele lokali użytkowych pokrywają rzeczywiste koszty, rozliczane z bieżących faktur, a koszty zarządu i remontowe zaliczkowo. Wyjaśniono, iż rzeczywiste koszty właścicieli lokali użytkowych to: wartość centralnego ogrzewania wykazana w fakturze podzielona przez ogólnie m ³ całego budynku, wynik stanowi cenę 1 m ^3, następnie otrzymany wynik mnożony jest przez m ³ każdego lokalu użytkowego. W ten sposób lokale użytkowe mają zróżnicowane stawki w każdym miesiącu, w sezonie grzewczym większe, w sezonie letnim, mniejsze - rozliczani są na bieżąco. W odniesieniu do lokali mieszkalnych pobierane są należności za centralne ogrzewanie w całym roku jednakowe i na koniec roku rozliczane. Koszty ciepłej i zimnej wody lokali użytkowych rozlicza się miesięcznie z odczytów liczników, natomiast w odniesieniu do lokali mieszkalnych pobierane są należności w wysokościach prognozowanych, a na koniec roku rozliczenie następuje na podstawie odczytów z liczników. Wszyscy właściciele (członkowie lokali mieszkalnych, jak i użytkowych płacą koszty zarządu i "na cele remontowe" od m ^2, tzw. zaliczki ustalone w drodze uchwały Wspólnoty. Z tych wpłat pokrywane są koszty wspólne.

Na koniec roku całe koszty są rozliczane na wszystkich właścicieli. Lokal użytkowy, którego właścicielem jest urząd miasta, obciążany jest za postawienie anten na dachu budynku Wspólnoty. Anteny te zostały zainstalowane po wybudowaniu bloku przez Zakład, który naprawia sprzęt RTV, zakład ten posiadał zawartą umowę z przedsiębiorstwem komunalnym. Po utworzeniu Wspólnoty anteny te nadal pozostały na dachu - Wspólnota odrębnej umowy nie posiada. Za dwie anteny pobierana była opłata w wysokości 3,52 zł brutto. Obecny Zarząd wystąpił do Zakładu o podwyższenie opłaty, zakład ten nie wyraził zgody i zdemontował anteny. W przypadku, gdy zakład ten będzie chciał zainstalować antenę, zostanie zawarta z nim umowa.

Ponadto Wspólnota wynajmuje swoim właścicielom 3 dodatkowe piwnice, za które pobiera opłatę w wysokości 20 zł miesięcznie od każdej piwnicy. Do licznika na ciepłą i zimną wodę podłączony jest budynek mieszkalny, którego lokator nie jest członkiem, a budynek nie podlega Wspólnocie Mieszkaniowej. Za pobór wody, kanalizację, osoba ta płaci zaliczkowo na podstawie faktur, a rozliczenie rzeczywistego zużycia jest na koniec roku.

Dla właściciel lokali użytkowych wystawiane były faktury na wszystkie koszty. Od miesiąca maja na koszty zarządu i remontowe wystawiany jest rachunek, a na "media" faktury. Wspólnota nie wynajmuje lokali osobom trzecim. Właściciele lokali użytkowych prowadzą działalność gospodarczą i są podatnikami podatku od towarów i usług. Wspólnota rozlicza się z urzędem skarbowym z podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych. Rozliczanie podatku VAT należnego stosuje się do wszystkich mediów od lokali użytkowych i mieszkalnych. Podatek VAT naliczony rozliczany jest od faktur z zakupu mediów i energii elektrycznej w całości. Wskazano również, iż zakupione media (ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości) dotyczą lokali mieszkalnych i użytkowych. Zakupione centralne ogrzewanie dotyczy lokali mieszkalnych i użytkowych oraz klatek schodowych. Energia elektryczna dotyczy oświetlenia klatek schodowych, korytarzy w piwnicach i piwnic. Za oświetlenie piwnicy płaci każdy właściciel, który ma doprowadzone światło w wysokości 2,02 zł miesięcznie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota prawidłowo wystawia faktury VAT i rachunki dla właścicieli lokali użytkowych i "osoby obcej" (osoby, która nie jest członkiem Wspólnoty) i czy prawidłowo rozlicza VAT.

Wyrażając stanowisko, Wspólnota wskazała, iż po zapoznaniu się z kilkoma interpretacjami w sprawie rozliczania wspólnoty z urzędem skarbowym, a także różnymi wyrokami sądowymi i wyjaśnieniami niektórych urzędów skarbowych ma wątpliwość co do wystawiania faktur VAT dla właścicieli lokali użytkowych. Wg wszystkich wyjaśnień wspólnota nie ma prawa wystawiać faktur dla właścicieli użytkowych, a tylko na żądanie rachunki, tym samym nie rozlicza się w zakresie podatku od towarów i usługi, nie sporządza deklaracji. Zasada ta dotyczy również lokali mieszkalnych.

Zdaniem Wspólnoty, w celu udokumentowania przeniesienia kosztów mediów, kosztów zarządu oraz remontu, winna wystawiać rachunki. Za umieszczanie anten, które użytkowane są przez Zakład naprawy telewizorów, który wynajmuje lokal od urzędu miasta, Wspólnota winna wystawiać fakturę VAT, w której nabywcą jest Zakład naprawy telewizorów, a nie urząd miasta, ponieważ użytkownikiem jest zakład i od tej usługi zapłacić VAT.

Ponadto Wspólnota wskazała, iż przy zakupie mediów (centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości) na cele wspólne, jak i dla członków nie ma prawa odliczać podatku naliczonego, ponieważ nie dokonuje sprzedaży, ani nie wykonuje usług na rzecz swych członków. Dotyczy to również energii elektrycznej, która jest wykorzystywana na cele wspólne. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Natomiast czynności wykonywane na rzecz osób trzecich (obcych) są obciążone podatkiem od towarów i usług.

Właściciele lokali użytkowych na pokryte koszty mogą otrzymać rachunek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast art. 8 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 1 ww. ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120, art. 17 i 19 oraz art. 124.

Z kolei stosownie do art. 106 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Generalnie zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku VAT.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy). Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 13 powołanej ustawy wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Natomiast art. 14 cyt. ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (w tym również partycypacja członków w kosztach remontowych) nie stanowią czynności objętych przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. W takim przypadku, podzielając stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie, w celu udokumentowania ww. czynności Wnioskodawca może wystawić inny niż faktura VAT dokument przewidziany w przepisach ustawy o rachunkowości np. rachunek.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż Wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług. W związku z powyższym Wspólnota winna udokumentować opisane czynności fakturą VAT, w przypadku gdy nabywcami są podmioty gospodarcze lub też osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które będą żądały wystawienia faktury. Wspólnota nie ma natomiast obowiązku wystawiania faktur VAT w przypadku, gdy nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Tym samym nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż czynności te należy dokumentować rachunkami.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania czynności polegających na udostępnianiu dachu na potrzeby postawienia anten, wynajmie 3 dodatkowych piwnic oraz obciążania za ciepłą i zimną wodę lokatora budynku mieszkalnego, który podłączony jest do licznika Wspólnoty (budynek nie jest objęty zarządem Wspólnoty) wskazać należy, iż czynności te - niezależnie na rzecz kogo są świadczone (członków lub osób trzecich) stanowiąc czynności wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu, określonego w ustawie o własności lokali, stanowią czynności opodatkowane w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota w tym zakresie działa bowiem jako podatnik podatku od towarów i usług. Prawidłowym w takim przypadku sposobem dokumentowania opisanych usług jest, wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, wystawienie faktur VAT, przy założeniu, iż nabywcami tych usług będą podmioty gospodarcze lub też osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które będą żądały wystawienia faktury. Wspólnota nie ma natomiast obowiązku wystawiania faktur VAT w przypadku, gdy nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i nie zażąda faktury VAT.

Odnosząc się z kolei do kwestii prawa do odliczenia wskazać należy, iż w myśl powołanego wyżej przepisu art. 86 ust. 1 ustawy podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wyłącznie w takim zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) i b) cyt. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika: z tytułu nabycia towarów i usług oraz potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego.

Stosownie natomiast do art. 90 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Szczegółowy sposób rozliczenia zawarty został w dalszych przepisach art. 90 od ust. 2 do 10 powołanej ustawy.

Przepisy powołanej ustawy nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami, a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (nabycie towaru lub usługi, które następnie zostaną przez podatnika sprzedane) lub pośredni. Konkretny zakup musi więc łączyć się (bezpośrednio lub pośrednio) z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Z powyższego wynika, że w przedmiotowej sprawie warunkiem koniecznym, aby Wspólnota mogła dokonać odliczenia podatku naliczonego od zakupów, jest ich związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Jednocześnie należy podkreślić, iż realizacja prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony jest obostrzona ograniczeniami zawartymi w dziale IX cytowanej ustawy. Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, np. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Wskazać należy, że czynności niepodlegające opodatkowaniu nie są w ogóle objęte regulacją ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie odliczanie podatku naliczonego związanego z tymi czynnościami stanowiłoby nieuprawnione rozszerzenie zakresu stosowania ustawy na sferę, której ta ustawa w ogóle nie dotyczy. Ponadto brak jest w ustawie przepisów, które dopuszczałby możliwość odliczenia podatku w rozpatrywanej sytuacji.

W świetle powyższego, Wspólnocie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków w zakresie, w jakim nabycia te wiążą się z czynnościami opodatkowanymi (powstaniem podatku należnego). Jednocześnie podkreślić należy, iż w sytuacji wystąpienia związku ponoszonych wydatków także z czynnościami niepodlegającymi opodatkowaniu podatkiem, do których nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w tej części.

W świetle powyższego, oceniając stanowisko Wnioskodawcy całościowo, uznano je za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.