ITPB3/423-327a/09/PS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2009 r. (data wpływu 19 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych między innymi w zakresie możliwości opodatkowania dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodami uzyskiwanymi z zaliczek, a kosztami zarządu oraz wydatkami na zakup mediów - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 czerwca 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych między innymi w zakresie możliwości opodatkowania dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodami uzyskiwanymi z zaliczek, a kosztami zarządu oraz wydatkami na zakup mediów.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali. W skład Wspólnoty wchodzą właściciele lokali użytkowych. W nieruchomości nie znajduje się ani jeden lokal mieszkalny. Członkowie Wspólnoty - właściciele lokali wnoszą na konto Wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną, w tym na fundusz remontowy oraz zaliczki na zakup mediów (woda, ciepło, energia elektryczna, wywóz śmieci). Zaliczki (z wyjątkiem funduszu remontowego) rozliczane są na właścicieli w I kwartale roku następującego po roku obrachunkowym. Koszty mediów rozliczane są w części na pokrycie potrzeb części wspólnej nieruchomości i jako takie wliczane są w koszty zarządu częścią wspólną, a w części na potrzeby poszczególnych lokali i jako takie rozliczane są na właścicieli. W przypadku mediów na potrzeby indywidualne lokali Wspólnota jest jedynie pośrednikiem pomiędzy dostawcą mediów, a odbiorcami. Wysokość zaliczek wpłacanych comiesięcznie na konto Wspólnoty skalkulowana jest nieco wyżej niż planowane koszty aby zapewnić Wspólnocie płynność finansową. Jednostka posiada ponadto przychody (pożytki) z dzierżawy części wspólnej, które przeznaczane są na częściowe pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną nieruchomości. Wspólnota płaci podatek dochodowy od dochodów z pożytków oraz jest płatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Wniosek Wspólnoty w zakresie pytania drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy nadwyżka z zaliczek nad kosztami zarządu częścią wspólną oraz kosztami mediów nie powinna być opodatkowana ponieważ, jako zaliczka, podlega rozliczeniu i zwracana jest właścicielom, nie stanowi więc faktycznie dochodu Wspólnoty. Podatnik stoi na stanowisku, iż wpłaty właścicieli lokali wynikają z ustawowego obowiązku (art. 12 ust. 2 oraz art. 14 ustawy o własności lokali) pokrywania kosztów zarządu nieruchomością, a więc wynikają z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy (art. 12 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Ponadto wpłaty stanowią zaliczki na poczet przyszłych dostaw towarów i usług, nie są zatem przychodem (art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Wnioskodawca wskazuje również, iż różnica pomiędzy sumą wpłat, a wydatkami Wspólnoty nie stanowi dochodu z uwagi na brzmienie art. 12 ust. 2 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 3 oraz art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota lokali użytkowych tak jak wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym - dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje jej działania zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 tej ustawy). Zgodnie z art. 15 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Wspólnoty jako jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Jednocześnie, nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), jako podmioty, które zwolnione są od podatku. W konsekwencji, wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest - co do zasady - dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

Zatem, wpłacane przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe w momencie ich otrzymania.

Wskazać należy również, iż wspólnoty z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Opłaty te nie mają charakteru zaliczkowego i wnoszone są przez właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali. Opłaty te służą więc pokryciu kosztów opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłat za antenę zbiorczą i windę, a także pokryciu ubezpieczeń, podatków i innych opłat publicznoprawnych, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali. Opłaty te służą również pokryciu wydatków na remonty, bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, a także pokryciu wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Dlatego też, przy rozliczeniu w ujęciu podatkowym, uiszczanych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (...).

Na marginesie wskazać należy również, iż do zaliczek wnoszonych przez członków wspólnot nie znajdzie zastosowania art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, na który powołuje się podatnik, a zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, nie powinny stanowić przedmiotu stosunku cywilnoprawnego. Przy czym na tle art. 58 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wskazuje się na dwie zasadnicze sytuacje. Po pierwsze, określone czynności są sprzeczne z nakazami zawartymi w powszechnie obowiązujących przepisach prawa. Po drugie, są sprzeczne z normami moralnymi powszechnie akceptowanymi w danym społeczeństwie. Uiszczanie zaliczek przez członków wspólnoty, jak słusznie wskazuje Wnioskodawca, stanowi ich ustawowy obowiązek (art. 15 ustawy o własności lokali). Tym samym przychody z tego tytułu nie mogą zostać uznane za przysporzenia wynikające z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika z kolei, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Wobec powyższego, wydatki ponoszone przez wspólnoty, ze zgromadzonych środków, zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, stanowią koszty podatkowe tych podmiotów.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, iż członkowie Wspólnoty (właściciele lokali użytkowych) wnoszą na jej konto zaliczki na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną, w tym na fundusz remontowy oraz zaliczki na zakup mediów (woda, ciepło, energia elektryczna, wywóz śmieci). Wysokość zaliczek wpłacanych comiesięcznie na konto Wspólnoty skalkulowana jest nieco wyżej niż planowane koszty aby zapewnić Jednostce płynność finansową. Wspólnota posiada ponadto przychody (pożytki) z dzierżawy części wspólnej, które przeznaczane są na częściowe pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną nieruchomości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż wnoszone przez członków Wspólnoty zaliczki stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowią jej przychody podatkowe, natomiast pokrywane z tych zaliczek koszty zarządu nieruchomością wspólną (między innymi zakup mediów) stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy stanowią koszty uzyskania przychodów. W konsekwencji nadwyżka tych przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, stosownie do treści art. 7 ust. 2 ustawy stanowi dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.