ITPB3/4511-143/16/MKo

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 lutego 2016 r. (data wpływu - 1 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 1 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nieruchomość (kilka działek o łącznej powierzchni 9,7129 ha), położona w... wpisana w księdze wieczystej nr... przypadała na rzecz AX w udziale wynoszącym 6/8 części, na rzecz BX - 1/8 części i na rzecz CX (obecnie CY) - 1/8 części. Na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 23 maja 1989 r., AX przeniosła swój udział w ww. nieruchomości na rzecz:

* Wnioskodawczyni (będącej stroną postępowania w sprawie wydania niniejszej interpretacji indywidualnej) i jej męża DY w udziale wynoszącym 3/8 części w powyższej nieruchomości,

* brata Wnioskodawczyni, BX i jego żony EX w udziale wynoszącym 3/8 części w powyższej nieruchomości.

W dniu 26 października 2007 r. wszyscy współwłaściciele ww. nieruchomości zawarli przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości (działka nr 15) o pow. 2,1744 ha w formie aktu notarialnego, zmienionej aneksem z dnia 25 lutego 2008 r. oraz aneksem z dnia 25 czerwca 2008 r., z których wynikało, że współwłaściciele zobowiązali się sprzedać Nabywcy udziały w nieruchomości za określoną cenę płatną w różnych terminach. Z ceny ustalonej w akcie notarialnym Kupujący zapłacił tylko zadatek.

Z uwagi na niewywiązanie się Nabywcy z zawartej umowy, wyrokiem Sądu z dnia 11 lutego 2011 r. Sąd Okręgowy zobowiązał Nabywcę do złożenia oświadczenia woli, zgodnie z którym kupuje powyższą nieruchomość, natomiast sprzedający są zobowiązani do wydania przedmiotu umowy w posiadanie Nabywcy w dniu zapłaty całej ceny sprzedaży.

W związku z niewywiązywaniem się Nabywcy z warunków umowy, postanowieniem z dnia 11 lipca 2013 r., Sąd Apelacyjny nadał klauzulę wykonalności wyroku z dnia 11 lutego 2011 r.

Z uwagi na to, że sprzedaż stwierdzona prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego nie została wykonana, gdyż Kupujący nie zapłacił sprzedającym ceny sprzedaży, aktem notarialnym z dnia 13 października 2014 r., strony dokonały rozwiązania sprzedaży oraz umowy przeniesienia. Prawo własności nieruchomości zostało przeniesione w niezmienionej strukturze.

Obecnie współwłaściciele planują dokonanie sprzedaży tej działki, ewentualnie sprzedaż poszczególnych działek, które powstaną po dokonaniu podziału geodezyjnego.

Wnioskodawczyni, jak i pozostali zainteresowani niebędący stronami postępowania w sprawie wydania niniejszej interpretacji indywidualnej (zwani dalej: Wnioskodawcami), otrzymali interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB4/4511-572/15/RH, ITPB2/4511-1080/15/TJ. ITPB4/4511-574/15/JG, ITPB4/4511-573/15/JG), w której organ uznał, że rozwiązanie umowy sprzedaży w 2014 r. i zwrotne przeniesienie własności stanowi dla Wnioskodawców nowe nabycie, a planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości przez Wnioskodawców stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W jakiej wysokości należy ustalić koszt uzyskania przychodu nieruchomości nabytej aktem notarialnym w dniu 13 października 2014 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kosztem uzyskania przychodów będzie cena nieruchomości określona w umowie sprzedaży - akcie notarialnym z dnia 26 października 2007 r.

Jak wynika z przepisu art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do przepisu art. 30e ust. 2 przytoczonej ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast w odniesieniu do kosztów uzyskania przychodów, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W związku z powyższym przychód Wnioskodawców ze zbycia udziałów w nieruchomości, może być pomniejszony o koszty uzyskania, które Wnioskodawcy ponieśli w związku z jej nabyciem.

Zakładając, że Wnioskodawcy ponownie nabyli udziały w nieruchomości na podstawie umowy "rozwiązanie sprzedaży oraz umowa przeniesienia" z dnia 13 października 2014 r., należy ustalić jaki będzie koszt uzyskania przychodu, o który Wnioskodawcy będą mogli pomniejszyć przychód z planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z opisu wynika, że zbywający tę nieruchomość na podstawie umowy "rozwiązanie sprzedaży oraz umowa przeniesienia" z dnia 13 października 2014 r. był dłużnikiem Wnioskodawców z tego tytułu, że nie dokonał zapłaty kwoty określonej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 26 października 2007 r. Zawarcie umowy w dniu 13 października 2014 r. "rozwiązania umowy sprzedaży i ponownego przeniesienia praw" miało charakter zwolnienia z długu, zamiast bowiem zapłacić gotówką za kupioną wcześniej nieruchomość, dłużnik przeniósł z powrotem na Wnioskodawców własność nieruchomości.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, w przypadku zbycia przez nich udziałów w nieruchomości, za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego udziału, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć wartość nominalną wierzytelności odpowiadającą cenie sprzedaży określonej w akcie notarialnym z dnia 26 października 2007 r., która to wartość w wyniku ponownego przeniesienia na Wnioskodawców własności nieruchomości stanowi kwotę zwolnienia z długu niedoszłego nabywcy. Powyższe stanowisko jest zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, zawartym w interpretacji z dnia 3 sierpnia 2011 r., znak: ITPB2/415-462/11/TJ, Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, interpretacja z dnia 18 sierpnia 2014 r., znak: ILPB2/415-614/14-2/AJ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.