ITPP1/443-164/14/DM - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy lokali mieszkalnych wraz z gruntem, nabywanych uprzednio na rynku wtórnym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2014 r. (data wpływu 13 lutego 2014 r.), uzupełnionym w dniu 6 maja 2014 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych wraz z gruntem - jest prawidłowe.

W dniu 13 lutego 2014 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 6 maja 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych wraz z gruntem.

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, robót remontowo-budowlanych, opodatkowaną na zasadach ogólnych. Jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Świadczy usługi remontowo-budowlane.

Mieszkania są kupowane przez Wnioskodawcę na rynku wtórnym od osób fizycznych na podstawie aktów notarialnych, od komornika na drodze licytacji lub od spółdzielni mieszkaniowej. Transakcje te "są bez podatku VAT". W tych mieszkaniach Wnioskodawca często przeprowadza drobne remonty np. szpachlowanie, malowanie, wymiana stolarki czy sanitariatów lub wykonuje kompleksowe remonty tzw. "pod klucz". Jednak wydatki, które ponoszone są na remonty nie przekraczają 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania. Następnie Wnioskodawca sprzedaje mieszkania, traktując je jako towar handlowy. Przy dostawie mieszkań nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca nie odlicza podatku VAT od faktur dokumentujących zakupy związane z pracami remontowymi, które przeprowadza przed sprzedażą mieszkania. Faktury te księgowane są do odrębnego rejestru, celem ich wyodrębnienia.

Natomiast od pozostałych faktur kosztowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, jak np. zakup narzędzi, opłata rachunku telefonicznego, opłata usług księgowych, zakup paliwa odlicza podatek VAT wg współczynnika ustalonego na podstawie proporcji sprzedaży opodatkowanej do sprzedaży ogółem za rok 2012 w wysokości 26%. W każdej chwili można wygenerować odrębny rejestr tych faktur.

Przy sprzedaży mieszkania razem z gruntem, przy ustalaniu podstawy opodatkowania Wnioskodawca nie wyodrębnia wartości gruntu na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Przy sprzedaży takiej nieruchomości (razem z gruntem) Wnioskodawca opodatkowuje ją, stosując stawkę właściwą dla sprzedaży budynku (budowli) posadowionego na tym gruncie, jest to "stawka zwolniona na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT".

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że zakupione na rynku wtórnym lokale są sprzedawane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym opisem w uzupełnieniu do wniosku zadano następujące pytania.

Czy w przypadku gdy w dokonywane dostawie lokali mieszkalnych nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia, to transakcja taka korzysta ze zwolnienia od podatku VAT według art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz czy gdy przy zakupie lokalu, kiedy nie przysługuje Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT, nie są ponoszone nakłady na ulepszenie lub nakłady te nie przekraczają 30% wartości początkowej lokalu, to sprzedaż tego lokalu korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Jeżeli Wnioskodawca nie będzie posiadał informacji, czy w przypadku zakupionego mieszkania doszło do pierwszego zasiedlenia lub czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata, to biorąc pod uwagę fakt, że przy zakupie tego mieszkania nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, przy sprzedaży Wnioskodawca będzie mógł korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Przy sprzedaży lokalu/mieszkania razem z gruntem, przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, tylko opodatkowuje stawką właściwą dla lokalu/mieszkania.

Zdaniem Wnioskodawcy, wyrażonym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż zakupionych mieszkań będzie korzystała ze zwolnienia, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

* dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

* pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast, gdy przy zakupie Wnioskodawca nie będzie posiadał informacji czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia lub minął okres dłuższy niż dwa lata, a przy zakupie takiego lokalu nie było odliczenia VAT i obiekt nie był ulepszany bądź ulepszenia były niewielkie (mniejsze niż 30% wartości początkowej) albo VAT od tych ulepszeń nie podlegał odliczeniu, wtedy sprzedaż taka korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wnioskodawca wskazał, że przy sprzedaży nieruchomości łącznie z gruntem "opodatkowuję ją", stosując stawkę właściwą dla sprzedaży budynku (budowli) posadowionego na tym gruncie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ww. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

W myśl postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Niespełnienie któregokolwiek z powyższych warunków skutkuje obowiązkiem opodatkowania dostawy takiego budynku, budowli lub ich części.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a cyt. ustawy).

Z powołanych przepisów wynika zatem, że co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części, a więc nawet tych, które są dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia od podatku, z wyjątkiem sprzedaży dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia lub w terminie do dwóch lat od tego zdarzenia (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług). Ustawodawca przewidział przy tym także zwolnienie stosowane w sytuacji, w której konkretna dostawa nie mieści się w granicach zwolnienia wyrażonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie to przysługuje na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy po spełnieniu warunków w nich ustanowionych, tj. pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zauważyć jednocześnie należy, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

W myśl art. 43 ust. 11 ww. ustawy, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

Na podstawie art. 29a ust. 8 powołanej ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, robót remontowo-budowlanych, opodatkowaną na zasadach ogólnych. Jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług. Wnioskodawca kupuje mieszkania na rynku wtórnym od osób fizycznych na podstawie aktów notarialnych, od komornika na drodze licytacji lub od spółdzielni mieszkaniowej. Transakcje te "są bez podatku VAT". W mieszkaniach Wnioskodawca często przeprowadza drobne remonty lub wykonuje kompleksowe remonty tzw. "pod klucz". Wydatki nie przekraczają 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania. Następnie Wnioskodawca sprzedaje mieszkania, traktując je jako towar handlowy. Przy dostawie mieszkań nie występuje czynność pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca nie odlicza podatku z faktur dokumentujących zakupy związane z pracami remontowymi, które przeprowadza przed sprzedażą mieszkania. Zakupione na rynku wtórnym lokale są sprzedawane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Przenosząc opisane zdarzenie przyszłe na grunt powołanych przepisów prawa, oceniając stanowisko wyrażone we wniosku, stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie dostawa lokali mieszkalnych korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

W przypadku dostawy lokali mieszkalnych, w przypadku których przed nabyciem ich przez Wnioskodawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą - jak wynika z wniosku - upłynie okres dłuższy niż dwa lata, zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług - jeżeli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ww. ustawy. Zwolnienie będzie miało także zastosowanie do dostawy gruntu stosownie do powołanego art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

W sytuacji natomiast, gdy Wnioskodawca nie będzie posiadał informacji, czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia lub czy minął okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, dokonana dostawa również korzysta ze zwolnienia od podatku, bowiem nawet w przypadku niespełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy, gdyż - jak wynika z wniosku - spełnione będą warunki uprawniające do zwolnienia, bowiem transakcje "są bez podatku VAT", "przy zakupie takiego lokalu nie było odliczenia VAT", a lokal nie był ulepszany, bądź ulepszenia nie przekroczą 30% wartości początkowej lokalu, lub też "VAT od tych ulepszeń nie podlegał odliczeniu" - przy założeniu, że Wnioskodawcy uprawnienie takie nie przysługiwało. W tym przypadku, zwolnienie będzie miało także zastosowanie do dostawy gruntu stosownie do powołanego art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

Końcowo należy wskazać, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto należy zauważyć, że to na podatniku ciąży obowiązek zebrania wszelkich dokumentów poświadczających możliwość zastosowania zwolnienia od podatku.

Jednocześnie należy zauważyć, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania), a więc nie rozstrzyga kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu remontów. Zatem powyższe przyjęto jako element stanu faktycznego, w oparciu o który wydano interpretację

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.