ITPP1/443-796/12/AJ - VAT w zakresie opodatkowania czynności najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2012 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu - jest prawidłowe.

W dniu 4 lipca 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W ramach inwestowania posiadanych prywatnych środków finansowych (tekst jedn.: nie związanych z działalnością gospodarczą), Wnioskodawca zamierza nabyć na własność budynek, w którym znajduje się pewna ilość apartamentów (tekst jedn.: lokali mieszkalnych przeznaczonych zasadniczo na krótkotrwały najem). Wnioskodawca zamierza nabyć cały budynek, a następnie wydzielić odrębne własności poszczególnych lokali, ewentualnie, w przypadku gdy sprzedający dokona wydzielenia lokali przed zbyciem, wówczas Wnioskodawca dokona nabycia poszczególnych lokali od sprzedającego, składających się na cały budynek. Zamiarem Wnioskodawcy jest jednak zakupienie całego budynku, bez względu na ilość wyodrębnionych w nim apartamentów. Wnioskodawca zamierza następnie wynająć cały budynek, wraz z wchodzącymi w jego skład wyodrębnionymi lokalami, spółce (osobowej lub kapitałowej, istniejącej lub nowo założonej), prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie szeroko rozumianego obrotu nieruchomościami (w tym budowa, kupno, sprzedaż, wynajem nieruchomości). Wnioskodawca będzie otrzymywał czynsz okresowy za wynajem całego budynku, przy czym wszelkie koszty związane z obsługą i zarządzaniem nieruchomością będą ponoszone przez najemcę tj. spółkę. Wnioskodawca nie odpowiada w żaden sposób za wykorzystywanie wynajmowanego budynku przez najemcę w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w szczególności nie ponosi ryzyka tej działalności, nie ponosi jakichkolwiek kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością, nie ma jakiejkolwiek relacji z podmiotami, które będą docelowo wynajmowały apartamenty znajdujące się w budynku. Wnioskodawca zamierza traktować osiągane zyski z wynajmu, jako bierne inwestowanie, analogicznie do inwestycji w akcje, fundusze inwestycyjne, papiery wartościowe itp. inwestycje, które zazwyczaj oferowane są przez profesjonalne podmioty zarządzające powierzonymi przez inwestorów środkami. W praktyce cała aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do podpisania umowy najmu oraz wystawiania faktur w okresach rozliczeniowych. Ponadto, zamiarem Stron jest przekazanie budynku do używania na podstawie umowy najmu w stanie deweloperskim. Strony umowy najmu przewidują więc, że budynek oraz znajdujące się w nim lokale zostaną ostatecznie przygotowane do działalności docelowej (najem krótkotrwały) przez najemcę. Wnioskodawca w chwili obecnej prowadzi działalność gospodarczą w formie spółek osobowych. Nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. Nabyty budynek pozostanie własnością prywatną Wnioskodawcy i nie będzie wprowadzany do jakiejkolwiek ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy przedmiotowa działalność może zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez względu na kwalifikację na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, jako czynności nie wchodzące w zakres pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz art. 4 pkt 12 ustawy o ryczałcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Wnioskodawca ma prawo (i jednocześnie obowiązek) do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu prywatnego najmu podatkiem od towarów i usług, zakładając że nie będzie mu przysługiwało, lub nie skorzysta ze zwolnienia podmiotowego z opodatkowania na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...). Pojęcia "podatnika" oraz "działalności gospodarczej" na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. I tak, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Obecnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółek osobowych, natomiast budynek ma być prywatną własnością Wnioskodawcy jako osoby fizycznej i nie będzie wprowadzany do jakiejkolwiek ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Budynek nie będzie także wykorzystywany do prowadzenia jakiejkolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu "ustawy o pit oraz ustawy o ryczałcie".

Niemniej jednak, w opinii Wnioskodawcy, należy stwierdzić, iż najem budynku/mieszkań w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy, zaś Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika. Wnioskodawca bowiem będzie wykorzystywał towar w postaci budynku/mieszkań w sposób ciągły dla celów zarobkowych - będzie otrzymywał z tytułu wynajmu wynagrodzenie.

Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu prywatnego najmu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko takie potwierdza Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach sygn. IBPP3/443-361/11/PH z dnia 10 czerwca 2011 r. oraz sygn. IBPP2/443-355/10/BW z dnia 12 lipca 2010 r. Dodatkowo, Wnioskodawca podkreśla, iż powołane we wniosku interpretacje podatkowe Wnioskodawca traktuje jako własne stanowisko.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast przez świadczenie usług, stosownie do treści art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy, stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z ww. przepisu wynika zatem, iż zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, zawierającego wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "usługi związane z zakwaterowaniem".

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym, natomiast nie korzysta ze zwolnienia najem lokali mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe oraz najem lokali użytkowych.

Z kolei jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (art. 113 ust. 2).

Z przepisu art. 113 ust. 5 ustawy wynika, że jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Natomiast w myśl zapisu art. 113 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, z tym że w przypadku, o którym mowa w ust. 9, zawiadomienie musi nastąpić przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5.

Podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 (art. 113 ust. 9).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. W ramach inwestowania posiadanych prywatnych środków finansowych, zamierza Pan nabyć na własność budynek, w którym znajduje się pewna ilość apartamentów (tekst jedn.: lokali mieszkalnych przeznaczonych zasadniczo na krótkotrwały najem). Zamierza Pan nabyć cały budynek, a następnie wydzielić odrębne własności poszczególnych lokali. Nabyty budynek pozostanie Pana prywatną własnością, nie będzie wprowadzany do jakiejkolwiek ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nabyty budynek zamierza Pan następnie wynająć, wraz z wchodzącymi w jego skład wyodrębnionymi lokalami, spółce, prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie szeroko rozumianego obrotu nieruchomościami i z tego tytułu będzie Pan otrzymywał czynsz okresowy za wynajem całego budynku, przy czym wszelkie koszty związane z obsługą i zarządzaniem nieruchomością będą ponoszone przez najemcę. Zamierza Pan przekazać budynek do używania na podstawie umowy najmu w stanie deweloperskim. Strony umowy najmu przewidują więc, że budynek oraz znajdujące się w nim lokale zostaną ostatecznie przygotowane do działalności docelowej (najem krótkotrwały) przez najemcę. Nie będzie Pan odpowiadać w żaden sposób za wykorzystywanie wynajmowanego budynku przez najemcę w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w szczególności nie ponosi ryzyka tej działalności, nie ponosi jakichkolwiek kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością, nie ma jakiejkolwiek relacji z podmiotami, które będą docelowo wynajmowały apartamenty znajdujące się w budynku.

Z powyższego wynika, że planowany przez Pana najem budynku (lokali mieszkalnych) na rzecz spółki, świadczącej usługi w zakresie krótkoterminowego zakwaterowania nie będzie dokonywany na cele mieszkaniowe.

W rezultacie, usługa wynajmu wskazanego budynku (lokali) będzie spełniać przesłankę dotyczącą charakteru przedmiotu najmu, natomiast lokale te nie będą przeznaczone przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe.

W świetle powyższego, będzie Pan świadczyć na własny rachunek usługę wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, jednakże - co istotne z punktu widzenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku - na cele inne niż mieszkaniowe. W konsekwencji wynajem lokali mieszkalnych na cele działalności gospodarczej wyłączony jest ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, odnosząc przedstawiony opis sprawy do powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, iż w zakresie opisanych czynności nabędzie Pan status podatnika VAT i o ile nie będzie korzystał ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 w związku z art. 113 ust. 4 i art. 113 ust. 9 ustawy, planowany przez Pana najem budynku (lokali) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, bowiem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Końcowo należy wskazać, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii wysokości stawki podatku od towarów i usług dla będących przedmiotem wniosku świadczeń, bowiem nie było to przedmiotem zapytania i nie przedstawiono w tym zakresie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.