ITPB3/423-21/10/AW - Możliwość zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych dochodu spółdzielni mieszkaniowej uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2010 r. (data wpływu 18 stycznia 2010 r.) - uzupełnionym pismem z dnia 10 lutego 2010 r. (data wpływu 15 lutego 2010 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie stosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy - jest prawidłowe.

W dniu 18 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie stosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych. Wobec tego pismem z dnia 5 lutego 2010 r. wezwano Spółdzielnię do jego uzupełnienia. Niniejsze zostało dokonane pismem z dnia 10 lutego 2010 r. (data wpływu 15 lutego 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 6 listopada 2009 r. Spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego działki gruntu Nr 219/10 o pow. 0.2499 ha zabudowanej budynkiem (barakiem) mieszkalnym (zamieszkałym przez 11 osób).

Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z art. 2 pkt 1a i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, przedmiotowy obiekt budowlany był budynkiem. Zamienne zastosowanie przez niego określenia "barak" używane było posiłkowo w ewidencji środków trwałych i potocznym określaniu tego obiektu budowlanego. Zaczerpnięto je z protokółu zdawczo-odbiorczego poprzedniego właściciela budynku.

Lokale mieszkalne przedmiotowego budynku (baraku mieszkalnego) stanowiły na moment sprzedaży zasoby mieszkaniowe Spółdzielni. Użytkownicy zobowiązani byli uiszczać zgodnie z umowami należny z tego tytułu czynsz. Wnioskodawca sprzedając prawo użytkowania wraz z budynkiem (barakiem) mieszkalnym zobowiązał kupującego do zabezpieczenia zamieszkałym w budynku rodzinom mieszkań zastępczych.

Na moment sprzedaży prawo użytkowania wieczystego było przez Wnioskodawcę wykorzystywane wyłącznie do realizacji celów mieszkaniowych w ramach prowadzonej gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów, jak i z decyzji o warunkach zabudowy z dnia 27 listopada 2008 r., działce gruntu nr 219/10 przypisano wyłącznie funkcję mieszkaniową. Funkcja mieszkaniowa przedmiotowej działki gruntu podlegała opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości stosownie do stawek przypisanych tej funkcji w podatku lokalnym przez Urząd Miasta.

W dniu sprzedaży Spółdzielnia dysponowała decyzją określającą warunki zabudowy przedmiotowej działki, tj. przeznaczeniem tej działki na realizację budynku mieszkalnego z garażem podziemnym.

Przedmiotowa sprzedaż uzyskała akceptację Zebrania Przedstawicieli i została zrealizowana celem pokrycia w 2009 r. niedoborów przychodów z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi (eksploatacji zasobów mieszkaniowych i funduszu remontowym zasobów mieszkaniowych).

Ewentualna nadwyżka bilansowa 2009 r. dochodów zwolnionych od podatku dochodowego od osób prawnych zostanie przeznaczona uchwałą Walnego Zgromadzenia na zasilenie przychodów związanych z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi w 2010 r.

W Spółdzielni gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi obejmuje ewidencje:

Pojęcie zasobów mieszkaniowych Wnioskodawca przyjął zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 3 maja 2008 r. sygn. DD6/8213/11/KWW/07MB7/82. Zgodnie z tą interpretacją prowadzone są szczegółowe ewidencje przedstawione powyżej.

W zasobach Spółdzielni znajdują się także lokale użytkowe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dla działalności gospodarczej prowadzone są ewidencje:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedstawiony stan faktyczny uprawnia Spółdzielnię do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiony stan faktyczny wyczerpuje łącznie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj.:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 i 3 ww. ustawy przedmiotem działalności spółdzielni jest:

Mając na uwadze powyższe uregulowania stwierdzić należy, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych określono zasady i cele działalności spółdzielni mieszkaniowych. Podkreślenia natomiast wymaga, że z przepisów tej ustawy nie da się wywieść zakresu pojęcia "gospodarki zasobami mieszkaniowymi".

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do tego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a) tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 r. - zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody spółdzielni mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu należy przede wszystkim odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym również nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

"Zasoby mieszkaniowe" można wobec tego zdefiniować jako zasoby służące celom mieszkalnym. Zgodnie z ugruntowanym poglądem należy przez nie rozumieć:

Pod pojęciem "zasobów mieszkaniowych", użytym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mieszczą się zatem nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W przedstawionym stanie faktycznym, Spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego działki gruntu Nr 219/10 o pow. 0.2499 ha zbudowanej budynkiem (barakiem) mieszkalnym (zamieszkałym przez 11 osób). Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnił, iż zgodnie z art. 2 pkt 1a i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przedmiotowy obiekt budowlany był budynkiem a także, że lokale mieszkalne znajdujące się w przedmiotowym budynku (baraku mieszkalnym) stanowiły na moment sprzedaży jego zasoby mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, iż zgodnie z art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Z przepisu tego wynika zatem, że użytkownik wieczysty ma prawo rozporządzania gruntem jak właściciel.

Ponadto - w myśl art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego - przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Dlatego też sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów obejmuje również zbycie znajdujących się na nim budynków, bez względu na datę ich wzniesienia. W konsekwencji nie może być ono przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie i odwrotnie.

Zatem, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. Zawierając zaś umowę zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu strony tej umowy faktycznie zmierzają do przeniesienia władztwa wynikającego z prawa wieczystego użytkowania nad gruntem oraz położonymi na nim budynkami.

W kontekście powyższego, przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym niewątpliwie należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż sprzedawane lokale wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami oraz urządzeniami, nierozłącznie i trwale związane są z gruntami, na których zostały zbudowane. Oznacza to, że grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym, sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu mieści się w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, dochód uzyskany ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z usytuowanym na nim budynkiem mieszkalnym stanowi dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jeżeli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, to w tej części korzysta ze zwolnienia w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.