ITPB4/4511-280/16/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2016 r. (data wpływu 23 marca 2016 r.), uzupełnionym w dniu 21 czerwca 2016 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 23 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 21 czerwca 2016 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 14 maja 2010 r. Wnioskodawczyni kupiła wraz z małżonkiem do majątku wspólnego mieszkanie. Środki na zakup tego mieszkania w wysokości 215.000 zł pochodziły z majątku osobistego Wnioskodawczyni (darowizna od dwóch sióstr w kwocie 270.000 zł) oraz z kredytu w wysokości 70.000 zł. Cena zakupu mieszkania wynosiła 285.000 zł. Ze swoich środków Wnioskodawczyni opłaciła również koszty sporządzenia aktu notarialnego.

W styczniu 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała prawomocne orzeczenie sądu o rozwodzie, natomiast 10 kwietnia 2015 r. uprawomocniła się ugoda o podział majątku, na podstawie której całe mieszkanie zostało przydzielone wyłącznie Wnioskodawczyni. Warunkiem było przepisanie kredytu na jej rzecz. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wyjaśniła, że z mężem nie posiadali żadnego majątku dorobkowego, który podlegałby podziałowi; majątek w postaci mieszkania był Wnioskodawczyni ponieważ pieniądze na jego zakup pochodziły z darowizny sióstr, z mężem zaciągnęła jedynie kredyt. Podział majątku polegał na tym, iż sąd zasądził Wnioskodawczyni mieszkanie pod warunkiem przeniesienia kredytu hipotecznego wyłącznie na nią. Z byłym mężem została zawarta ugoda, w wyniku której Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych spłat na jego rzecz. Sąd uznał, że skoro ze środków Wnioskodawczyni było kupowane mieszkanie i ponoszone koszty aktu notarialnego, to powinno ono należeć do Wnioskodawczyni. Warunkiem było przepisanie na Wnioskodawczynię kredytu, co też Wnioskodawczyni uczyniła. Z dniem 27 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni stała się jedynym kredytobiorcą.

W dniu 20 października 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie jako jedyny właściciel. Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 272.000 zł. Z kwoty tej został spłacony kredyt hipoteczny w wysokości 64.253,75 zł. Zatem mieszkanie zakupione było za 285.000 zł, sprzedane za 272.000 zł, na zakup Wnioskodawczyni poniosła koszty w wysokości 215.000 zł plus opłata za akt notarialny 7.165,10 zł oraz spłata ww. kredytu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych ze sprzedaży mieszkania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż ta nie powoduje konieczności zapłaty podatku dochodowego, ponieważ poniosła stratę. Ponadto Wnioskodawczyni spłaciła kredyt, zapłaciła za notariusza i akt notarialny oraz wydatkowała 215.000 zł własnych środków finansowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntów przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego, która nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie, jest art. 22 ust. 6c ustawy. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powołany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży). Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów. Koszt nabycia co do zasady określa umowa, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem kwota jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (lokal mieszkalny), niezależnie od tego, czy nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia nie jest natomiast kwota zaciągniętego na nabycie i spłaconego po sprzedaży lokalu mieszkalnego kredytu.

Powyższe oznacza, że w przypadku odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego, kosztem uzyskania przychodu mogą być jedynie wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na nabyci w 2010 r. lokalu oraz udokumentowane nakłady poniesione w trakcie jego posiadania.

Mając na względzie przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że dokonane przez Wnioskodawczynię w 2015 r. odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz ze względu na niewystąpienie dochodu nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Zaznaczyć należy, że funkcją indywidualnej interpretacji nie jest dokonywanie wyliczeń kwot przysługujących ulg lub zobowiązań podatkowych, a wyjaśnianie wątpliwości w zakresie znaczenia przepisów prawa podatkowego. Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przedstawionego we wniosku. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Stąd też oparcie się przez organ interpretacyjny na kwotach podanych przez Wnioskodawczynię nie oznacza, że odpowiadają one wartościom rynkowym, o których mowa w art. 19 ustawy. Kompetencje w zakresie ich weryfikacji posiada bowiem wyłącznie właściwy dla Wnioskodawczyni organ podatkowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 - 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.